2013年土地估價(jià)師理論方法筆記8

基礎(chǔ)與法規(guī)丨相關(guān)知識(shí)丨理論與方法丨實(shí)務(wù)基礎(chǔ)丨案例與報(bào)告

　　國(guó)家土地所有權(quán)

　　一、國(guó)家土地所有權(quán)的客體

　　國(guó)家土地所有權(quán)的客體包括以下內(nèi)容：

　　(一)城市市區(qū)即建成區(qū)(非城市規(guī)劃區(qū))的土地屬于國(guó)家所有。城市建成區(qū)內(nèi)存在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，并且不符合下述(四)所述情形的，其土地屬于集體所有。城市建成區(qū)內(nèi)應(yīng)區(qū)分情況分別規(guī)定：在城市建成區(qū)內(nèi)不存在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，國(guó)家當(dāng)然取得土地所有權(quán);在城市建成區(qū)內(nèi)存在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，只有符合下述(四)所述的情形，國(guó)家才能取得土地所有權(quán);否則，土地仍屬集體所有。

　　(二)農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)被國(guó)家依法沒收、征收、征購(gòu)、征用為國(guó)有的土地屬于國(guó)家所有。

　　沒收是指解放初期對(duì)地主及官僚資本土地所有權(quán)的剝奪;

　　征收是指1982年《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》施行前，國(guó)家依照法律規(guī)定的條件無(wú)償?shù)貙⒐窕蚣w所有的土地收歸國(guó)有的措施;

　　征購(gòu)是指1982年《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》施行前，國(guó)家依照法律規(guī)定的條件有償?shù)卣饔眉w或個(gè)人的土地的措施;

　　征用是指1982年《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》施行后，國(guó)家依照法律規(guī)定的條件將原屬于農(nóng)民集體所有的土地征為國(guó)有的措施。

　　區(qū)別：1)在適用時(shí)間上，只有征用適用于1982年《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》施行后，其余三種方式均適用于該條例施行前;2)在適用對(duì)象上，沒收的對(duì)象具有特定性，即地主及官僚資本的土地，征收、征購(gòu)的對(duì)象是集體或個(gè)人的土地，征用的對(duì)象則是農(nóng)民集體所有的土地;3)在是否有償?shù)膯栴}上，沒收與征收是無(wú)償?shù)模髻?gòu)是有償?shù)?，而征用則有無(wú)償與有償兩種形式，采用何種形式視具體情況而定。

　　2004年3月14日十屆全國(guó)人大二次會(huì)議通過憲法修正案后，征收、征用被賦予了新的含義。征收和征用共同之處在于，都是為了公共利益需要，都要經(jīng)過法定程序，都要依法給予補(bǔ)償。不同之處在于，征收主要是所有權(quán)的改變，征用只是使用權(quán)的改變。

　　(三)除依集體所有權(quán)證或者享有集體所有權(quán)的事實(shí)被依法確認(rèn)的外，林地、草地、荒地、灘涂及其他土地屬于國(guó)家所有。原屬于農(nóng)民集體所有，但后來(lái)在事實(shí)上轉(zhuǎn)歸國(guó)有單位、城市集體所有制單位或其他非農(nóng)民經(jīng)濟(jì)組織的土地，按照1995年原國(guó)家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，確定為國(guó)家所有。

　　《土地管理法實(shí)施條例》第2條第4項(xiàng)的規(guī)定，采用了國(guó)家土地所有權(quán)推定的制度。根據(jù)這一制度，凡不能確定為集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地，均確定為國(guó)有。

　　確定為集體所有的方法，一是依集體所有權(quán)證，二是享有集體所有權(quán)的事實(shí)被確認(rèn)。其中第二種方法是以我國(guó)大部分地區(qū)尚未頒發(fā)集體十地所有權(quán)證的現(xiàn)實(shí)情況為根據(jù)的;在已經(jīng)完成確權(quán)發(fā)證的地方，當(dāng)然應(yīng)主要采用第一種方法。

