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土地估價師考試《案例與報告》:計算題講解之綜合計算步驟講解

更新時間:2013-12-30 17:41:42 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 土地估價師考試《案例與報告》:計算題講解之綜合計算步驟講解

  2.計算步驟題解一:

  (1)確定評估思路

  1)明確地價定義。為五通一平條件下、50年期、工業(yè)用地、于2002年9月1日的土地使用權(quán)價格。

  2)確定評估思路。先選用成本逼近法和收益還原法分別測算宗地B、C土地使用權(quán)價格;然后選用市場比較法評估宗地A價格。

  利用收益法測算宗地A的市場租金。

  利用收益還原法測算宗地A的承租土地使用權(quán)價格。

  (2)測算B、C、D的實例價格

  1)B宗地價格。利用成本逼近法測算地價:

  土地取得費=[3000000÷(45÷15×10000)]×(1+20%)=120(元/平方米)

  土地開發(fā)費=[5400000÷(45÷15×10000)] ×(1+30%)=234(元/平方米)

  貸款利息=120×[(1+1.5%)4―1]+234×1/4×[(1十1.5%)3.5―1]

  +234×1/4×[(1+1.5%)2.5―1]+234×1/4×[(1+1.5%)1.5―1]

  +234×1/4×[(1+1.5%)0.5―1]

  =7.36+3.13+2.22+1.32+0.44

  =14.47(元/平方米)

  開發(fā)利潤:(120+234) ×10%=35.40(元/平方米)

  土地增值收益:(120+234+14.47+35.40) ×20%=80.77(元/平方米)

  無限年期地價二120+234+14.47+35.40+80.77=484.64(元/平方米)

  50年期地價=484.64×[1-1/(1+6%)50]=458.33(元/平方米)

  2)C宗地價格利用收益還原法測算地價:

  50年期地價=550000/25000×6%[1―1/(1+6%)50]=346.76(元/平方米)

  3)D宗地價格

  50年期地價=425×[1-1/(1+6%)50]/[1-1/(1+6%)40]=445.21(元/平方米)

  (3)利用市場比較法測算宗地A的價格

  1)測算B宗地在七通一平狀況下的修正價格

  交易案×交易情×區(qū)域因×個別因=比準(zhǔn)

  例價格 況修正 素修正 素修正 價格

  458.33×100/96×100/98×100/105=463.97(元/平方米)

  B宗地修正到五通一平狀況下的價格

  463.97-100=363.97(元/平方米)

  2)測算C宗地在三通一平狀況下的修正價格

  交易案×交易情×區(qū)域因×個別因=比準(zhǔn)

  例價格 況修正 素修正 素修正 價格

  346.76×100/100×100/105×100/99=333.58(元/平方米)

  C宗地修正到五通一平狀況下的價格

  333.58+60=393.58(元/平方米)

 

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