2013年土地估價師理論方法筆記11

基礎與法規(guī)丨相關知識丨理論與方法丨實務基礎丨案例與報告

　　第二節(jié)劃撥國有土地使用權

　　一、定義

　　劃撥國有土地使用權是土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，無償取得的或者繳納補償、安置等費用后取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權。

　　特點：權利取得的方式、權利的期限、權利的交易限制。

　　(一)劃撥國有土地使用權的取得方式：

　　特點是無償性：即不要向土地所有者交納使用費(出讓金、租金等)。用地單位在征用集體土地或者通過行政劃撥取得其他單位已經(jīng)使用的劃撥土地時，支付給農民或原用地單位的補償費、安置費，不是向國家支付土地使用費，理論上仍屬于無償取得國有土地使用權。

　　(二)劃撥國有土地使用權的期限

　　根據(jù)《城市房地產管理法》第22條第2款“依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制”。

　　(三)劃撥國有土地使用權的交易限制

　　劃撥國有土地使用權不得單獨轉讓、出租、抵押。如果用地人需要將劃撥土地用于交易，一是應當經(jīng)過國家土地管理部門批準，二是應當取得出讓國有土地使用權。劃撥國有土地使用權隨地上建筑物、附著物轉讓或以其他方式交易的，其土地收益應當上交國家。

　　二、劃撥國有土地使用權的主體

　　下列土地的使用者可以依法取得劃撥國有土地使用權：

　　(1)國家機關用地和軍事用地。

　　(2)城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地。

　　(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地。

　　(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他符合條件的用地。

　　另外經(jīng)國家征收而用地者閑置的農民集體所有的土地，由國家依法收回后，應當無償劃撥給原農村集體經(jīng)濟組織農民集體使用，農民集體成為劃撥國有土地使用權主體之一。

　　我國法律嚴格地把劃撥國有土地使用權的主體限定為國家投資或者其他投資者投資建設，用于非營利性目的的建設用地的使用者。

　　為防止在征收集體土地基礎上取得劃撥國有土地使用權后，用地者征而不用、多征少用，導致土地閑置、資源浪費的現(xiàn)象，《土地管理法》第37條規(guī)定了征收閑置費、無償收回土地以及將土地交給農民集體恢復耕種，使有限的土地資源得以充分利用。

　　三、劃撥國有土地使用權的取得

　　用地者申請取得劃撥國有土地使用權需征收集體土地或占用其他用地者正在使用的國有土地的，申請用地者應向集體土地所有者或原國有土地使用者支付土地補償安置費或拆遷補償安置費。申請用地者取得劃撥國有土地使用權的土地為國有荒山、荒地的，經(jīng)依法批準后，可無償取得。

　　取得劃撥國有土地使用權基本方式為：無償取得和低償取得。

　　四、劃撥國有土地使用權的內容及限制

　　劃撥國有土地使用權人對劃撥土地享有占有權、使用權和部分收益權。劃撥國有土地使用權的處分權能受到一定限制，使用權人不得對其權利進行有償處分。只有變?yōu)槌鲎寚型恋厥褂脵嗖⒎掀渌麠l件才可轉讓、出租、抵押。但是，對于劃撥土地上的房屋出租，可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)，但必須將租金中所含的土地收益上繳國家。

　　劃撥國有土地使用權人經(jīng)土地管理部門批準，可以將劃撥土地無償讓與其他用地單位，也可以與其他劃撥國有土地使用權人進行土地互換(但不得牟利)。但從本質上說，由于需要土地所有者的批準，這種權利處分不是完全自主的。

　　劃撥國有土地使用權人享有其劃撥土地上的建筑物和其他附著物的所有權。依房地一致原則，土地使用權的主體與地上建筑物、其他附著物所有權的主體應一致，因此，劃撥國有土地使用權人對其投資建造的地上建筑物和其他附著物享有所有權。

　　五、劃撥國有土地使用權的轉讓

　　劃撥國有土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權轉讓的，應當按照國務院規(guī)定報有批準權的人民政府審批。我國的有關法律、法規(guī)對劃撥國有土地使用權轉讓，特別是國有企業(yè)改制中的劃撥國有土地使用權處理做了比較靈活的規(guī)定。

　　1、劃撥國有土地使用權轉讓時，對符合出讓條件的，應經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準并補辦土地使用權出讓手續(xù)，由受讓方繳納出讓金。

