2013年土地估價(jià)師理論方法筆記6

基礎(chǔ)與法規(guī)丨相關(guān)知識(shí)丨理論與方法丨實(shí)務(wù)基礎(chǔ)丨案例與報(bào)告

　　第六節(jié)國外及港臺(tái)地區(qū)土地權(quán)利制度簡介

　　一、國外、及港臺(tái)地區(qū)土地權(quán)利的表現(xiàn)形式

　　(一)西方國家地權(quán)的主要表現(xiàn)形式

　　1.所有權(quán)是指土地所有權(quán)人依法對(duì)土地?fù)碛械淖钔耆?、最絕對(duì)的土地權(quán)利。所有權(quán)是地權(quán)最核心的部分。

　　2.地役權(quán)是指為自己土地的便利在他人土地上所設(shè)定的權(quán)利。擔(dān)負(fù)和提供便利的土地稱供役地，利用和享受便利的土地稱需役地;地役權(quán)關(guān)系的當(dāng)事人分別為供役地人和需役地人。

　　3.永佃權(quán)又稱為永租權(quán)和永借權(quán)，是按年向土地所有權(quán)人交付租金而長期或永久地使用、收益其不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。

　　4.地上權(quán)是指以支付租金為代價(jià)在他人土地上建筑房屋的權(quán)利。

　　5.典當(dāng)權(quán)又稱為信托特權(quán)，即當(dāng)事人一方將其物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，債權(quán)人約定在債主清償時(shí)返還原物。

　　6.抵押權(quán)又稱為契約質(zhì)權(quán)，即債權(quán)人對(duì)債務(wù)人或第三人提供的擔(dān)保物享有物權(quán)，但不轉(zhuǎn)移該物的占有，在債務(wù)人給付遲延時(shí)，債權(quán)人有權(quán)變賣抵押物以抵償債務(wù)。

　　例題：以支付租金或使用金為代價(jià)而在他人土地上建造建筑物或構(gòu)筑權(quán)的權(quán)利是(B)

　　A、 地役權(quán)

　　B、地上權(quán)

　　C、永佃權(quán)

　　D、典當(dāng)權(quán)

　　(二)我國中國臺(tái)灣地權(quán)的主要表現(xiàn)形式

　　具體有：土地所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、耕作權(quán)、租賃權(quán)。

　　二、港臺(tái)地區(qū)及國外土地權(quán)利制度的主要內(nèi)容

　　(一)中國香港

　　《中華人民共和國中國香港特別行政區(qū)基本法》第七條規(guī)定中國香港的土地全部屬于國家所有。

　　中國香港的土地使用制度非常發(fā)達(dá)，主要是實(shí)行土地租用制度(也稱批租制)(Lease-holdSystem)，中國香港政府不向土地使用者出讓土地所有權(quán)，除授予約翰大教堂土地永業(yè)權(quán)(Freehold)外，其余的都只授予租業(yè)權(quán)(Leasehold)。政府將其土地租予發(fā)展商或其他土地使用者，租約規(guī)定了土地的用途、土地的租用年限和每年應(yīng)繳的地租。在租約有效期內(nèi)，租戶可以根據(jù)租約所定的條款建造地上建筑物，并連同租約在市場上出售，承讓人得享有租約所載的權(quán)益。租約期滿，土地連同地上建筑物一并由政府無償收回。大陸在改革土地使用制度時(shí)在很大程度上借鑒了中國香港的這種制度。

　　中國香港的土地租用可以是有償?shù)?，也可以是無償?shù)模獾姆绞接泄_拍賣、招標(biāo)和私下協(xié)議三種。與大陸的劃撥國有土地使用權(quán)獲得方式相近的是私下協(xié)議，通常，對(duì)于公用事業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、慈善機(jī)構(gòu)、教堂、廟宇等，政府以這種方式批出土地。對(duì)于不營利的公益用地，只收取象征性的地價(jià)，不受市場行情的左右。對(duì)于那些經(jīng)濟(jì)效益不十分突出而政府決定支持發(fā)展的行業(yè)與企業(yè)，也可以申請(qǐng)免交地價(jià)或低于市價(jià)的官方優(yōu)惠價(jià)供地。至于中國香港政府機(jī)關(guān)用地則完全是無償使用的。但中國香港有一套較完備的土地管理制度，使得土地能高效利用。且中國香港的優(yōu)惠用地的范圍也是界定得很嚴(yán)格的，所以低償或無償用地的情況并不是我們想象的那樣多。中國香港的土地制度也是與其自身特點(diǎn)相關(guān)的，中國香港土地面積狹小，但人口多，因而就要非常節(jié)約使用土地。

