2013年土地估價師理論方法筆記12

基礎(chǔ)與法規(guī)丨相關(guān)知識丨理論與方法丨實務(wù)基礎(chǔ)丨案例與報告

　　第三節(jié) 國有土地使用權(quán)

　　一、國有土地有償使用制度

　　(一)國有土地有償使用的概念

　　國有土地有償使用是相對國有土地?zé)o償使用而言的，它強(qiáng)調(diào)土地的“國有”性及使用方式的“有償性”，意在實現(xiàn)國家作為土地所有者所應(yīng)享有的收益?！皣型恋赜袃斒褂谩笔沟脟型恋厥褂贸蔀椤叭小保河袃敗⒂衅谙?、有流動。

　　國有土地使用權(quán)是用地者依其不同取得方式而享有的，具有不同法定權(quán)利內(nèi)容的，與所有權(quán)相分離的，對國有土地以地表為利用中心形成的，最主要的用益性民事財產(chǎn)權(quán)利。

　　(二)國有土地使用制度的歷史沿革具體內(nèi)容大家看書。

　　二、出讓國有土地使用權(quán)主體

　　1、定義：出讓國有土地使用權(quán)是土地使用者以向國有土地所有者代表支付出讓金為代價而原始取得的有期限限制的國有土地使用權(quán)。

　　2、特征：

　　1)國有土地使用權(quán)以出讓方式取得;

　　2)出讓國有土地使用權(quán)直接依法律的規(guī)定原始取得;

　　3)出讓國有土地使用權(quán)的取得性質(zhì)為有償和有期限，即以支付出讓金為取得土地使用權(quán)的對價，土地使用權(quán)的行使有一定的期限限制;

　　4)出讓國有土地使用權(quán)在存續(xù)期間內(nèi)其權(quán)能近似于所有權(quán)。(根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第七條)

　　3、主體：出讓國有土地使用權(quán)主體為一般主體，可以是境內(nèi)外法人、非法人組織和自然人。外商投資成片開發(fā)經(jīng)營土地的，取得出讓國有土地使用權(quán)的前提條件是設(shè)立外商投資企業(yè)，因而其享有國有土地使用權(quán)應(yīng)具有“三資企業(yè)”的特殊身份。

　　三、出讓國有土地使用權(quán)的取得

　　(一)土地使用權(quán)的出讓方式

　　1、國有土地使用權(quán)出讓最基本的締約方式是拍賣、招標(biāo)、掛牌出讓和協(xié)議四種。

　　2、實踐中存在著政府定價的出讓方式，即國有土地所有者代表根據(jù)基準(zhǔn)地價，結(jié)合土地市場的供求狀況，單方確定并公布土地標(biāo)定地價的出讓國有土地使用權(quán)的方式。主要適用于：劃撥國有土地使用權(quán)、場地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須征收或征用后再出讓的情形。

　　3、對于商業(yè)、旅游、娛樂、豪華住宅等營利性用地，應(yīng)該采取拍賣、招標(biāo)、掛牌出讓的方式取得。

　　但《城市房地產(chǎn)管理法》第12條第2款規(guī)定“商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式;沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。”

　　關(guān)于其具體措施的闡述，書上做了詳細(xì)說明，這里就不在講解了，大家課后應(yīng)仔細(xì)閱讀理解。

　　(二)出讓金的支付方式

　　對于出讓金的支付方式，土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金，領(lǐng)取土地使用權(quán)證，取得出讓國有土地使用權(quán)。

　　例外：成片開發(fā)用地使用權(quán)可以采取分期付款方式取得，現(xiàn)實中也存在著依約定并報經(jīng)審批而以分期付款的方式取得土地使用權(quán)的情形。

