2013年土地估價師理論方法筆記13

基礎(chǔ)與法規(guī)丨相關(guān)知識丨理論與方法丨實務(wù)基礎(chǔ)丨案例與報告

　　第四節(jié)租賃國有土地使用權(quán)

　　本節(jié)主要內(nèi)容：租賃國有土地使用權(quán)的概念、主體、取得、內(nèi)容與限制及作價出資、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、租賃國有土地使用權(quán)終止。

　　一、定義

　　租賃土地使用權(quán)是土地使用者以按期向國有土地所有者支付租金為對價而原始取得的一定期限的國有土地使用權(quán)。

　　需要注意的是，租賃土地使用權(quán)與土地使用權(quán)出租是兩個不同的概念。前者是以國家土地所有者為出租人，屬于土地使用權(quán)的原始取得，而后者是以出讓國有土地使用權(quán)人為出租人，屬于土地使用權(quán)部分權(quán)能的傳來取得。從交易實務(wù)的角度講，租賃土地使用權(quán)發(fā)生在一級土地市場，土地使用權(quán)出租發(fā)生在二級土地市場。在土地登記實務(wù)中，租賃土地使用權(quán)應(yīng)作為土地使用權(quán)登記，土地使用權(quán)出租應(yīng)作為土地他項權(quán)利登記。從租賃關(guān)系的內(nèi)容看，兩者的基本權(quán)利義務(wù)是一致的。

　　二、租賃土地使用權(quán)主體

　　其主體為一般主體，主要包括以下五類：

　　(一)新增經(jīng)營性用地

　　(二)存量經(jīng)營性劃撥用地

　　(三)依法取得場地經(jīng)營權(quán)的外商投資企業(yè)用地

　　(四)短期用地

　　根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，臨時用地的期限不得超過兩年，而實踐中亦有超過兩年的，一般稱之為短期用地。法律規(guī)定，短期用地和臨時用地都不得修建永久性建筑。其最適合采用租賃方式。

　　(五)改變用途、增加建筑面積而未補交地價的用地

　　依有關(guān)法律規(guī)定，改變土地用途、增加建筑面積應(yīng)當(dāng)補辦出讓手續(xù)，繳納出讓金。實踐中：1、自用目的的，允許其通過設(shè)定租賃關(guān)系來調(diào)整其與國家之間的利益關(guān)系。2、用于轉(zhuǎn)讓時，必須補辦出讓手續(xù)，繳納出讓金。

　　三、租賃土地使用權(quán)的取得

　　(一)土地使用權(quán)的租賃方式

　　1、協(xié)議方式應(yīng)為租賃土地使用權(quán)取得的主要方式。

　　2、招標(biāo)、拍賣、政府定租方式也可作為租賃土地使用權(quán)的取得方式。

　　(二)租金及其支付方式

　　1、租金一般由土地使用者按年向國家支付，但以“約定”優(yōu)先，即國有土地租賃合同另有約定的，依約定。

　　2、無論采取哪種確定租金的方式，租金額均不得低于其法定最低限額，避免以權(quán)謀私。

　　3、在租金的折算標(biāo)準(zhǔn)方面，如果承租人取得土地使用權(quán)時未支付其他土地使用費的，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價折算;承租人取得土地使用權(quán)時，支付了征地、拆遷等土地費用的，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費用后的地價余額折算。

　　4、租賃雙方應(yīng)當(dāng)確定不低于法定最低限額的基準(zhǔn)租金額。因情勢變更導(dǎo)致的土地價值的變動，租賃雙方應(yīng)在租賃合同中約定租金浮動的比例和方法，且該比例和方法應(yīng)保證實際履行的年租金額均不低于法定最低年租金限額。此外，長期租賃中法定最低年租金額與政府定租的年租金額應(yīng)當(dāng)五年調(diào)整一次。

　　5、實踐中要確立土地收益中“明租、正稅、少費”的原則，對于劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租賃土地使用權(quán)的，租賃雙方應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同，承租方按合同約定繳納租金，不再繳納土地使用費。

　　四、租賃土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制

　　(一)租賃土地使用權(quán)的內(nèi)容

　　1、租賃土地使用權(quán)人在租賃期限內(nèi)，對承租土地只依法享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)而沒有處分權(quán)。

　　2、依土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)主體統(tǒng)一、“房地一致”原則，租賃土地使用權(quán)人對其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權(quán)。

　　注意：與出讓國有土地使用權(quán)出租中地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)歸屬的區(qū)別。出讓國有土地使用權(quán)出租租期屆滿而土地使用權(quán)未到出讓年限時，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。

　　(二)租賃土地使用權(quán)的權(quán)利限制

　　1.期限的限制

　　A租賃期限不得超過國務(wù)院規(guī)定的土地使用權(quán)出讓的最高年限。

　　B對租賃合同中未約定期限的，應(yīng)參照土地使用權(quán)出讓最高年限處置。

　　C根據(jù)是否建地上物及其建成后是否長期使用，國有土地使用權(quán)租賃可分別實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應(yīng)實行短期租賃，租期一般不超過五年;對需進行地上建筑物、其他附著物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實行長期租賃，具體租期由租賃合同約定，但租期最長不得超過法律規(guī)定的同類用途的土地出讓最高年限。

　　2.用途的限制

　　A租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)出租人國有土地所有者代表的同意.

　　B以租賃方式取得的土地使用權(quán)，不得用于從事商品房開發(fā).