　　對(duì)于歷史上發(fā)生的集體所有土地的事實(shí)變動(dòng)，即當(dāng)時(shí)在沒有辦理土地征用，又未能辦理土地登記(從20世紀(jì)50年代中期到80年代中后期，我國(guó)沒有土地登記)的情況下轉(zhuǎn)歸全民所有制單位、城市集體所有制單位和其他非農(nóng)民經(jīng)濟(jì)組織(如華僑農(nóng)場(chǎng))的原農(nóng)民集體土地，原則上應(yīng)確定為國(guó)有。具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)適用1995年《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定。

　　(四)建成區(qū)內(nèi)或城市建成區(qū)邊緣，存在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，但該組織農(nóng)民集體所擁有的土地全部變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的，國(guó)家可以依法將農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，原屬于其成員集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地，用地者對(duì)該幅土地享有劃撥國(guó)有土地使用權(quán)。

　　在這種情況下，1、國(guó)家可以根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第2條第5項(xiàng)的規(guī)定，將該集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，從而無(wú)需辦理征用手續(xù)和支付征地補(bǔ)償費(fèi)而取得國(guó)有土地使有權(quán)。2、原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織沒有解散且繼續(xù)使用原歸其所有的土地的，在土地確定為國(guó)有后，對(duì)該土地享有劃撥國(guó)有土地使用權(quán)。3、如果原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織解散，但原集體經(jīng)濟(jì)組織成員以企業(yè)形式或者其他合法方式繼續(xù)使用原集體土地的，可照此辦理。

　　(五)因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地，國(guó)家應(yīng)當(dāng)依法將國(guó)有土地與原集體土地進(jìn)行置換，遷移的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體對(duì)置換后的土地享有集體土地所有權(quán)。

　　用于置換的土地，可以是存量的國(guó)有土地，也可以是國(guó)家為安置移民而向其他農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織征收的土地。

　　例題：依照我國(guó)法律,國(guó)家土地所有權(quán)的客體是( 　 )土地.

　　A 城市市區(qū)

　　B.城市規(guī)劃區(qū)

　　C城市市區(qū)和郊區(qū)

　　D.城市建成區(qū)及其邊緣地區(qū)

　　二、國(guó)家土地所有權(quán)的代表

　　國(guó)家土地所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。國(guó)務(wù)院可通過制訂行政法規(guī)或者發(fā)布行政命令授權(quán)地方人民政府或其職能部門行使國(guó)家土地所有權(quán)。

　　1、被授權(quán)的縣級(jí)以上地方人民政府及其職能部門以本機(jī)關(guān)的名義行使國(guó)家土地所有權(quán)，但須依法經(jīng)有審批權(quán)的人民政府審批。 2、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓、租賃、劃撥經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門作為國(guó)有土地所有者代表實(shí)施;3、國(guó)家直接以國(guó)有土地使用權(quán)對(duì)企業(yè)進(jìn)行投資的，由國(guó)務(wù)院或者地方人民政府土地管理部門委托的國(guó)有企業(yè)或者政府機(jī)構(gòu)代表國(guó)家土地所有者行使投資者權(quán)益。

　　根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的政權(quán)體制，我國(guó)采用的是“單一代表、分級(jí)行使”的制度，而地方政府的行使權(quán)不是以所有權(quán)代表的資格為基礎(chǔ)，而是以所有權(quán)代表即中央政府的授權(quán)為基礎(chǔ)?！锻恋毓芾矸ā返?條第2款規(guī)定“全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使”，是單一代表制的體現(xiàn)?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第9條規(guī)定“土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府負(fù)責(zé)”，第11條規(guī)定“土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門(以下簡(jiǎn)稱出讓方)與土地使用者簽訂”，則是分級(jí)行使制的體現(xiàn)。

