2013備考加油站：市場比較法3

　　考點5：市場比較法的估價步驟

　　1、 調查與選擇比較案例;

　　2、 確定價格可比基準;

　　3、 交易情況修正;

　　4、 估價期日修正;

　　5、 區(qū)域因素比較與修正;

　　6、 個別因素比較與修正;

　　7、 其他相關修正;

　　8、 確定比準價格。

　　考點6：調查與選擇比較案例

　　1、 案例是采用市場比較法評估不動產價格的基礎，也是前期工作。案例分為交易案例和比較案例。交易案例是一般的交易實例，可以用做一般交易參考，而比較案例則是有特定使用目的的，也就是用于市場比較法過程，從交易案例中選擇出來的案例。

　　2、 比較案例的選擇的內容：

　　(1) 劃定市場圈：案例必須與待估宗地處于同一供需圈，這是很關鍵的，主要是保證案例的可替代性。

　　(2) 收集交易案例：收集交易案例的途徑有多種，查閱政府有關部門的房地產交易資料;查閱各種報刊有關房地產交易的消息;查訪房地產經辦人，了解各種信息;通過市場調查，直接調查交易雙方;查閱當?shù)卦u估機構所掌握的交易資料;其他途徑。

　　(3) 比較案例選擇：選擇至少3個，二年在2年之類的為宜。

　　(4) 可比性處理：付款方式、幣種及貨幣單位;不動產面積內涵及單位。

　　3、 比較案例的選擇的要求：

　　(1) 與待估土地用途相同;

　　(2) 與待估土地的交易類型應相同;

　　(3) 交易案例必須為正常交易或可修正為正常交易公開平等自愿的交易。

　　(4) 與待估土地所處地區(qū)的區(qū)域特性及宗地的個別條件要相近。由于比較法是以替代原理為理論依據(jù)的，所以用來比較的交易案例應與待估土地具有替代關系。

　　(5) 交易時間與待估土地的估價期日應接近或可以進行比較修正。2年之內，最長不超過3年。

　　(6) 比較案例選定以后，還應根據(jù)各案例的情況，建立價格比較基礎，如統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一幣種和調整貨幣單位、確定統(tǒng)一的面積內涵和面積單位等。

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