土地估價師考試《案例與報告》:計算題講解之綜合計算解題思路

　　(二)解題思路與方法選擇

　　1.方法選擇

　　從題目要求和已知條件，很容易想到應以市場比較法為主，但各比較案例價格并未直接給出，需要借助其他方法間接求得，宗地B、C分別給出了征地資料和出租資料，可分別利用成本逼近法和收益還原法測算得到地價，宗地D地價需做年期修正。至于宗地A的市場租金和承租土地使用權價格，則可在評估得到宗地A地價的基礎上，利用收還原法進一步測算得到。

　　2.解題思路

　　(1)首先測算各比較案例(宗地B、C、D)在估價時點時的50年期土地使用權價格。 即：①利用成本逼近法推算宗地B價格;②利用收益還原法推算宗地C價格;③通過年期修正得到宗地D價格。

　　(2)利用市場比較法，對通過測算得到的B、C、D宗地價格分別進行交易情況、區(qū)域因素、個別因素及開發(fā)程度修正，得到三個比準價格;采用適當方法對三個比準價格進行平均，計算得到待估宗地A價格。

　　(3)在評估得到宗地A價格基礎上，利用收益法測算其年市場租金。因試題未明確土地租賃費用問題，故假定年凈租金即為市場年租金。

　　(4)計算宗地A市場租金與實際租金的差額得到年盈余租金，選擇適當?shù)某凶馔恋厥褂脵噙€原率，利用收益還原法將年盈余租金還原為承租土地使用權價格。

　　(三)公式與計算步驟

　　1.本題應用的主要計算公式

　　(1)成本逼近法基本公式：

　　土地價格=(土地取得費及相關稅費+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地增值收益)×年期修正系數(shù)

　　(2)市場比較法基本公式：

　　比準價格=比較案例宗地價格×交易情況修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正

　　(3)收益還原法涉及的基本公式：

　　1)求取C宗地50年期土地使用權價格公式：

　　P=a/r×[1-1/(1+r)n]

　　式中：P為土地價格;a為土地凈收益;r為土地還原率;n為土地使用年期。

　　2)求取宗地A市場年租金公式：

　　a=P×r/[1-1/(1+r)n]

　　式中：a為土地年租金(不含各項費用);P為宗地A價格;r為土地還原率;n為土地使用年期。

　　3)求取宗地A承租土地使用權價格公式：

　　P=PR/r×[1-1/(1+r)n]

　　式中：P為承租土地使用權價格;PR為土地盈余租金;r為承租土地使用權還原率;n為收益年期。

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