　　2、對不具備出讓條件的土地(如國家暫時無法或不需要轉為出讓方式提供給土地使用者的土地，或根據(jù)城市規(guī)劃不宜出讓而近期又不禁止轉讓的土地)，可以不辦理出讓手續(xù)，但轉讓方應將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳給國家。

　　我國國有土地使用權最基本的取得方式為：有償使用和無償劃撥。

　　六、劃撥國有土地使用權的出租

　　劃撥國有土地使用權人以營利為目的，將劃撥國有土地使用權連同其地上建筑物、其他附著物出租的，不需要進行土地使用權的變更登記，只須辦理租賃登記，以便登記機關公示和管理，并按規(guī)定向國家上繳土地收益金。

　　需要注意的是，劃撥國有土地使用權單獨出租的，應按照《劃撥國有土地使用權管理暫行辦法》第5、6條的規(guī)定，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準并辦理土地使用權出讓手續(xù)。另外，根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第45條的規(guī)定，劃撥土地連同地上建筑物、附著物出租的，也可以經(jīng)批準后辦理土地使用權出讓手續(xù)。

　　七、劃撥國有土地使用權的抵押

　　劃撥土地使用權不得單獨設定抵押權，但劃撥土地使用權可與其地上建筑物及其他附著物所有權一同設定抵押權，但應按照國務院規(guī)定報有批準權的人民政府審批，并交納土地使用權出讓金或者以所得收益抵交土地使用權出讓金，方可將劃撥國有土地使用權抵押。

　　在劃撥國有土地使用權抵押的情況下，會產生同劃撥國有土地使用權轉讓一樣的效果。因此，抵押權實現(xiàn)后，原有的劃撥國有土地使用權存在著兩種可能：一是按照國有土地出讓程序轉變?yōu)槌鲎寚型恋厥褂脵?，二是繼續(xù)保持為劃撥國有土地使用權。

　　八、劃撥國有土地使用權作價出資或入股

　　劃撥國有土地使用權不得直接作價出資或入股作為對企業(yè)的投資。劃撥國有土地使用權人辦理土地使用權出讓手續(xù)并交納出讓金后，可以用出讓國有土地使用權作價出資或入股。

　　中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)設立時，中方合資、合已依法經(jīng)審批以劃撥國有土地使用權作價出資的，不在此限。

　　九、國有企業(yè)改革中對劃撥國有土地使用權的處置

　　(一)企業(yè)改革中對劃撥國有土地使用權的處置方式

　　國有企業(yè)改革中涉及劃撥國有土地使用權處置的，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取：保留劃撥國有土地使用權、國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權作價出資(入股)或國有土地使用權授權經(jīng)營的方式處置。

　　1、國有土地租賃，是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為;

　　2、國家以土地使用權作價出資(入股)，是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入改組后的新設企業(yè)，該土地使用權由新設企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關于出讓國有土地使用權的規(guī)定轉讓、出租、抵押;

　　3、國有土地使用權授權經(jīng)營，是指國家以一定年期的國有土地使用權作價后授權給經(jīng)國務院批準設立的國家控股公司、作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司經(jīng)營管理的行為。

　　國家以土地使用權作價出資(入股)與國有土地使用權授權經(jīng)營的區(qū)別。大家看課本。

　　(二)保留劃撥國有土地使用權的情形

　　保留劃撥國有土地使用權的情形主要為3種：

　　1)基礎設施用地、公益事業(yè)用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;

　　2)關系國家安全利益、高新技術、重點技術改造項目的用地;

　　3)改造或改組后的國有企業(yè)用地。

　　需要強調的是，保留劃撥國有土地使用權的一般不包括公司制企業(yè)，國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的例外。而且，保留劃撥國有土地使用權要經(jīng)土地管理部門批準。

　　國有土地有償使用的方式有三種：1)國有土地使用權出讓;2)國有土地租賃;3)國有土地使用權作價出資或者入股。

　　(三)采用出讓國有土地使用權和租賃國有土地的情形

　　1、國有企業(yè)改革涉及的劃撥國有土地使用權，有下列情形之一的，應當采取出讓國有土地使用權的方式依法處置：

　　1)國有企業(yè)改造或改組為有限責任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團;

　　2)國有企業(yè)改組為股份合作制企業(yè)的;

　　3)非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的;

　　4)原國有企業(yè)破產或出售的;

