土地估價(jià)師考試《案例與報(bào)告》:計(jì)算題講解之綜合計(jì)算解題思路

　　(二)解題思路與方法選擇

　　1.方法選擇

　　從題目要求和已知條件，很容易想到應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主，但各比較案例價(jià)格并未直接給出，需要借助其他方法間接求得，宗地B、C分別給出了征地資料和出租資料，可分別利用成本逼近法和收益還原法測(cè)算得到地價(jià)，宗地D地價(jià)需做年期修正。至于宗地A的市場(chǎng)租金和承租土地使用權(quán)價(jià)格，則可在評(píng)估得到宗地A地價(jià)的基礎(chǔ)上，利用收還原法進(jìn)一步測(cè)算得到。

　　2.解題思路

　　(1)首先測(cè)算各比較案例(宗地B、C、D)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的50年期土地使用權(quán)價(jià)格。 即：①利用成本逼近法推算宗地B價(jià)格;②利用收益還原法推算宗地C價(jià)格;③通過(guò)年期修正得到宗地D價(jià)格。

　　(2)利用市場(chǎng)比較法，對(duì)通過(guò)測(cè)算得到的B、C、D宗地價(jià)格分別進(jìn)行交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素及開(kāi)發(fā)程度修正，得到三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格;采用適當(dāng)方法對(duì)三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行平均，計(jì)算得到待估宗地A價(jià)格。

　　(3)在評(píng)估得到宗地A價(jià)格基礎(chǔ)上，利用收益法測(cè)算其年市場(chǎng)租金。因試題未明確土地租賃費(fèi)用問(wèn)題，故假定年凈租金即為市場(chǎng)年租金。

　　(4)計(jì)算宗地A市場(chǎng)租金與實(shí)際租金的差額得到年盈余租金，選擇適當(dāng)?shù)某凶馔恋厥褂脵?quán)還原率，利用收益還原法將年盈余租金還原為承租土地使用權(quán)價(jià)格。

　　(三)公式與計(jì)算步驟

　　1.本題應(yīng)用的主要計(jì)算公式

　　(1)成本逼近法基本公式：

　　土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益)×年期修正系數(shù)

　　(2)市場(chǎng)比較法基本公式：

　　比準(zhǔn)價(jià)格=比較案例宗地價(jià)格×交易情況修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正

　　(3)收益還原法涉及的基本公式：

　　1)求取C宗地50年期土地使用權(quán)價(jià)格公式：

　　P=a/r×[1-1/(1+r)n]

　　式中：P為土地價(jià)格;a為土地凈收益;r為土地還原率;n為土地使用年期。

　　2)求取宗地A市場(chǎng)年租金公式：

　　a=P×r/[1-1/(1+r)n]

　　式中：a為土地年租金(不含各項(xiàng)費(fèi)用);P為宗地A價(jià)格;r為土地還原率;n為土地使用年期。

　　3)求取宗地A承租土地使用權(quán)價(jià)格公式：

　　P=PR/r×[1-1/(1+r)n]

　　式中：P為承租土地使用權(quán)價(jià)格;PR為土地盈余租金;r為承租土地使用權(quán)還原率;n為收益年期。

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