2013備考加油站：收益還原法

　　第九章 收益還原法

　　考點1：收益還原法概念

　　1、 收益還原法是土地估價中最常用的方法之一，它也是對土地、房屋、不動產(chǎn)或其他具備收益性質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行估價的基本方法。用于土地估價時，把購買土地作為一種投資，地價款作為購買未來若干年土地收益而投入的資本。

　　2、 概念：收益還原法是在估算土地在未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日收益總和的方法。

　　3、 收益還原法的原理：將此項隨時間延續(xù)而不斷取得的純收益，以適當(dāng)?shù)倪€原利率折算為現(xiàn)在價值的總額時，它即表現(xiàn)為該土地的實質(zhì)價值，也是適當(dāng)?shù)目陀^交換價值。

　　4、 收益與地租的關(guān)系：土地是社會經(jīng)濟活動的基礎(chǔ)。地租是土地所有者憑土地所有權(quán)而得到的收益，是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式，即土地所有者從土地上獲取收益的權(quán)利。土地收益與地租二者在量上具有一致性，土地的收益，相對于土地使用者而言，稱為土地收益;相對于土地所有者，為地租。

　　考點2：收益還原法估價的基本步驟

　　1、 估價程序：

　　(1) 計算總收益：總收益是指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。計算總收益首先分析可能產(chǎn)生的各種收益，然后按客觀、持續(xù)及穩(wěn)定等原則來確定土地的總收益

　　(2) 計算總費用和折舊費、房屋收益或其他資產(chǎn)的收益等：總費用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的勞動費用與資本費用。

　　(3) 計算土地純收益：從總收益中扣除總費用和房屋折舊費、房屋收益等，

　　(4) 確定合適的還原率：還原率是影響地價高低的重要因素

　　(5) 選擇公式求算地價。

　　考點3：土地年總收益的概念、測算方法，不同情況下總收益的測算

　　1、 土地收益的分類：實際收益和客觀收益(估價)

　　2、 實際收益：是在現(xiàn)狀下實際取得的收益。由于個人的經(jīng)營能力等因素對實際收益影響很大，根據(jù)土地估價的性質(zhì)和特點，不能用它作為評估的依據(jù)。

　　3、 客觀收益：是指排除了土地實際收益中屬于特殊的、偶然的要求后所能得到的一般正常收益，可以直接用于評估。

　　4、 土地收益的另一分類：有形收益和無形收益。有形收益是可以用貨幣形式表現(xiàn)的收益;無形收益則難以用貨幣形式表現(xiàn)。

　　5、 確定客觀收益一般要考慮以下條件：

　　(1) 從客觀上看，土地的總收益是由具備良好素質(zhì)及正常使用能力者使用而產(chǎn)生的收益。

　　(2) 收益必須是持續(xù)且有規(guī)律地產(chǎn)生的收益。即采用長期可以固定取得的收益。

　　(3) 收益是安全可靠的收益。

　　6、 總收益產(chǎn)生的形式：

　　(1) 土地租金：直接出租的租金，包括押金或擔(dān)保金的利息;

　　(2) 房地出租的租金：根據(jù)合同和租賃市場狀況，確定客觀收益水平

　　(3) 企業(yè)經(jīng)營收益：企業(yè)在正常經(jīng)營管理水平下每年獲得的客觀總收益

　　(4) 另外，還應(yīng)充分考慮收益的損失，如出租房屋的閑置，一般以出租率或空房損失率折算總收益。

　　考點4：總費用的測算方法

　　1、 概念：總費用是指業(yè)主為取得總收益而必須支付的有關(guān)費用。

　　2、 土地租賃中總費用的計算：

　　(1) 土地稅：因土地使用和租賃發(fā)生的，如城鎮(zhèn)土地使用稅;

　　(2) 管理費：管理人員的薪水及其他費用。年租金的3%計算。

　　(3) 維護費：維護土地使用所發(fā)生的費用，如給排水及道路和修繕費等

　　3、 房地出租中總費用的計算：

　　(1) 管理費：出租經(jīng)營過程中消耗品價值的貨幣支出;另一是管理人員工資的支出。管理費的計算方法：管理面積平均計算;年租金的2%―5%計算。

　　(2) 維修費：計算方法：造價比例法、定期輪修法、經(jīng)驗估計法。通?？砂唇ㄖ镏刂脙r的1.5%―2%計算。

　　(3) 保險費：按房屋重置價的1.5‰―2‰計算。

　　(4) 稅金：房產(chǎn)稅和營業(yè)費、以及附加城建稅、教育稅等

　　(5) 計算房屋折舊費。年折舊費=(房屋重置價-殘值)/耐用年限

　　4、 企業(yè)經(jīng)營費用的計算：

　　(1) 概念：企業(yè)經(jīng)營費用是指在企業(yè)經(jīng)營過程中為獲取經(jīng)營收益而必須支付的一切費用，通常包括原料費、運輸費、折舊費、工資、稅金、應(yīng)攤提費用以及其他應(yīng)扣除的費用。

　　(2) 根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的方式不同，分為經(jīng)營性企業(yè)(賓館、飯店、商場等)和生產(chǎn)性企業(yè)(工廠、礦山等)

　　(3) 經(jīng)營性企業(yè)的總費用：銷售成本、銷售費用、經(jīng)營管理費、銷售稅金、財務(wù)費用、經(jīng)營利潤;

　　(4) 生產(chǎn)性企業(yè)的總費用：生產(chǎn)成本(原材料費、人工費、運輸費)、產(chǎn)品銷售費、產(chǎn)品銷售稅金及附加、財務(wù)費用、管理費用)

　　(5) 企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營費用的計算方法：一是根據(jù)企業(yè)的財務(wù)報表進(jìn)行分析調(diào)整計算;另一是根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營或服務(wù)的項目計算企業(yè)經(jīng)營費用。

　　考點5：土地純收益的概念及測算方法

　　1、 土地租賃中的土地純收益求取：

　　土地純收益=年租金總收入―年總費用

　　2、 房地出租中的土地純收益求?。?/P>

　　土地純收益=房地純收益―房屋純收益

　　房地純收益=房地出租總收入―房地出租年總費用

　　房屋純收益=房屋現(xiàn)值×建筑物還原率

　　房屋現(xiàn)值=房屋重置價×房屋成新率=房屋重置價―房屋總折舊

　　房屋總折舊額=房屋年折舊額×已使用年限

　　3、 企業(yè)經(jīng)營中的土地純收益求?。?/P>

　　企業(yè)經(jīng)營純收益=年經(jīng)營總收入-年經(jīng)營總費用

　　土地純收益=企業(yè)經(jīng)營純收益-非土地資產(chǎn)純收益

　　4、 自用土地或街開發(fā)土地的純收益求?。翰扇”容^法求取。

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