　　例題：我國(guó)國(guó)家土地所有權(quán)主體的代表和權(quán)利行使的方式分別是(　) 。

　　A.單一代表,單一行使

　　B.分級(jí)代表,分級(jí)行使

　　C.單一代表,分級(jí)行使

　　D.分級(jí)代表,單一行使

　　市、縣人民政府土地管理部門成為國(guó)有土地所有者代表的情況。在實(shí)踐中，一直由市、縣人民政府及其土地管理部門直接行使國(guó)有土地的收益權(quán)、處分權(quán)，并依法律規(guī)定報(bào)上級(jí)人民政府審批以及向上級(jí)人民政府上繳部分土地收益。此時(shí)，對(duì)外擔(dān)任國(guó)有土地所有者代表的，是市、縣人民政府土地管理部門。因?yàn)閺姆申P(guān)系上看，市、縣人民政府土地管理部門代表國(guó)家是以本機(jī)關(guān)的名義直接與用地者發(fā)生法律上的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，如簽定出讓合同。明確其具有國(guó)有土地所有者代表的身份，才能使其與用地者的法律關(guān)系明確、具體，發(fā)生爭(zhēng)議糾紛時(shí)也便于確定責(zé)任。當(dāng)市、縣人民政府土地管理部門未經(jīng)依法審批而行使國(guó)有土地的收益權(quán)及處分權(quán)時(shí)，依《土地管理法》　　第78條的規(guī)定，認(rèn)定其行為無(wú)效，并依法處理相關(guān)的法律后果。

　　例題：我國(guó)地方人民政府及其國(guó)土資源行政主管部門經(jīng)國(guó)務(wù)院授權(quán)，以(　)的名義行使國(guó)家土地所有權(quán)。

　　A.國(guó)務(wù)院

　　B.本機(jī)關(guān)

　　C.批準(zhǔn)其行使的上級(jí)機(jī)關(guān)

　　D.國(guó)家

　　國(guó)有股權(quán)持股單位成為國(guó)有土地所有者代表的情況。國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股，依現(xiàn)行法律規(guī)定，不由人民政府土地管理部門直接作為國(guó)有股份代表行使所有權(quán)，而是由土地管理部門與國(guó)有股權(quán)的持股單位簽訂委托持股合同，由國(guó)有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持股。在此，實(shí)際存在委托與轉(zhuǎn)委托關(guān)系。地方土地管理部門本來(lái)是受國(guó)務(wù)院委托擔(dān)任國(guó)有土地所有者代表，由于國(guó)有土地使用權(quán)在作價(jià)出資或入股后已經(jīng)轉(zhuǎn)換為股權(quán)或者其他形式的投資者權(quán)益，它們又將這些權(quán)利委托給國(guó)有股權(quán)持股單位，最終由國(guó)有股權(quán)持股單位與接受投資的企業(yè)發(fā)生法律關(guān)系。

　　例題：國(guó)有土地使用權(quán)的作價(jià)出資或入股,由(　)直接作為國(guó)有股權(quán)代表行使所有權(quán).

　　A.國(guó)土資源行政主管部門

　　B.土地使用權(quán)出讓方

　　C.國(guó)有股權(quán)持股單位

　　D.土地承租人

　　三、國(guó)家土地所有權(quán)的行使與內(nèi)容

　　國(guó)家土地所有權(quán)的行使及其權(quán)利內(nèi)容包括以下方面：

　　(一)國(guó)有土地所有者代表依法將國(guó)家土地所有權(quán)的部分權(quán)能 讓與土地使用者。國(guó)家對(duì)土地依法享有收益權(quán)，并保有最終處分權(quán)。

　　國(guó)家土地所有權(quán)的行使有以下特點(diǎn)：

　　1.國(guó)家土地所有權(quán)主體不能親自行使所有權(quán)，只能由其授 權(quán)的代表代為行使所有權(quán)。而集體土地所有權(quán)主體完全可以親自行使所有權(quán)的權(quán)能。

