土地估價(jià)師考試《案例與報(bào)告》:計(jì)算題講解三

　　5)計(jì)算A宗地的總價(jià)

　　A宗地的總價(jià)格：379.04×30000=1137.12(萬(wàn)元)

　　(4)計(jì)算A宗地的市場(chǎng)租金題目未明確租賃費(fèi)用問(wèn)題，在此假定年凈租金即為市場(chǎng)年租金。

　　379.04×6%/[1-1/(1+6%)50]=24.05(元/平方米)

　　(5)測(cè)算A宗地的承租土地使用權(quán)價(jià)格

　　1)A宗地的租金盈余24.05-10=14.05(元/平方米)

　　2)計(jì)算承租土地使用權(quán)價(jià)格依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中的有關(guān)規(guī)定，承租土地使用權(quán)還原率通常比出讓土地使用權(quán)還原率高1個(gè)百分點(diǎn)左右，故承租土地使用權(quán)還原率取7%。

　　14.05/7%×[1-1/(1+6%)20]=148.85(元/平方米)

　　3)A宗地承租土地使用權(quán)總價(jià)格

　　148.85×30000=446.55(萬(wàn)元)

　　(四)難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤分析

　　1.試題難點(diǎn)：

　　(1)評(píng)估思路的確定。本題設(shè)問(wèn)較多，且交易案例資料并未直接給出地價(jià)，要求應(yīng)試者能夠透過(guò)復(fù)雜的信息，抓住關(guān)鍵問(wèn)題(求取A宗地地價(jià))，并理出解決問(wèn)題的主線(采用市場(chǎng)比較法);然后再考慮哪些條件還不具備，需借助什么方法間接求出;最后考慮A宗地年租金及承租土地使用權(quán)價(jià)格的求取方法。

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