　　C在國有土地租賃期限內(nèi)需改變租賃合同約定用途的，承租人應(yīng)當(dāng)向國有土地所有者代表和城市規(guī)劃管理部門提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)，租賃雙方重新簽訂租賃合同或簽訂補充合同，并根據(jù)改變的用途相應(yīng)調(diào)整租金。

　　五、租賃土地使用權(quán)作價出資

　　租賃土地使用權(quán)人經(jīng)國有土地所有者代表同意后，可將土地使用權(quán)連同地上建筑物、其他附著物作價出資，但應(yīng)依接受投資的主體的不同而分別規(guī)定國有土地租賃合同的履行主體。

　　1、向企業(yè)法人投資或者成立新的企業(yè)法人的，租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)歸該企業(yè)法人享有，并應(yīng)由其繼續(xù)履行原國有土地租賃合同;

　　2、向非企業(yè)法人投資的，租賃土地使用權(quán)仍歸原租賃土地使用權(quán)人享有，故應(yīng)由其繼續(xù)履行原國有土地租賃合同。

　　六、租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押

　　(一)轉(zhuǎn)讓和抵押的要件

　　僅以出讓方式取得的土地使用權(quán)方可以單獨設(shè)定抵押權(quán)，而以其他方式如租賃、劃撥取得的土地使用權(quán)不能單獨設(shè)定抵押權(quán)，但依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)可以同時設(shè)定抵押。

　　權(quán)利人轉(zhuǎn)讓或抵押租賃土地使用權(quán)應(yīng)滿足：

　　(1)經(jīng)國有土地所有者代表同意。

　　(2)按租賃合同約定投資開發(fā)，地上建筑物、其他附著物已建成。

　　(3)已辦理租賃土地使用權(quán)登記以及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)登記，并取得房地產(chǎn)權(quán)證書。

　　(4)租賃土地使用權(quán)，非隨其地上物不得發(fā)生轉(zhuǎn)讓、抵押。

　　(二)權(quán)利義務(wù)同時轉(zhuǎn)移原則

　　根據(jù)“認地不認人”原則。原土地使用權(quán)租賃合同規(guī)定的使用年限減去土地使用者已使用年限后剩余年限的土地使用權(quán)的權(quán)利、義務(wù)的移轉(zhuǎn)。

　　七、租賃土地使用權(quán)出租租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租可不經(jīng)土地所有權(quán)人同意，但仍應(yīng)繼續(xù)履行原國有土地租賃合同。

　　八、租賃國有土地使用權(quán)的終止

　　(一)租期屆滿

　　1.續(xù)租申請的公益性界限賦予租賃土地使用權(quán)人以法定續(xù)租權(quán)?，除了根據(jù)社會公共利益的需要，國家依法定程序收回土地使用權(quán)，將之以劃撥方式提供給其他用地者的情形外，國有土地所有者代表對土地使用者提出的續(xù)期申請均應(yīng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)租的，國有土地所有者代表與土地使用者應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)租賃合同，并辦理登記手續(xù)。

　　2.未申請續(xù)租和申請續(xù)租未獲批準(zhǔn)的法律后果

　　分別未申請續(xù)租和申請續(xù)租未獲批準(zhǔn)這兩種情況：

　　(1)兩者的共同之處：只要租賃關(guān)系到期終止，租賃土地使用權(quán)均由國家無償收回。

　　(2)兩者的不同之處：未申請續(xù)租的，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得，不予任何補償;申請續(xù)租未獲批準(zhǔn)的，其地上建筑物、其他附著物依法律、法規(guī)或依約定處置。

　　(二)提前終止租賃關(guān)系租賃土地使用權(quán)可因國家和用地者的原因而提前終止。

　　1.因公共利益的需要由此產(chǎn)生的法律后果同于土地使用權(quán)出讓的有關(guān)規(guī)定。(即根據(jù)開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)補償)

　　2.因用地者的原因有兩種情況：

　　(1)承租人違約。

　　A國家在無償收回租賃土地使用權(quán)的前提下，可對地上建筑物、其他附著物所有權(quán)及其占用范圍內(nèi)的租賃土地使用權(quán)予以拍賣或變賣?；谕恋厥褂脵?quán)人已經(jīng)對租賃土地進行投資開發(fā)、經(jīng)營，在扣除違約金、稅費、拍賣費、保管費等相關(guān)費用后，將剩余部分返還于原租賃土地使用權(quán)人，作為對其地上物投資的補償。

　　B如果無人應(yīng)買，原承租人的違約責(zé)任自不可免，但對因收回租賃土地使用權(quán)而取得的地上建筑物、其他附著物所有權(quán)，國家亦應(yīng)向原承租人作適當(dāng)補償。拍賣或變賣租賃土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物后，原土地使用權(quán)租賃合同的效力及于拍賣或變賣的繼受人。

　　(2)承租人違法。除了由國家無償收回租賃土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物外，還應(yīng)支付違約金。

　　(三)土地滅失

　　在因不可抗力造成土地狀況發(fā)生重大變故，導(dǎo)致國有土地租賃合同的履行客觀不能時，合同權(quán)利義務(wù)終止，國家可無償收回租賃土地使用權(quán)，而無須返還用地者已支付的剩余部分的租金。

　　例題.租賃土地使用權(quán)人在租賃期限內(nèi)，對承租土地依法享有( ABC )。

　　A.占有權(quán)

　　B.使用權(quán)

　　C.收益權(quán)

　　D.部分處分權(quán)

　　E.完全處分權(quán)

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