2013年土地估價師理論方法筆記10

基礎(chǔ)與法規(guī)丨相關(guān)知識丨理論與方法丨實務(wù)基礎(chǔ)丨案例與報告

　　第三章國有土地使用權(quán)

　　大綱要求：掌握國有土地使用權(quán)定義，國有土地使用權(quán)主體與客體、內(nèi)容與限制、取得與喪失的法律特征，出讓、劃撥、租賃、作價入股、授權(quán)經(jīng)營等不同取得方式的國有土地使用權(quán)的概念、特征。

　　熟悉我國有關(guān)國有土地使用權(quán)的法律規(guī)定和管理制度。

　　了解外商投資企業(yè)場地使用權(quán)的基本情況。

　　第一節(jié) 國有土地使用權(quán)概述

　　本節(jié)主要內(nèi)容：國有土地使用權(quán)的主體、取得、內(nèi)容與限制、交易規(guī)則及房屋基地使用權(quán)的按份享有等。

　　一、國有土地使用權(quán)的主體：境內(nèi)外法人、非法人組織和自然人都可依法取得國有土地使用權(quán)。

　　(一)國有土地使用權(quán)的交易形式

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第2條、第27條的規(guī)定，國有土地使用權(quán)交易的主要形式可包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以及用于合資、合作或其他投資活動。此外，在企業(yè)合并、分立、抵押權(quán)實現(xiàn)等情況下也發(fā)生土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

　　(二)國有土地使用權(quán)的交易規(guī)則

　　1、交易應(yīng)當經(jīng)過法定程序。以不同方式取得的國有土地使用權(quán)，其交易應(yīng)遵循法律、行政法規(guī)規(guī)定的不同程序。

　　2、交易應(yīng)當遵循房地一致的原則。 采用房地一致原則作為國有土地使用權(quán)交易的一般規(guī)則，只有在地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時才允許例外，有利于避免房地產(chǎn)關(guān)系復(fù)雜化，減少權(quán)屬爭議的發(fā)生。

　　(三)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的其他情形

　　實踐中區(qū)分是否為轉(zhuǎn)讓的標準為：主體是否發(fā)生變化。

　　除買賣、交換、贈與屬于國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓外，余下的繼承、抵債等其他情形，則屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的“其他合法方式”。

　　(四)國有土地使用權(quán)作價出資或入股

　　1、以土地使用權(quán)向企業(yè)法人投資或者投資成立新的企業(yè)法人，應(yīng)為國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，作為投資的土地使用權(quán)由企業(yè)法人享有，原土地使用權(quán)人取得相應(yīng)的股東權(quán)。

　　2、以國有土地使用權(quán)向非法人的經(jīng)濟實體投資的，該土地使用權(quán)成為合伙企業(yè)或聯(lián)營企業(yè)的共有財產(chǎn)，其權(quán)利主體發(fā)生變更，故也應(yīng)視為國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　3、單純契約性質(zhì)的投資合作，在合作期間土地使用權(quán)仍屬于原使用權(quán)人，不應(yīng)視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　二、房屋基地使用權(quán)的按份享有

　　(一)房屋區(qū)分所有和基地使用權(quán)按份享有的意義

　　1、根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定：同一房屋的區(qū)分所有權(quán)人享有該房屋使用范圍內(nèi)的基地使用權(quán)。這種基地使用權(quán)的共有，屬于按份共有。各區(qū)分所有權(quán)人對其擁有的房屋面積和基地使用權(quán)份額獨立行使處分權(quán)和承擔(dān)繳納稅費等義務(wù)。

　　2、商品房按“套”出售后，購房者成為整幢樓房的區(qū)分所有權(quán)人，享有所購置部分的房屋所有權(quán)，同時享有所購房屋的部分基地使用權(quán)。具體理由大家自己看書。

　　3、承認區(qū)分所有權(quán)人按份額享有基地使用權(quán)，好處

　　1)體現(xiàn)公平原則。

　　2)明確權(quán)屬劃分。

　　3)為土地使用稅的征收提供計稅依據(jù)。

　　4)保護國家的土地收益。

　　(二)基地使用權(quán)份額的計算

　　按通行做法，以建筑面積作為計算分攤份額的系數(shù)依據(jù)計算基地使用權(quán)分攤份額的方法較為簡便穩(wěn)妥。

　　計算公式中，購房建筑面積=房屋所有權(quán)人所購房的建筑面積(套內(nèi)建筑面積)+應(yīng)分攤的公用面積。

　　注意：1、“可銷售”面積中排除了房屋銷售面積中不能分割出售給區(qū)分所有權(quán)人的部分，如小區(qū)會所、購物中心等，其產(chǎn)權(quán)由物業(yè)管理機構(gòu)統(tǒng)一管理。2、土地總面積依具體情形可以是樓房基地所占土地面積，也可以是樓區(qū)總面積。

　　例題：某企業(yè)取得出讓土地使用權(quán)并在該土地上建有一棟商品住宅樓，現(xiàn)該樓房已售出110套(已辦理房屋所有權(quán)登記)，還剩下10套等售，該商品住宅樓范圍內(nèi)的土地使用權(quán)由(D)享有。

　　A.110戶房主

　　B.110戶房主和該企業(yè)共同

　　C.該企業(yè)

　　D.120戶房主

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