2013備考加油站：市場(chǎng)比較法2

　　考點(diǎn)4：市場(chǎng)比較法的基本公式

　　1、市場(chǎng)比較法的分類：直接比較分析、間接比較分析

　　(1) 直接比較分析：直接比較是以待估土地的狀況為基準(zhǔn)，把各交易案例與其逐項(xiàng)比較，然后將比較的結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格。

　　PD=PB*A*B*D*E

　　PD：待估宗地價(jià)格;

　　PB：比較案例宗地價(jià)格;

　　A=待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)

　　B=待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較案例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)

　　D=待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)

　　E=待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較案例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)

　　(2) 間接比較分析：間接比較是以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)宗地或條件俱佳的土地為基準(zhǔn)，把交易案例和待估土地均與其逐項(xiàng)比較，然后將結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格。

　　PD=PB*A*B*D*E*C

　　PD：待估宗地價(jià)格;

　　PB：比較案例宗地價(jià)格;

　　A=待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)

　　B=待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較案例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)

　　D=待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)

　　E=待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較案例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)

　　C=標(biāo)準(zhǔn)宗地條件評(píng)價(jià)系數(shù)/比較案例宗地條件評(píng)價(jià)系數(shù)

　　2、市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)：

　　(1)市場(chǎng)比較法具有現(xiàn)實(shí)性，有較強(qiáng)的說服力。

　　(2)市場(chǎng)比較法以替代關(guān)系為途徑，所求得的價(jià)格稱“比準(zhǔn)價(jià)格”。

　　(3)市場(chǎng)比較法以價(jià)格求價(jià)格，在不正常市場(chǎng)條件下難以與收益價(jià)格相協(xié)調(diào)。

　　(4)市場(chǎng)比較法需要估價(jià)人員具有較高素質(zhì)。

　　(5)市場(chǎng)比較法以替代原則為基礎(chǔ)，正確選擇比較案例和合理修正交易價(jià)格是保證評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵。

　　3、市場(chǎng)比較法的適用條件：

　　(1)要有足夠數(shù)量的比較案例。至少3個(gè)。

　　(2)交易案例資料與待評(píng)估土地具有相關(guān)性和替代性。用途相同，位置相鄰，類似區(qū)域、交易時(shí)間應(yīng)相近。

　　(3)交易資料的可靠性。

　　(4)合法性。

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