　　例題：中國香港土地批租授予一般用地者的權(quán)利系(D)

　　A、地上權(quán)

　　B、永業(yè)權(quán)

　　C、物業(yè)權(quán)

　　D、租業(yè)權(quán)

　　解析：中國香港的土地制度實(shí)行土地租用制度，不向土地使用者出讓土地所有權(quán)，而只授予租業(yè)權(quán)。

　　(二)中國臺(tái)灣

　　1.所有權(quán)制度中國臺(tái)灣現(xiàn)行的地權(quán)制度是以“平均地權(quán)”思想為理論依據(jù)的。由此而產(chǎn)生的土地所有權(quán)制度，“即非單一的土地公有制，亦非純的土地私有制，而是二者之綜合發(fā)展”。即農(nóng)地農(nóng)有，市地市有，富源地國有。

　　2.地權(quán)限制

　　(1)禁止私有的土地范圍。

　　(2)礦產(chǎn)不得私有。

　　(3)限制私有土地面積最高額。

　　(4)對(duì)私有土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移作限制。

　　(5)禁止土地細(xì)分。

　　(6)對(duì)外國人取得的土地權(quán)利作了限制和規(guī)定。

　　(三)國外地權(quán)制度

　　國外土地制度在這里只對(duì)美國的土地制度詳細(xì)說一下，其他國家的情況，大家在自行看書時(shí)了解一下，與我國土地制度進(jìn)行下對(duì)比，可以幫助我們學(xué)習(xí)理解我國的土地制度。

　　2.美國美國的土地所有制大體可分兩類，即土地公有制和土地私有制。其中，土地公有制又分為聯(lián)邦政府所有和州及地方政府所有。在其土地所有制中，私人所有的土地占多數(shù)(59%)。美國的土地公有制并不是我國法律上所說的公有的意義。有公有的土地，就有公有土地利用的問題。美國大部分土地是實(shí)行有償使用的，包括公有土地的利用。聯(lián)邦政府為了國家和社會(huì)的公益事業(yè)，需要占用州屬公有土地，也要通過交換或購買取得。而聯(lián)邦公有土地，包括地下礦產(chǎn)、水資源的使用也是有償?shù)?，該類土地的出賣、出租收入，是聯(lián)邦政府第二大財(cái)政(僅次于稅收收入)。

　　可見美國沒有我國所說的劃撥國有土地使用權(quán)，其土地的使用主要是有償?shù)?。美國無劃撥土地使用制度的原因，我們認(rèn)為主要是基于如下理由：

　　(1)美國是聯(lián)邦制的國家，聯(lián)邦政府與州政府的關(guān)系不像單一制國家那樣緊密。州政府有較大的獨(dú)立性。因而，在財(cái)產(chǎn)關(guān)系上，兩者間的財(cái)產(chǎn)權(quán)是相互獨(dú)立的。即使兩者擁有的土地都是公有性質(zhì)的，但卻互不能隨意占用。另外，美國聯(lián)邦政府與州政府財(cái)政上聯(lián)系也不大，各自要靠自己的財(cái)政收入維持政府的運(yùn)作，土地使用權(quán)收益就給他們帶來很大收益。

　　(2)美國是一個(gè)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常成熟的國家。該種經(jīng)濟(jì)體制的調(diào)節(jié)作用在美國很完善，而且市場調(diào)節(jié)土地利用也有利于防止****的滋生。同時(shí)，市場調(diào)節(jié)也有利于資源的合理配制。經(jīng)濟(jì)刺激手段是美國進(jìn)行國家管理最常用的，不僅在土地利用中是這樣的，在司法體系及執(zhí)法體系中也存在大量的經(jīng)濟(jì)刺激手段，如在環(huán)境管理中的排污權(quán)交易制度。

　　(3)有償使用土地也是為了給土地使用者一個(gè)較為獨(dú)立的地位。在無償使用土地制度下(如我國的劃撥國有土地使用權(quán)制度)，使用者僅是對(duì)土地利用，并不能成為一個(gè)獨(dú)立的主體，而要依附于所有者，這樣就給了所有者干預(yù)使用者的機(jī)會(huì)，不利于使用者積極性的發(fā)揮。美國是一個(gè)崇尚個(gè)體自由的國家，它不能容忍國家對(duì)經(jīng)濟(jì)主體過多的干預(yù)，因而其土地使用全是有償?shù)?政府機(jī)關(guān)用地實(shí)質(zhì)上是所有人使用土地)。

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