2013備考加油站：土地估價(jià)的原則

　　第八章 土地估價(jià)的原則

　　考點(diǎn)1：土地估價(jià)原則

　　1、 土地價(jià)格是由其效用、相對(duì)稀缺性、有效需求三者相互作用、相互影響所形成的。

　　2、 土地估價(jià)的基本原則：

　　(1) 替代原則：土地價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定;土地價(jià)格水平是由最了解市場(chǎng)行情的買賣者按市場(chǎng)的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格;土地價(jià)格可通過比較地塊的條件及使用價(jià)值來確定。市場(chǎng)比較法是以替代原則為基礎(chǔ)。一般都要進(jìn)行時(shí)間和土地條件修訂后，才能按替代原則，采用市場(chǎng)比較法確定待估地塊價(jià)格。是估價(jià)原則的中心內(nèi)容之一。

　　(2) 預(yù)期收益原則：過去收益的重要意義，在于為推測(cè)未來的收益變化動(dòng)向提供依據(jù)。對(duì)土地估價(jià)中的地區(qū)分析、交易實(shí)例價(jià)格的檢查、純收益及還原利率的確定非常重要。剩余法、收益還原法，都是預(yù)期收益原則的應(yīng)用。

　　(3) 最有效使用原則：最有效使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)測(cè)原則和變動(dòng)原則為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠(yuǎn)的考慮后予以確定。其中最有效使用方式持續(xù)性的判定至關(guān)重要，因?yàn)檫@直接影響將來的使用方式及收益量，與預(yù)測(cè)原則相關(guān)。最有效使用以預(yù)測(cè)原則和變動(dòng)原則為基礎(chǔ)。

　　(4) 報(bào)酬遞增、遞減原則。經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際效益遞減原則，是指增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時(shí)，純收益隨之增加;但達(dá)到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會(huì)與追加的投資成比例增加。利用這一原則，可找出土地的邊際使用點(diǎn)，即最大收益點(diǎn)，也可稱為最有效使用點(diǎn)。這一原則與最有效使用原則密切相關(guān)。

　　(5) 需求與供給原則：供求均衡規(guī)律：供給者與需求者各為同質(zhì)的商品而進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng);同質(zhì)的商品隨價(jià)格變動(dòng)而自由調(diào)節(jié)其供給量。由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個(gè)別性等自然特性，使價(jià)格獨(dú)占性較強(qiáng)，需求與供給都限于局部地區(qū)，供給量有限，競(jìng)爭(zhēng)主要是在需求方面進(jìn)行。即土地不能實(shí)現(xiàn)完全部爭(zhēng)，其價(jià)格的獨(dú)占傾向性較強(qiáng)。需求與供給方都不容易了解何處有供給和需求信息。替代性有限。由于成為交易對(duì)象的土地具有個(gè)別性，各個(gè)地塊都有獨(dú)特的價(jià)格，因此其替代性也有限。供需原則是以預(yù)期收益原則、變動(dòng)原則、競(jìng)爭(zhēng)原則為基礎(chǔ)。

　　(6) 競(jìng)爭(zhēng)和超額利潤原則。土地因?yàn)榫哂胁粍?dòng)性、不增性、個(gè)別性等特點(diǎn)，尤其在我國土地一級(jí)供給量由政府控制，所以在供給方面不容易引起競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)主要是在需求者之間進(jìn)行。競(jìng)爭(zhēng)原則與替代原則密切相關(guān)。收益還原法估價(jià)的基礎(chǔ)之一。

　　(7) 貢獻(xiàn)原則：土地的貢獻(xiàn)具有優(yōu)先性和特殊性，可以利用收益還原法分別估算土地、建筑物價(jià)格，進(jìn)而評(píng)估整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格;也可根據(jù)整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格及其他構(gòu)成部分的價(jià)格，采用剩余法估算土地價(jià)格。貢獻(xiàn)原則是關(guān)于部分收益遞增遞減原則的應(yīng)用，也是收益還原法和剩余法估價(jià)的基礎(chǔ)。

　　(8) 變動(dòng)原則：在土地估價(jià)時(shí)，必須分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求，以及使這些因素發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素。變動(dòng)原則與預(yù)測(cè)原則密切相關(guān)。

　　(9) 協(xié)調(diào)原則。在土地估價(jià)時(shí)，一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價(jià)格。

　　考點(diǎn)2：土地估價(jià)各原則的理論依據(jù)和產(chǎn)生背景

　　1、 土地估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，是土地估價(jià)的基本理論問題。市場(chǎng)價(jià)值理論確定了市場(chǎng)價(jià)值是土地估價(jià)時(shí)所采用的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，是土地估價(jià)的基本準(zhǔn)則。

　　2、 市場(chǎng)價(jià)值的基本要素：效用：稀缺性、欲望、實(shí)際購買力。

　　3、 土地的價(jià)值形態(tài)：

　　(1) 公開市場(chǎng)價(jià)值：具備的條件：以土地交易雙方均充分了解交易土地的特點(diǎn)及其市場(chǎng)行情為前提;是交易土地在市場(chǎng)上公開足夠長的時(shí)間;是有多個(gè)賣家、買家時(shí)的成交價(jià);是最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。

　　(2) 成本：土地的成本包括土地取得費(fèi)、開發(fā)費(fèi)、建筑物的建筑安裝費(fèi)用、銷售費(fèi)、法律服務(wù)費(fèi)、融資成本、利潤。

　　(3) 價(jià)格：價(jià)格是價(jià)值的反映。

　　(4) 使用價(jià)值：土地一般同時(shí)具有使用價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值。

　　(5) 賬面價(jià)值：賬面價(jià)值是土地的歷史成本減去其已提取的折舊，是以成本分?jǐn)偤脱a(bǔ)償為目的的，不能反映土地的現(xiàn)實(shí)價(jià)格。實(shí)際上，土地的歷史成本是購進(jìn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，從價(jià)值的變化特點(diǎn)來看，賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而減少的。

　　(6) 投資價(jià)值：投資價(jià)值反映特定投資者與一項(xiàng)投資間的主觀關(guān)系，是投資者考慮某項(xiàng)投資滿足其欲望、需求或投資目的的感覺及愿意為該投資所支付的價(jià)格。

　　(7) 清算價(jià)值：土地的清算價(jià)值的高低決定于清算條件和土地的通用性，當(dāng)土地通用性好即用途廣泛且有一定的拍賣時(shí)間時(shí)，清算價(jià)值一般可接近市場(chǎng)價(jià)值。

　　(8) 貸款價(jià)值：是土地市場(chǎng)的五至七折

　　(9) 投保價(jià)值：不包括土地的價(jià)值，主要是建筑物在市場(chǎng)條件下重新建造的完全價(jià)值，是以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)的。

　　4、 市場(chǎng)價(jià)值是土地估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)

　　(1) 土地估價(jià)業(yè)務(wù)的性質(zhì)主要是滿足土地市場(chǎng)交易的需要，為土地市場(chǎng)交易提供專業(yè)化的咨詢服務(wù)。

　　(2) 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地資源配置是遵循市場(chǎng)規(guī)律的。

　　(3) 土地估價(jià)的操作也離不開市場(chǎng)價(jià)值。估價(jià)的依據(jù)來源于市場(chǎng)。

　　(4) 市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)也是對(duì)土地其他價(jià)值形態(tài)評(píng)估的客觀要求。

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