2013備考加油站：土地估價概念

　　第七章 土地估價概念

　　考點1：土地估價的定義

　　1、 土地估價就是估價人員依據(jù)土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式、土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響，綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下及某一時點的價格的過程。

　　2、 土地價格受到經(jīng)濟、社會和自然等許多因素的影響，有別于一般商品。

　　考點2：土地估價的作用及現(xiàn)實意義

　　1、土地估價必須依據(jù)充足的土地市場資料，土地價格的形成最終取決于土地交易雙方。土地價格形成于市場。

　　2、土地估價必須考慮政府土地政策的影響。

　　3、土地估價要充分了解評估對象地塊的各種權(quán)利狀況。

　　4、土地估價所評估出的地價是該地塊某一時點的價格。

　　考點3：土地估價的使用方向

　　1、 為國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購儲備、作價入股、清產(chǎn)核資等提供地價參考;

　　2、 為集體土地所有權(quán)征收補償、集體土地使用權(quán)作價入股和轉(zhuǎn)讓等提供地價參考;

　　3、 為土地使用權(quán)抵押提供地價參考。

　　4、 為企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)轉(zhuǎn)換、合并，分立、礦產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟活動提供地價參考。

　　5、 確實和更新城鎮(zhèn)基準地價、標定地價。

　　6、 實現(xiàn)城市地價動態(tài)監(jiān)測;

　　7、 對農(nóng)用地進行分等定級;

　　8、 確定農(nóng)用地綜合區(qū)片價;

　　9、 為土地增值稅等有關(guān)不動產(chǎn)稅費征收提供地價參考;

　　10、 為司法鑒定提供地價參考。

　　考點4：我國土地估價的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程

　　1、 建立了與我國市場經(jīng)濟體系相適應的土地估價制度和土地估價師資格制度;

　　2、 形成了一整套具有中國特色的土地估價理論方法體系與土地估價的技術(shù)標準體系;

　　3、 形成了一只具有規(guī)模、專門提供土地估價中介服務的專業(yè)隊伍;

　　4、 有力地配合土地使用制度改革和土地市場建設(shè);

　　5、 有力地配合國有企業(yè)改制;

　　6、 土地估價行業(yè)已初步走上政府監(jiān)管、行業(yè)自律、獨立公正、自主發(fā)展的道路。

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