土地估價(jià)師考試《案例與報(bào)告》:計(jì)算題講解四

　　(2)利用成本逼近法測(cè)算B宗地地價(jià)過(guò)程中利息的計(jì)算，尤其是計(jì)息期的確定。根據(jù)題意，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)按季度等額均勻投入，按季度、復(fù)利計(jì)息，整個(gè)開(kāi)發(fā)期為1年，在均勻投入的前提下(可等同于在各季度中點(diǎn)投入)，則第一季度投入開(kāi)發(fā)費(fèi)的計(jì)息期為3.5(0.5+3)季度，以后各季度投入開(kāi)發(fā)費(fèi)的計(jì)息期依次為2.5、1.5和0.5季度。土地取得費(fèi)的計(jì)息期則應(yīng)為4個(gè)季度(來(lái)源： 中國(guó) 土地估價(jià) 師考試 網(wǎng))。

　　(3)承租土地使用權(quán)價(jià)格測(cè)算。求取承租土地使用權(quán)價(jià)格關(guān)鍵在于合理確定盈余租金、收益年期和承租土地使用權(quán)還原率。盈余租金即為市場(chǎng)租金與實(shí)際租金的差額，市場(chǎng)租金可根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格還原得到;收益年限為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的剩余租期，即20年;依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中的有關(guān)規(guī)定，承租土地使用權(quán)還原率一般比出讓土地使用權(quán)還原率高1個(gè)百分點(diǎn)左右，故承租土地使用權(quán)還原率取7%較為合理。

　　2.常見(jiàn)錯(cuò)誤分析

　　(1)缺少評(píng)估思路或敘述不清。說(shuō)明評(píng)估思路是解答綜合計(jì)算題的重要步驟，也是進(jìn)行具體測(cè)算的基礎(chǔ)，應(yīng)試者不容忽視。

　　(2)成本逼近法測(cè)算中易出現(xiàn)的錯(cuò)誤：

　　①未統(tǒng)一費(fèi)用單位或換算錯(cuò)誤;

　?、诶⒂?jì)算錯(cuò)誤，如未按季度計(jì)息或計(jì)息期有誤;

　?、廴鄙偻恋厥褂脵?quán)年期修正等。

　　(3)在市場(chǎng)比較法評(píng)估中，未看清各因素條件的比較基準(zhǔn)，造成條件指數(shù)取值錯(cuò)誤。本題中交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正均以待估宗地為基準(zhǔn)，即待估宗地條件指數(shù)為100，亦即這三項(xiàng)因素修正其分子為100，分母為比較案例宗地條件指數(shù)。

　　(4)未進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)程度修正或修正錯(cuò)誤。待估宗地A與各比較案例土地開(kāi)發(fā)程度存在差異，需根據(jù)題目所給資料，以宗地A為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修正。土地開(kāi)發(fā)程度修正既可在交易情況及區(qū)域因素、個(gè)別因素修正之前進(jìn)行，也可在其后進(jìn)行，計(jì)算結(jié)果會(huì)略有不同。

　　但題目中明確了土地開(kāi)發(fā)程度修正取值是基于50年期土地使用權(quán)考慮的，因此，必須先將各比較案例價(jià)格統(tǒng)一為50年期價(jià)格后，再進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)程度修正。

　　(5)承租土地使用權(quán)價(jià)格測(cè)算中易出現(xiàn)的錯(cuò)誤：

　　①不考慮投資風(fēng)險(xiǎn)差異，承租土地使用權(quán)還原率直接采用出讓土地使用權(quán)還原率6%;

　　②收益年期錯(cuò)誤地采用了50年，正確的應(yīng)為租約年期20年。

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