　　按照《合同法》中已有分期付款買賣合同出賣人可保留標(biāo)的物所有權(quán)的規(guī)定，應(yīng)對分期支付出讓金的土地使用者的權(quán)利做出限制，只可領(lǐng)取臨時土地使用權(quán)證，待出讓金全部繳納后，再申請土地使用權(quán)證的變更登記，且分期支付出讓金的期限不得超過五年。對于分期支付出讓金的，賦予出賣人以價款請求權(quán)和解約權(quán)，從而更有效地規(guī)范分期付款人的價金支付義務(wù)，以平衡雙方當(dāng)事人的利益。

　　四、出讓國有土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制

　　(一)出讓國有土地使用權(quán)的內(nèi)容

　　作為所有權(quán)權(quán)能分離而形成的他物權(quán)，出讓國有土地使用權(quán)自然具有完整的占有、使用、收益、處分四項權(quán)能，對所有權(quán)的限制也是有限的。(出讓國有土地使用權(quán)人不享有完全的處分權(quán))。其處分權(quán)能包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營及其他經(jīng)濟(jì)活動。出讓國有土地使用權(quán)人在出讓土地使用權(quán)期限內(nèi)，依法對土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和部分處分權(quán)(轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營及其他經(jīng)濟(jì)活動)。

　　例外：但對以分期付款方式取得出讓國有土地使用權(quán)的，在領(lǐng)取臨時土地使用權(quán)證期間，土地使用者對土地不享有部分處分權(quán)。

　　(二)出讓國有土地使用權(quán)的權(quán)利限制

　　1、期限的限制土地使用權(quán)出讓合同中必須明確規(guī)定土地使用權(quán)出讓年限，且該年限不得超過國務(wù)院規(guī)定的土地使用權(quán)出讓的最高年限。(土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地70年;(二)工業(yè)用地50年;(三)教育，科技，文化，衛(wèi)生，體育用地50年;(四)商業(yè)，娛樂，用地40年;(五)綜合或者其他用地50年.

　　2、條件的限制出讓國有土地使用權(quán)人必須按出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，如需改變用途，應(yīng)當(dāng)征得出讓方的同意，經(jīng)主管部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。

　　3、違約責(zé)任土地使用權(quán)出讓合同依法成立、生效后，即具有法律約束力，當(dāng)事人雙方均應(yīng)一體遵循。出讓國有土地使用權(quán)人不按出讓合同約定的土地用途和動工開發(fā)期限開發(fā)土地，是一種違約行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。(1、超過合同約定的期限滿一年未開發(fā)土地的，國有土地所有者代表有權(quán)征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費。2、對針對超過合同約定期限滿兩年未開發(fā)利用土地的情形，如果硬性規(guī)定由國家無償收回出讓國有土地使用權(quán)，則會導(dǎo)致土地使用者的極大損失，應(yīng)由國有土地所有者代表對該出讓國有土地使用權(quán)進(jìn)行拍賣或變賣，并在扣除違約金及相關(guān)費用后，將剩余價款返還給原出讓國有土地使用權(quán)人。而對無人應(yīng)買的，國家無償收回出讓國有土地使用權(quán)，但原出讓合同關(guān)系只發(fā)生中止的法律效力，待該土地使用者需用地時，國家應(yīng)再提供其相當(dāng)?shù)耐恋?，繼續(xù)履行原土地使用權(quán)出讓合同。對于收回出讓國有土地使用權(quán)的土地，能耕種的，可作為國有農(nóng)用地處置;不能耕種的，國家可通過出讓、租賃、劃撥方式提供給其他需用地者。)

　　五、出讓國有土地使用權(quán)作價出資或入股

　　出讓國有土地使用權(quán)人可將其權(quán)利作價出資或入股，用于合資、合作經(jīng)營其他經(jīng)濟(jì)活動。向企業(yè)法人投資或者與另一方成立新的企業(yè)法人，且符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的條件的，視為出讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，出讓國有土地使用權(quán)由企業(yè)法人享有;雙方約定共有的，視為出讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，出讓國有土地使用權(quán)由雙方共同享有;雙方僅存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系的，不視為出讓國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，出讓國有土地使用權(quán)仍由原使用權(quán)人享有。

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