2013年土地估價師理論方法筆記9

基礎(chǔ)與法規(guī)丨相關(guān)知識丨理論與方法丨實(shí)務(wù)基礎(chǔ)丨案例與報告

　　第三節(jié)集體土地所有權(quán)

　　一、集體土地所有權(quán)的客體

　　集體土地所有權(quán)的客體包括以下內(nèi)容：

　　(一)農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，有下列情形之一且不屬于《土地管理法實(shí)施條例》第2條規(guī)定范圍的，確定為農(nóng)民集體所有。

　　(1)土地改革時分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地的所有權(quán)證，現(xiàn)在仍由農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或其成員使用的。

　　(2)根據(jù)1962年《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》(簡稱“《六十條》”)的規(guī)定，已確定為集體所有的耕地、自留地、自留山、宅基地、山林、水面和草原等。(是對農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依據(jù)《六十條》的規(guī)定而取得對自留地、宅基地、林地等集體土地所有權(quán)的既成事實(shí)加以確認(rèn)。)

　　(3)不具有上述情形，但一農(nóng)民集體連續(xù)使用其他農(nóng)民集體所有的土地已滿二十年的，或者雖未連續(xù)使用滿二十年但經(jīng)縣級以上人民政府根據(jù)具體情況確認(rèn)其所有權(quán)的。(是對農(nóng)村長期以來形成的事實(shí)關(guān)系的承認(rèn)，也符合我國《民法通則》第137條規(guī)定權(quán)利受侵害的訴訟保護(hù)期限最長為二十年的立法精神。這里所說的“連續(xù)使用”，應(yīng)當(dāng)包括集體使用和集體發(fā)包給個人使用。)

　　(4)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織設(shè)立的企業(yè)或其他組織及成員持有集體建設(shè)用地使用權(quán)證的。(是對我國的如下現(xiàn)實(shí)情況的承認(rèn)：存在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織未發(fā)所有權(quán)證，但是集體經(jīng)濟(jì)組織設(shè)立的企業(yè)或其他組織以及該集體經(jīng)濟(jì)組織的成員僅持有建設(shè)用地使用權(quán)證，并且對該土地一直實(shí)際占有、使用、收益的情況。在這種情況下，應(yīng)確認(rèn)該集體經(jīng)濟(jì)組織對相應(yīng)的土地享有所有權(quán)。)

　　(二)土地所有權(quán)有爭議，不能依法證明爭議土地屬于農(nóng)民集體所有的，屬于國家所有。

　　我國現(xiàn)行《土地管理法》第8條第2款的規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。又依據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第18條的規(guī)定，除有證據(jù)證明歸集體所有的土地以外，其他土地一律推定為國家所有。所以，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，只有在既不能依法直接確定為國有，也不能因歸屬不明而被推定為國有的情況下，才能確定為集體所有。

　　例題：根據(jù)1962年《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》即：《六十條》公布時起至l982年國家征用土地條例公布時止,全民所有制單位、城市集體所有制單位使用原農(nóng)民集體所有的土地(ADE),可作為確定國家土地所有權(quán)的依據(jù).

　　A.簽訂過土地移轉(zhuǎn)等有關(guān)協(xié)議的

　　B.使用期限超過20年的

　　C.經(jīng)鄉(xiāng)人民政府批準(zhǔn)使用的

　　D.已購買原集體所有建筑物的

　　E.進(jìn)行過一定補(bǔ)償或安置勞動力的

　　二、集體土地所有權(quán)的主體及代表

　　農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會作為所有者代表經(jīng)營、管理。下面我們關(guān)注一下具體的管理辦法：

　　1、在一個村范圍內(nèi)存在兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，且農(nóng)民集體所有的土地已經(jīng)分別屬于該兩個以上組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組作為所有者代表經(jīng)營、管理。

　　2、在一個村范圍內(nèi)不存在兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，經(jīng)村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意，可以設(shè)立以村民小組為單位的集體經(jīng)濟(jì)組織，將村農(nóng)民集體所有的土地劃分確定為各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者相應(yīng)的村民小組所有，由各該集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組作為所有者經(jīng)營、管理;村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表不同意的，該土地仍歸本村農(nóng)民集體所有。

　　3、農(nóng)民集體所有的土地，已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府作為所有者代表經(jīng)營、管理。

　　將村內(nèi)兩個以上集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體作為土地所有權(quán)主體的條件，做了特別限定。村內(nèi)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織可以享有土地所有權(quán)，主要是因為我國目前實(shí)踐中存在著一些地方村農(nóng)民集體所有的土地由村民小組一級實(shí)際控制的情況。承認(rèn)這些村內(nèi)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的土地所有權(quán)，有利于穩(wěn)定當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)村土地關(guān)系，充分調(diào)動農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)。當(dāng)然，并不是所有村內(nèi)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織都享有土地所有權(quán)，而是有嚴(yán)格的條件限制，即村民小組一級要有集體經(jīng)濟(jì)組織。沒有集體經(jīng)濟(jì)組織的，經(jīng)過村農(nóng)民集體的表決同意，可以在村民小組一級設(shè)立集體經(jīng)濟(jì)組織，由其享有土地所有權(quán)。

