2013年土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)筆記7

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　　土地純收益的概念

　　以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益扣除總費(fèi)用和房屋折舊費(fèi)、房屋收益等，即為純收益。

　　不同條件下土地純收益的計(jì)算要求及方法

　　土地純收益的計(jì)算可以根據(jù)具體評(píng)估對(duì)象的不同和總收益、總費(fèi)用的計(jì)算方式不同采用不同的計(jì)算方法。

　　1.土地租賃中的土地純收益求取

　　土地純收益=年租金總收入一年總費(fèi)用

　　2.房地出租中的土地純收益求取

　　土地純收益=房地純收益-房屋純收益

　　房地純收益=房地出租年總收入-房地出租年總費(fèi)用

　　房屋純收益=房屋現(xiàn)值×建筑物還原率

　　房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)×房屋成新度

　　=房屋重置價(jià)-房屋總折舊

　　房屋重置價(jià)也稱房屋重置成本，是指根據(jù)估價(jià)期日的人工和建筑材料價(jià)格，并按照目前的材料、標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)，建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根據(jù)當(dāng)?shù)赝惤ㄖ锏慕ㄔ斐杀具M(jìn)行分析計(jì)算;房屋成新度是指房屋建筑物在估價(jià)期日的新舊狀況;房屋總折舊是指房屋建筑物在已使用年限內(nèi)由于物理、經(jīng)濟(jì)和功能等因素引起的房屋折舊總額，通常采用平均折舊法計(jì)算，其計(jì)算公式如下：

　　房屋總折舊額=房屋年折舊額×已使用年限