2013年土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)筆記5

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　　界定土地價(jià)格定義

　　(一)土地價(jià)格對(duì)應(yīng)權(quán)利的內(nèi)涵

　　1.土地使用權(quán)價(jià)格

　　常見(jiàn)的土地使用權(quán)價(jià)格是對(duì)企業(yè)改制、出讓、轉(zhuǎn)讓等的評(píng)估。

　　2.土地抵押權(quán)價(jià)格

　　對(duì)于抵押貸款的評(píng)估，一般是評(píng)估土地使用權(quán)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，土地抵押權(quán)價(jià)格由金額機(jī)構(gòu)自行確定(如為劃撥土地，應(yīng)扣除尚未繳納的出讓金及有關(guān)稅費(fèi)等)。

　　3.土地租賃權(quán)價(jià)格

　　對(duì)于租賃目的的評(píng)估，一般是先評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，然后利用收益還原法，選擇合適的計(jì)算公式，計(jì)算土地租賃權(quán)價(jià)格。

　　(二)土地利用現(xiàn)狀及設(shè)定.

　　利用現(xiàn)狀包括估價(jià)對(duì)象上的建構(gòu)筑物及其用途、建筑容積率、綠化率等，重要建構(gòu)筑物應(yīng)說(shuō)明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細(xì)部說(shuō)明、設(shè)備和安裝狀況、成新度、建筑密度、層數(shù)以及其他地上附著物狀況等。

　　(三)土地使用年限及設(shè)定

　　1.土地使用年限的概念

　　土地使用權(quán)年限是指土地使用者通過(guò)國(guó)家授權(quán)或以土地出讓方式所取得的國(guó)有土地的使用權(quán)期限。

　　2.土地使用年限的設(shè)定

　　根據(jù)國(guó)務(wù)院1990年頒布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定;土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

　　(1)居住用地70年;

　　(2)工業(yè)用地50年;

　　(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;

　　(4)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;

　　(5)綜合或其他用地50年。

　　有效使用年限等于土地使用證或者相關(guān)土地權(quán)屬證明上登載的剩余使用年限或者最高出讓年限減去已使用年限。

　　(四)估價(jià)期日的設(shè)定

　　1.估價(jià)期日的概念：估價(jià)期日是指估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期，通常具體到某年某月某日。

　　2.估價(jià)期日的設(shè)定：由委托人確定，或者由委托人與估價(jià)師商定。