　　另一方面，目前大多數(shù)地區(qū)的村民小組，既無組織機(jī)構(gòu)，又無法人資格，也無獨(dú)立賬號，其財務(wù)一般由村直接管理，不具備作為集體土地所有權(quán)主體代表的條件。而且，這些地方的普通農(nóng)民對確權(quán)給村民小組的要求也不強(qiáng)烈，他們認(rèn)為確權(quán)給誰都無關(guān)緊要，只要其已經(jīng)得到的土地實(shí)際利益(如宅基地、承包地)有保障和相對公平即可。此外，經(jīng)村農(nóng)民集體表決不同意在村民小組一級設(shè)立集體經(jīng)濟(jì)組織享有土地所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)尊重多數(shù)人意愿，確認(rèn)土地仍歸村農(nóng)民集體所有。實(shí)際上，將村一級集體土地所有權(quán)確定為集體土地所有權(quán)的最基本形態(tài)是比較適宜的，這樣能夠減少村民小組之間的權(quán)屬糾紛，穩(wěn)定農(nóng)村土地關(guān)系。

　　將鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體土地所有者代表界定為“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府”，在《土地管理法》第10條規(guī)定的基礎(chǔ)上增加了鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，這是實(shí)際情況的真實(shí)反映。在我國的多數(shù)農(nóng)村地區(qū)，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地所有權(quán)的真正代表為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，盡管各地紛紛設(shè)立諸如“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)經(jīng)社”、“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)工商總公司”、“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體資產(chǎn)管理委員會”等名稱各異的企業(yè)組織，但這些組織多受鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府支配、控制，其負(fù)責(zé)人均由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府委派、任命，或由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)人兼任，財務(wù)上也與鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府財政融為一體。有些地方，一個鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府下面有多個經(jīng)濟(jì)組織。而且，這些經(jīng)濟(jì)組織已經(jīng)不是與原來的人民公社相對應(yīng)意義上的集體經(jīng)濟(jì)組織。所以，以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府代表該鄉(xiāng)(鎮(zhèn))全體農(nóng)民充當(dāng)集體土地所有權(quán)主體，實(shí)踐中比較可行。

　　例題：農(nóng)民集體所有的土地可以依法屬于(C)所有.

　　A.村集體經(jīng)濟(jì)組織

　　B.村民委員會

　　C.村農(nóng)民集體

　　D.村民小組

　　三、集體土地所有權(quán)的內(nèi)容與限制

　　(一)集體土地所有者及其代表依法對集體土地享有占有、使用、收益和處分權(quán)能，其權(quán)利行使受法律限制集體土地所有者及其代表可依法將集體土地所有權(quán)的部分權(quán)能讓與符合法律規(guī)定的用地者。集體土地所有者對土地依法享有收益權(quán)，并可保有一定處分權(quán)。

　　1、集體土地所有者代表實(shí)施對集體土地的重大處置，需經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組成員表決同意，并不得違反法律的禁止性規(guī)定，且應(yīng)履行法定義務(wù)。

　　2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地所有者代表行使上述權(quán)利可不經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組成員表決同意。

　　(二)集體土地所有權(quán)的內(nèi)容

　　集體土地所有權(quán)可以由所有者親自行使，也可以由所有者代表代為行使。其權(quán)利內(nèi)容包括占有、使用、收益和處分四項權(quán)能。集體土地所有權(quán)具有不完全性，在收益和處分方面受到一定限制。例如：

　　1、在收益權(quán)方面，集體所有的土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，若要用于房地產(chǎn)開發(fā)，必須先經(jīng)國家征收程序轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋睾笤儆蓢页鲎尳o發(fā)展商。這就使屬于集體土地所有權(quán)人在土地商業(yè)性開發(fā)方面的收益受限制。

　　2、在處分權(quán)方面，集體土地不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，集體土地所有者不得擅自改變土地用途，若向非農(nóng)業(yè)性用地者提供土地使用權(quán)須經(jīng)人民政府審批等等，均使集體土地所有權(quán)中的處分權(quán)受到相當(dāng)大的限制。

　　(三)集體土地所有權(quán)的權(quán)能分離

　　向用地者讓與權(quán)利，既可由集體土地所有者實(shí)施，也可由其代表實(shí)施。向用地者讓與權(quán)利后，集體土地所有者可取得收益。

　　(四)集體土地所有者代表對土地行使處分權(quán)的限制

　　對土地的處分包括：事實(shí)上的處分(如改變土地用途)和法律上的處分(如將土地權(quán)利進(jìn)行交易)。集體土地所有者代表行使處分權(quán)受以下兩方面限制。

　　1、受農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員共同意志的限制.

　　(1)集體土地所有權(quán)真正主體是全體集體經(jīng)濟(jì)組織成員，而不是他們的代表機(jī)構(gòu)或者代表人。所以，對集體土地的重大處置決定，要依法經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組成員表決同意。

　　(2)在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體土地所有權(quán)中，農(nóng)民集體對土地實(shí)際已無直接的收益權(quán)，也無法直接行使處分權(quán)，故農(nóng)民集體已無法對所有權(quán)主體代表行使權(quán)力予以限制。從這一實(shí)際情況出發(fā)，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地所有者代表行使上述權(quán)利可不經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組成員表決同意。

　　2.受國家法律和政府管理的限制 集體經(jīng)濟(jì)組織行使對集體土地的處分權(quán)，不得違反法律的禁止性規(guī)定，且須履行法定義務(wù)。例如，未經(jīng)依法征收不得轉(zhuǎn)讓土地，不得將集體土地用于商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)，改變土地用途須依法經(jīng)有審批權(quán)的人民政府批準(zhǔn)等等。

　　例題：法律對集體土地所有權(quán)的限制包括(ABCE)

　　A.不得轉(zhuǎn)讓集體土地所有權(quán)

　　B.不得擅自出讓，轉(zhuǎn)讓，出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)

　　C.不得擅自改變土地用途

　　D.不得向非集體經(jīng)濟(jì)組織成員發(fā)包工地

　　E.不得將集體土地用于商業(yè)性房地產(chǎn)

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