2014年招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定輔導

　　《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》輔導

　　一、內(nèi)容提要：

　　1.《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》

　　2.《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》

　　3、《土地利用年度計劃管理辦法》

　　二、考試目的及基本要求

　　本講的考試目的是測試應考人員對招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定、協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定及土地利用年度計劃管理辦法的理解與掌握程度。

　　三、內(nèi)容輔導

　　第一部分《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》輔導

　　一、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》出臺背景實施時間：

　　1、國土資源部令第11號《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，已經(jīng)2002年4月3日國土資源部第4 次部務會議通過。

　　2、國土資源部令第11號《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》2002 年7月1日起施行。

　　二、重要條文學習

　　第一條為規(guī)范國有土地使用權出讓行為，優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律、法規(guī)，制定本規(guī)定。

　　第二條在中華人民共和國境內(nèi)以招標、拍賣或者掛牌方式出讓國有土地使用權的，適用本規(guī)定。

　　本規(guī)定所稱招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡稱出讓人)發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據(jù)投標結果確定土地使用者的行為。

　　本規(guī)定所稱拍賣出讓國有土地使用權，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結果確定土地使用者的行為。

　　本規(guī)定所稱掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。

　　第三條招標、拍賣或者掛牌出讓國有土地使用權應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

　　第四條商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

　　前款規(guī)定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

　　第五條國有土地使用權招標、拍賣或者掛牌出讓活動，應當有計劃地進行。

　　市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權出讓計劃，報經(jīng)同級人民政府批準后，及時向社會公開發(fā)布。

　　第六條市、縣人民政府土地行政主管部門應當按照出讓計劃，會同城市規(guī)劃等有關部門共同擬訂擬招標拍賣掛牌出讓地塊的用途、年限、出讓方式、時間和其他條件等方案，報經(jīng)市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。

　　第七條出讓人應當根據(jù)招標拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標拍賣掛牌出讓文件。招標拍賣掛牌出讓文件應當包括招標拍賣掛牌出讓公告、投標或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、成交確認書、國有土地使用權出讓合同文本。

　　第八條出讓人應當至少在投標、拍賣或者掛牌開始日前20日發(fā)布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。

　　第九條招標拍賣掛牌公告應當包括下列內(nèi)容：

　　(一)出讓人的名稱和地址;

　　(二)出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設計要求;

　　(三)投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法;

　　(四)索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式;

　　(五)招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等;

　　(六)確定中標人、競得人的標準和方法;

　　(七)投標、競買保證金;

　　(八)其他需要公告的事項。

　　第十條市、縣人民政府土地行政主管部門應當根據(jù)土地估價結果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標底或者底價。

　　確定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保證金，應當實行集體決策。

　　招標標底和拍賣掛牌的底價，在招標拍賣掛牌出讓活動結束之前應當保密。

　　第十一條出讓人應當對投標申請人、競買申請人進行資格審查。對符合招標拍賣掛牌公告規(guī)定條件的，應當通知其參加招標拍賣掛牌活動。

　　第十二條市、縣人民政府土地行政主管部門應當為投標人、競買人查詢擬出讓土地的有關情況提供便利。

　　第十三條投標、開標依照下列程序進行：

　　(一)投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。招標公告允許郵寄標書的，投標人可以郵寄，但出讓人在投標截止時間前收到的方為有效;

　　標書投入標箱后，不可撤回。投標人應對標書和有關書面承諾承擔責任。

　　(二)出讓人按照招標公告規(guī)定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。由投標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內(nèi)容。投標人少于三人的，出讓人應當依照本規(guī)定重新招標。

　　(三)評標小組進行評標。評標小組由出讓人代表、有關老師組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。

　　評標小組可以要求投標人對投標文件作出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容。

　　評標小組應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審。

　　(四)招標人根據(jù)評標結果，確定中標人。

　　第十四條對能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質(zhì)性要求且價格最高的投標人，應當確定為中標人。

　　例題：《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》確定，出讓人應當至少在投標、拍賣或者掛牌開始日前(

　　)日發(fā)布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。

　　A.5

　　B.10

　　C.20

　　D.30

　　答案：C

　　解析：出讓人應當至少在投標、拍賣或者掛牌開始日前20日發(fā)布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。

　　第十五條拍賣會依照下列程序進行：

　　(一)主持人點算競買人;

　　(二)主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關事項;

　　(三)主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示;

　　(四)主持人報出起叫價;

　　(五)競買人舉牌應價或者報價;

　　(六)主持人確認該應價后繼續(xù)競價;

　　(七)主持人連續(xù)三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交;

　　(八)主持人宣布最高應價者為競得人。

　　第十六條競買人不足三人，或者競買人的最高應價未達到底價時，主持人應當終止拍賣。

　　拍賣主持人在拍賣中可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整拍賣增價幅度。

　　第十七條掛牌依照以下程序進行：

　　(一)在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布;

　　(二)符合條件的競買人填寫報價單報價;

　　(三)出讓人確認該報價后，更新顯示掛牌價格;

　　(四)出讓人繼續(xù)接受新的報價;

　　(五)出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。

　　第十八條掛牌時間不得少于10 個工作日。掛牌期間可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整增價幅度。

　　第十九條掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：

　　(一)在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交;

　　(二)在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人;報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外;

　　(三)在掛牌期限內(nèi)無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

　　在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。

　　第二十條以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人后，出讓人應當與中標人、競得人簽訂成交確認書。

　　成交確認書應當包括出讓人和中標人、競得人的名稱、地址，出讓標的，成交時間、地點、價款，以及簽訂《國有土地使用權出讓合同》的時間、地點等內(nèi)容。

　　成交確認書對出讓人和中標人、競得人具有合同效力。簽訂成交確認書后，出讓人改變競得結果，或者中標人、競得人放棄中標宗地、競得宗地的，應當依法承擔責任。

　　第二十一條中標人、競得人應當按照成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

　　中標人、競得人支付的投標、競買保證金，抵作國有土地使用權出讓金，其他投標人、競買人支付的投標、競買保證金，出讓人必須在招標拍賣掛牌活動結束后5

　　個工作日內(nèi)予以退還，不計利息。

　　第二十二條招標拍賣掛牌活動結束后，出讓人應在10個工作日內(nèi)將招標拍賣掛牌出讓結果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布。

　　出讓人公布出讓結果，不得向受讓人收取費用。

　　第二十三條受讓人依照《國有土地使用權出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權出讓金后，應當依法申請辦理土地登記，領取國有土地使用權證書。

　　第二十四條應當以招標拍賣掛牌方式出讓國有土地使用權而擅自采用協(xié)議方式出讓的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分。

　　第二十五條中標人、競得人有下列行為之一的，中標、競得結果無效;造成損失的，中標人、競得人應當依法承擔賠償責任：

　　(一)投標人、競買人提供虛假文件隱瞞事實的;

　　(二)中標人、競得人采取行賄、惡意串通等非法手段中標或者競得的。

　　第二十六條土地行政主管部門工作人員在招標拍賣掛牌出讓活動中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第二十七條以招標拍賣掛牌方式租賃國有土地使用權的，參照本規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十八條本規(guī)定自2002 年7 月1 日起施行。

　　例題：《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》規(guī)定，掛牌時間不得少于( ) 個工作日。

　　A.3

　　B.5

　　C.7

　　D.10

　　答案：D

　　解析：掛牌時間不得少于10 個工作日。

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