2013年土地估價實務基礎筆記5

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　　界定土地價格定義

　　(一)土地價格對應權利的內(nèi)涵

　　1.土地使用權價格

　　常見的土地使用權價格是對企業(yè)改制、出讓、轉(zhuǎn)讓等的評估。

　　2.土地抵押權價格

　　對于抵押貸款的評估，一般是評估土地使用權的公開市場價格，土地抵押權價格由金額機構(gòu)自行確定(如為劃撥土地，應扣除尚未繳納的出讓金及有關稅費等)。

　　3.土地租賃權價格

　　對于租賃目的的評估，一般是先評估土地使用權價格，然后利用收益還原法，選擇合適的計算公式，計算土地租賃權價格。

　　(二)土地利用現(xiàn)狀及設定.

　　利用現(xiàn)狀包括估價對象上的建構(gòu)筑物及其用途、建筑容積率、綠化率等，重要建構(gòu)筑物應說明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細部說明、設備和安裝狀況、成新度、建筑密度、層數(shù)以及其他地上附著物狀況等。

　　(三)土地使用年限及設定

　　1.土地使用年限的概念

　　土地使用權年限是指土地使用者通過國家授權或以土地出讓方式所取得的國有土地的使用權期限。

　　2.土地使用年限的設定

　　根據(jù)國務院1990年頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定;土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

　　(1)居住用地70年;

　　(2)工業(yè)用地50年;

　　(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;

　　(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;

　　(5)綜合或其他用地50年。

　　有效使用年限等于土地使用證或者相關土地權屬證明上登載的剩余使用年限或者最高出讓年限減去已使用年限。

　　(四)估價期日的設定

　　1.估價期日的概念：估價期日是指估價結(jié)果對應的日期，通常具體到某年某月某日。

　　2.估價期日的設定：由委托人確定，或者由委托人與估價師商定。