　　5)采用成熟技術進行產品更新和技術改造的國有企業(yè)，但承擔國家計劃內重點技術改造項目的國有企業(yè)除外;

　　6)屬于其他一般競爭性行業(yè)的企業(yè)。

　　2、可以采取租賃國有土地方式依法處置的情形：

　　1)符合上述應當出讓的第1、2、3、6種情形規(guī)定的;

　　2)國有企業(yè)租賃經(jīng)營的。

　　(四)國家以土地使用權作價出資(入股)方式處置劃撥國有土地使用權的情形

　　根據(jù)國家產業(yè)政策，關系國計民生、國民經(jīng)濟命脈的關鍵領域和基礎性行業(yè)企業(yè)或大型骨干企業(yè)，改組為國家控股的有限責任王公司、股份有限公司以及組建國有企業(yè)集團的，經(jīng)有審批權的人民政府(一般為省級以上人民政府土地管理部門)批準，所涉及的劃撥國有土地使用權可以采取國家以土地使用權作價出資(入股)的方式處置。

　　(五)國有土地使用權授權經(jīng)營方式的概括性規(guī)定

　　國家根據(jù)需要，可將一定年限的國有土地使用權作價后授權給經(jīng)國務院批準設立的國家控股公司，由作為國家授權投資機構的國有獨資公司或集團公司經(jīng)營管理，并由國務院或省級土地管理部門發(fā)給國有土地使用權經(jīng)營管理授權書。被授權的國家控股公司、作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司憑授權書可依法處置土地。

　　被授權的國家控股公司、作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司必須接受授權部門的監(jiān)督管理。被授權的企業(yè)必須對土地資產保值、增值情況提供年度報告;對企業(yè)土地股權的主地資產的情況和執(zhí)行土地管理法律、法規(guī)的情況進行監(jiān)督檢查，企業(yè)違反土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定以及超越授權經(jīng)營的權限和范圍使用土地后處置土地資產的，授權部門有權依法予以查處，并追究當事人的法律責任。

　　(二)關于中外合資企業(yè)場地使用權和城市私房用地使用權的特殊取得方式

　　十、政策優(yōu)惠住房的劃撥國有土地使用權

　　公民可以按照國家法律法規(guī)的有關規(guī)定處置其購買的政策優(yōu)惠住房及其劃撥國有土地使用權。政策優(yōu)惠住房的劃撥國有土地使用權轉為出讓國有土地使用權后，應依國家有關規(guī)定確定土地使用權年限。政策優(yōu)惠住房的劃撥國有土地使用權，不進入市場的，可保留為劃撥國有土地使用權;進入市場的，應轉為出讓國有土地使用權。轉為出讓國有土地使用權的，應按有關規(guī)定確定出讓年限，并簽訂國有土地使用權出讓合同。

　　十一、劃撥國有土地使用權的收回

　　在下列情況下，國家可收回劃撥國有土地使用權：

　　1)因公共利益需要使用土地的;

　　2)為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調整使用土地的;

　　3)土地出讓等有償合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的;

　　4)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的;

　　5)公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的。

　　根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，對其中的第1、2兩種情況應當予以補償，其余無償收回。

　　例題：在國有企業(yè)改制中，(D)不能采取保留劃撥國有土地使用權的處置方式。

　　A.基礎設施用地、公益事業(yè)用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地

　　B.關系國家安全、高新技術、重點技術改造項目用地

　　C.改造或改組為國有獨資公司

　　D.改造或改組為有限責任公司

　　1、外商投資企業(yè)所需場地使用權：經(jīng)依法審批由合營企業(yè)取得或作為中國合營者在合營企業(yè)中的一部分出資。但所繳納的場地使用費以及與之等價的作價金額均低于有償取得國有土地使用權而支付的出讓金或租金，是介于有償取得與劃撥取得之間的一種特殊方式。

　　2、城市私有房屋所占土地由私有轉變?yōu)楣泻?，私房主仍可享有國有土地使用權，但其取得方式明顯不同于國有建設用地的一般取得方式。

　　(三)關于國有農用土地(包括可開發(fā)為農用的未利用土地)使用權的特殊取得方式

　　國有土地可以由單位或者個人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產。國有農用地和未利用地的取得方式應包括出讓、租賃、承包和劃撥。

編輯推薦：2013年土地估價師考試VIP套餐

         2012土地估價師考試真題及答案專題

          土地估價師歷年真題匯總