2013年土地估價(jià)師理論方法筆記7

基礎(chǔ)與法規(guī)丨相關(guān)知識(shí)丨理論與方法丨實(shí)務(wù)基礎(chǔ)丨案例與報(bào)告

　　第二章土地所有權(quán)(上)

　　大綱要求：

　　掌握：土地所有權(quán)的概念、特征，國(guó)家土地所有權(quán)和集體所有權(quán)的概念，國(guó)家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)的主體與客體、內(nèi)容與限制、取得與喪失的法律特征，兩者之間的區(qū)別，集體土地征用制度。

　　熟悉：我國(guó)土地所有權(quán)立法的基本情況和管理制度。

　　本章重要內(nèi)容很多，我們講其分為兩講進(jìn)行講解。

　　第一節(jié)概述

　　一、土地所有權(quán)的定義

　　土地所有權(quán)是國(guó)家或農(nóng)民集體依法對(duì)歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對(duì)性的權(quán)利。一般來(lái)說(shuō)，土地所有權(quán)屬于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的范疇。(土地所有權(quán)是所有者對(duì)土地?fù)碛械淖钔耆⒆罱^對(duì)的土地權(quán)利)

　　我國(guó)實(shí)行土地公有制，不存在土地的私人所有權(quán)。我國(guó)國(guó)家土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)在內(nèi)涵與外延上有很大的區(qū)別。國(guó)家土地所有權(quán)更具有所有權(quán)的絕對(duì)性特征，而集體土地所有權(quán)受到比國(guó)外私有土地所有權(quán)的限制，集體土地所有權(quán)不具有絕對(duì)性，也可以說(shuō)，它不是一項(xiàng)真正的“所有權(quán)”。

　　二、土地所有權(quán)的客體

　　從理論上說(shuō)，土地所有權(quán)及于空中和地下?？臻g所有權(quán)包含在土地所有權(quán)的范圍內(nèi)，構(gòu)成土地所有權(quán)的一部分?？臻g所有權(quán)只能由土地所有權(quán)人享有。所有權(quán)人可以依照自己的意志對(duì)空間進(jìn)行排他性占有、使用、收益、處分。但從我國(guó)實(shí)際來(lái)看，我國(guó)存在著國(guó)家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)，集體土地所有權(quán)人是否當(dāng)然享有空間所有權(quán)，目前還存在較大爭(zhēng)議。土地使用權(quán)人和土地他項(xiàng)權(quán)利人因未享有地表所有權(quán)而不能成為空間所有權(quán)的主體。但是，對(duì)他人所有土地的地表上下一定范圍空間的利用，可以成為土地使用權(quán)或者空間使用權(quán)的內(nèi)容。

　　土地所有權(quán)與自然資源的所有權(quán)是可以分開(kāi)的。在法律有特別規(guī)定的情況下，地表或地下的某些自然資源可以脫離土地權(quán)利 而成為單獨(dú)的權(quán)利，即自然資源所有權(quán)或自然資源開(kāi)發(fā)權(quán)、使用 權(quán)。地下埋藏物、隱藏物等也適用這一法理。根據(jù)我國(guó)《憲法》、《民法通則》和《文物保護(hù)法》的規(guī)定，礦藏、水流、所有人不明的埋藏物、隱藏物及地下文物屬于國(guó)家所有。《外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法》第6條的規(guī)定表明，國(guó)家在出讓國(guó)有土地使用權(quán)以后，仍然保留著對(duì)地下資源和埋藏物的所有權(quán)，而且，對(duì)地下資源的開(kāi)發(fā)權(quán)并不當(dāng)然地隨土地使用權(quán)的出讓而歸屬于土地使用權(quán)人。

　　三、土地所有權(quán)的主體和取得

　　我國(guó)實(shí)行土地公有制，兩類(lèi)土地所有權(quán)主體及其代表均為特殊主體，均須具有法定的特殊身份。除此之外，一切組織和個(gè)人均不得擔(dān)當(dāng)土地所有權(quán)主體及其代表。

