土地估價師考試《案例與報告》:計算題講解三

　　5)計算A宗地的總價

　　A宗地的總價格：379.04×30000=1137.12(萬元)

　　(4)計算A宗地的市場租金題目未明確租賃費用問題，在此假定年凈租金即為市場年租金。

　　379.04×6%/[1-1/(1+6%)50]=24.05(元/平方米)

　　(5)測算A宗地的承租土地使用權(quán)價格

　　1)A宗地的租金盈余24.05-10=14.05(元/平方米)

　　2)計算承租土地使用權(quán)價格依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中的有關(guān)規(guī)定，承租土地使用權(quán)還原率通常比出讓土地使用權(quán)還原率高1個百分點左右，故承租土地使用權(quán)還原率取7%。

　　14.05/7%×[1-1/(1+6%)20]=148.85(元/平方米)

　　3)A宗地承租土地使用權(quán)總價格

　　148.85×30000=446.55(萬元)

　　(四)難點與常見錯誤分析

　　1.試題難點：

　　(1)評估思路的確定。本題設(shè)問較多，且交易案例資料并未直接給出地價，要求應(yīng)試者能夠透過復(fù)雜的信息，抓住關(guān)鍵問題(求取A宗地地價)，并理出解決問題的主線(采用市場比較法);然后再考慮哪些條件還不具備，需借助什么方法間接求出;最后考慮A宗地年租金及承租土地使用權(quán)價格的求取方法。

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