土地估價師考試《案例與報告》:計算題講解之綜合計算步驟講解二

　　3)測算D宗地在七通一平狀況下的修正價格

　　交易案×交易情×區(qū)域因×個別因=比準(zhǔn)

　　例價格 況修正 素修正 素修正 價格

　　445.21×100/102×100/93×100/95=494.04(元/平方米)

　　D宗地修正到五通一平狀況下的價格

　　494.04-100=394.04(元/平方米)

　　4)計算A宗地的單位地價

　　應(yīng)用簡單算術(shù)平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、五通一平開發(fā)程度的土地使用權(quán)價格。

　　(363.97+393.58+394.04)÷3=383.86(元/平方米)

　　5)計算A宗地的總價

　　A宗地總價：383.86×30000=1151.58(萬元)

　　(4)計算A宗地的市場租金

　　題目未明確租賃費用問題，在此假定年凈租金即為市場年租金。

　　383.86×6%/[1-1/(1+6%)50]=24.35(元/平方米)

　　(5)測算A宗地的承租土地使用權(quán)價格

　　1)A宗地的租金盈余：24.35-10=14.35(元/平方米)

　　2)測算承租土地使用權(quán)價格

　　依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中的有關(guān)規(guī)定，承租土地使用權(quán)還原率通常比出讓土地使用權(quán)還原率高1個百分點左右，故承租土地使用權(quán)還原率取7%。

　　14.35/7%×[1-1/(1+6%)50]=152.02(元/平方米)

　　3)A宗地承租土地使用權(quán)總價格

　　152.02×30000=456.06(萬元)

　　題解二：

　　(1)(2)與題解一相同，第三步計算宗地A價格時，先對各案例進行開發(fā)程度調(diào)整，再進行交易情況及區(qū)域因素、個別因素修正，步驟如下：

　　(3)利用市場比較法測算宗地A的價格

　　1)測算B宗地的修正價格

　　B宗地修正到五通一平狀況下的價格

　　458.33-100=358.33(元/平方米)

　　交易案×交易情×區(qū)域因×個別因=比準(zhǔn)

　　例價格 況修正 素修正 素修正 價格

　　358.33×100/96×100/98×100/105=362.74(元/平方米)

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