　　土地所有權(quán)的取得須依法律規(guī)定，而不得約定。這意味著：首 先，土地所有權(quán)的原始取得，必須依法律規(guī)定，經(jīng)政府確認(rèn)?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，集體土地所有權(quán)的取得須經(jīng)縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)、核發(fā)證書(shū)、確認(rèn)所有權(quán)。其次，土地所有權(quán)具有不可交易性。具體地說(shuō)，國(guó)有土地的所有權(quán)是不可出讓、不可改變的;集體土地除了被依法征收而成為國(guó)有土地外，包括征用在內(nèi)的其他方式不能改變其集體土地所有權(quán)的性質(zhì)。

　　實(shí)行這種制度的理由

　　(1)維護(hù)土地公有的基本制度。

　　(2)保護(hù)耕地和其他農(nóng)業(yè)用地。

　　(3)保證國(guó)家建設(shè)用地。

　　(4)保持國(guó)家對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控能力。

　　四、土地所有權(quán)的內(nèi)容及限制

　　土地所有權(quán)內(nèi)容包括對(duì)土地的占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能(土地權(quán)利的四項(xiàng)基本權(quán)能)。我國(guó)土地制度的主要特點(diǎn)為所有權(quán)與使用權(quán)相分離，土地所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能為土地使用權(quán)以及空間權(quán)、地役權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的本源。

　　(一)占有權(quán)能是對(duì)土地事實(shí)管領(lǐng)的權(quán)能。占有表現(xiàn)為權(quán)利人對(duì)物的控制不受他人侵犯的狀態(tài)。

　　(二)使用權(quán)能是對(duì)土地依其性質(zhì)和用途而加以開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)的權(quán)能使用，指對(duì)物進(jìn)行有效的利用。使用表現(xiàn)為權(quán)利人依照自己的意志對(duì)物加以利用或不利用的行為權(quán)利。這種權(quán)利不僅賦予權(quán)利人的使用行為以合法性，而且給予其使用行為以排除他人不法干涉的效力。

　　(三)收益權(quán)能是獲取土地產(chǎn)出或者其他土地收益的權(quán)能。收益是指由物的使用或者物的自然產(chǎn)出而獲得經(jīng)濟(jì)上的利益。土地所有權(quán)人可以將占有權(quán)和使用權(quán)讓渡于他人而保留一定的收益權(quán)(如收取地租)。

　　(四)處分權(quán)能是對(duì)土地實(shí)施事實(shí)變化行為或者法律變化行為的權(quán)能處分，指對(duì)物的命運(yùn)加以處置。所謂“物的命運(yùn)”，指的是物上的權(quán)利狀態(tài)，而非自然狀態(tài)。如土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押均屬物上權(quán)利狀態(tài)的變動(dòng)。拆除建筑物，是通過(guò)改變物的自然狀態(tài)而改變其權(quán)利狀態(tài)(即財(cái)產(chǎn)權(quán)因標(biāo)的物之消滅而消滅)。單純對(duì)自然狀態(tài)的改變不構(gòu)成處分。如在土地上興修水利、建筑房屋，若未發(fā)生土地權(quán)利的變動(dòng)，則不為處分行為。

　　對(duì)土地所有者及其代表行使權(quán)利有三條重要的限制：

　　一是土地所有者及其代表行使權(quán)利不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。如國(guó)有土地所有者代表不得越權(quán)批地，集體土地所有者不得將土地出讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);

　　二是土地所有者及其代表還不得違反其與土地使用者簽訂的土地使用權(quán)出讓合同或者土地承包合同中約定的義務(wù);

　　三是土地所有權(quán)禁止交易。

　　在土地所有權(quán)的概述中，我們了解到了土地所有權(quán)的定義和特征、土地所有權(quán)的客體、主體和主體的取得、土地所有權(quán)的內(nèi)容及限制等內(nèi)容。

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