2013備考加油站：市場比較法5

　　考點11：個別因素比較與修正

　　1、 實質(zhì)：個別因素是指構(gòu)成宗地的個別特性(宗地條件)并對其價格產(chǎn)生影響的因素。個別因素比較的內(nèi)容，主要有宗地(地塊)的位置、面積、形狀、宗地基礎(chǔ)及市政設(shè)施狀況、地形、地質(zhì)、臨街類型、臨街深度、臨街位置、宗地內(nèi)開發(fā)程度、水文狀況、規(guī)劃限制條件等。

　　2、 修正方法：個別因素的修正方法包括：(1)確定比較因素;(2)評價各的比較修正系數(shù);(3)利用比較修正系數(shù)表評估地價等步驟。

　　考點12：其他相關(guān)修正的類型及修正方法

　　1、 土地使用權(quán)年期修正

　　(1) 實質(zhì)：土地使用年期是指土地交易中契約約定的土地使用權(quán)年限。通過土地使用權(quán)年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的上的差別。

　　(2) 修正方法：計算使用年期修正系數(shù);利用年期修正系數(shù)對交易案例地價進行年期修正。

　　2、 容積率修正

　　(1) 容積率是指建筑物的總建筑面積與整個宗地面積之比。對容積率修正系數(shù)和確定，還可通過分析容積率與建筑成本的關(guān)系，編制出不同容積率的對應(yīng)的地價修正系數(shù)。

　　考點13：確定比準價格

　　1、 通過對所選擇的市場交易案例分別進行情況修正、期日修正、區(qū)域因素和個別因素修正、使用權(quán)年期限修正、容積率修正等因素調(diào)整后，即可得出待評估土地的試算比準價格。

　　2、 對多個比準價格處理，綜合確定地價的基本方法有三種：

　　(1) 簡單平均法。

　　(2) 加權(quán)平均法。

　　(3) 取交易案例多個比準價格的中位數(shù)或眾數(shù)，作為地價的綜合結(jié)果

　　考點14：市場比較法的適用范圍

　　1、 市場比較法可以運用于不動產(chǎn)的買賣、租賃、抵押等各種交易形式的價格及租金確定。

　　2、 利用市場比較法評估土地的價格;

　　3、 利用市場比較法評估建筑物的價格;

　　4、 利用市場比較法評估土地及建筑物為整體的價格

　　5、 利用市場比較法評估租金，在用市場比較法評估租金時，首先要選定評估確定租金的內(nèi)容。租金按其內(nèi)容可劃分為實質(zhì)租金與支付租金。實質(zhì)租金通常由純租金及租賃不動產(chǎn)所需的各項費用兩方面構(gòu)成。支付租金指各支付時期支付的租金額。它不包括制訂契約時所收到的具有預租金性質(zhì)的保證金、押金等一次性費用。在運用市場法評估不動產(chǎn)租金時，一般應(yīng)該選擇實質(zhì)租金進行比較分析。實質(zhì)租金=支付租金+保證金等×月(年)利率

　　6、 運用市場比較法評估租金的步驟：

　　(1) 收集租賃案例資料;

　　(2) 確定比較租賃案例;

　　(3) 差異修正

　　(4) 確定合理的試算租金。

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