2013年土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)筆記6

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　　土地取得費(fèi)的概念、構(gòu)成及計(jì)算方法

　　(一)土地取得費(fèi)的概念

　　土地取得費(fèi)是為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用。

　　(二)不同土地取得情況下土地取得費(fèi)和計(jì)算方法

　　土地取得費(fèi)按用地單位為取得土地使用權(quán)而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算。

　　1.征用農(nóng)村集體土地時(shí)，土地取得費(fèi)就是征地費(fèi)用。征地中各項(xiàng)費(fèi)用以待估宗地所在區(qū)域政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，或應(yīng)當(dāng)支付的客觀費(fèi)用來確定。征地費(fèi)用包括兩部分：土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)，詳情如下：

　　1)土地取得費(fèi)轉(zhuǎn)自

　　國(guó)家征用集體土地，而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》(1999年1月1日起施行)中第四十七條規(guī)定：“征用土地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上物補(bǔ)償費(fèi)和青苗補(bǔ)償費(fèi)?！备鶕?jù)土地管理法》的規(guī)定，征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。由于與被征地原有收益有關(guān)，故可認(rèn)為其中包含一定的級(jí)差地租。

　　根據(jù)《土地管理法》的中第四十七條規(guī)定：“征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前3年平均產(chǎn)值的6―10倍;征用耕地的安置補(bǔ)償費(fèi)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征前3年平均年產(chǎn)值的4―6倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)償費(fèi)，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)后，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。

　　地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)是對(duì)被征地單位已投入土地而未收回的資金的補(bǔ)償，類似地租中所包含的投資補(bǔ)償部分。