　　2.國(guó)家土地所有權(quán)主體代表不能親自行使土地所有權(quán)的占有、 使用權(quán)能(即使行使占有、使用權(quán)能，其身份也非所有者代表，而為劃撥國(guó)有土地使用權(quán)人)。因此，國(guó)家土地所有權(quán)主體代表必定 將土地所有權(quán)的部分權(quán)能讓與符合法律規(guī)定的用地者。據(jù)此，國(guó)家 享有實(shí)現(xiàn)所有權(quán)經(jīng)濟(jì)功能的收益權(quán)。而集體土地所有權(quán)主體本身及主體代表可以親自行使土地所有權(quán)的全部四項(xiàng)權(quán)能。

　　3.國(guó)有土地所有者代表對(duì)土地保有最終的處分權(quán)。這是國(guó) 家土地所有權(quán)的一個(gè)十分重要的特征。這種最終處分權(quán)的一個(gè)突 出表現(xiàn)，就是國(guó)家可以依法收回已經(jīng)劃撥或者出讓的國(guó)有土地使 用權(quán)，并可以將收回的土地的使用權(quán)再次劃撥或者出讓。

　　(二)國(guó)有土地所有者代表可依法通過出讓(含以出讓金出資 或入股)、出租和劃撥等方式將國(guó)有土地使用權(quán)讓與土地使用者 國(guó)有土地所有者代表應(yīng)遵守其與土地使用者訂立的土地出讓 或租賃合同，履行合同義務(wù)。國(guó)有土地所有者代表可依法收回國(guó) 有土地使用權(quán)。

　　目前，國(guó)家土地所有者代表行使國(guó)家土地所有權(quán)的具體方式主要有四種：出讓、租賃、作價(jià)出資或者入股和劃撥。其中，出讓、租賃、作價(jià)出資或入股屬于使用權(quán)的有償讓與，一般采取合同形式。劃撥屬于使用權(quán)的無(wú)償授予，一般采用行政文件的形式。在前一種情況下，國(guó)家土地所有者代表與土地使用權(quán)人之間構(gòu)成平等主體關(guān)系，故要求國(guó)家土地所有者代表注意信守合同;在后一種情況下，國(guó)家土地所有者代表與土地使用權(quán)人之間構(gòu)成非平等主體關(guān)系，國(guó)家土地所有者代表可以按照正當(dāng)行政程序隨時(shí)收回土地使用權(quán)。

　　(三)縣級(jí)以上地方人民政府及其職能部門對(duì)國(guó)有土地行使 處分權(quán)的權(quán)限劃分按《土地管理法》第44條的規(guī)定確定。不具審批權(quán)限或超越審批權(quán)限處分國(guó)有土地，其處分行為無(wú)效。因?yàn)椤锻恋毓芾矸ā穼?shí)施用途管制后，各級(jí)政府決定土地命運(yùn)的權(quán)力集中體現(xiàn)在：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批、具體項(xiàng)目用地審批、征地審批和土地利用規(guī)劃審批上。征地審批因涉及集體土地，并非國(guó)家直接行使土地所有權(quán)，而是行使國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)資源進(jìn)行規(guī)劃利用的宏觀管理職能。故農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批和具體項(xiàng)目用地審批權(quán)限實(shí)際上已成為劃分各級(jí)人民政府土地處分權(quán)的標(biāo)尺。

　　(四)縣級(jí)以上地方人民政府及其職能部門對(duì)國(guó)有土地行使 收益權(quán)應(yīng)依法向上級(jí)人民政府及其職能部門上繳土地收益。國(guó)有土地收益中的新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)，30%上繳國(guó)家中央財(cái)政，70%留給有關(guān)地方人民政府不同層次的國(guó)有土地所有者代表行使土地所有權(quán)，在收益方面的相互關(guān)系為：原則上應(yīng)當(dāng)層層上交中央，但可以根據(jù)法律規(guī)定或者中央政府的決定，將一部分土地收益留給地方。地方的上下級(jí)之間，也可以照此辦理。

　　例題：我國(guó)國(guó)有土地所有者代表實(shí)現(xiàn)國(guó)家土地所有權(quán)的基本方式包括國(guó)有土地使用權(quán)(ABCE)

　　A.出讓

　　B.租賃

　　C.劃撥

　　D.抵押

　　E.作價(jià)出資、入股

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