土地估價師考試《案例與報告》:計算題講解之綜合計算題

      綜合計算題

　　該題型主要考察應(yīng)試者對幾種主要估價方法的綜合運用能力，每道小題的解答通常貫穿一種主要方法，但方法中所需某些條件未直接給出，需借助其他方法計算得到。如以剩余法為主線，其中預(yù)期開發(fā)價值需借助市場比較法或收益還原法求得;再如以收益還原法為主線，房屋現(xiàn)值需借助重置成本法得到;或以市場比較法為主線，其各比較案例地價需借助其他方法(如成本逼近法、收益還原法等)得到。

　　解答該類題目，首先要看清題目要求和已知條件，然后再考慮應(yīng)以哪種方法為主，還有哪些條件不能滿足，需借助什么方法求得。通常題目中會給出許多條件，其中部分屬于干擾性條件，解題時不能采用，如實際租金、實際建安造價、實際土地取得費、實際出讓地價等。應(yīng)試者一定要注意甄別，除非實際情況與估價時點時的客觀標(biāo)準(zhǔn)一致，或是評估帶租約的房地產(chǎn)，否則，無論收益還是成本費用，均應(yīng)采用客觀標(biāo)準(zhǔn)，而不能用實際值。

　　但同時也要注意，根據(jù)題目敘述的情況分析，若實際支付費用或獲取收益情況符合估價時點時的市場客觀標(biāo)準(zhǔn)，直接采用實際值也未嘗不可，這就要求應(yīng)試者仔細(xì)閱讀試題所給條件，以便做出正確判斷。

　　1.明確題目要求

　　(1)對計算結(jié)果的要求。本題要求得到三種評估結(jié)果，即宗地A的市場價格、市場年租金和承租土地使用權(quán)價格，其中求取宗地A的市場價格是最基本的問題，其他兩種評估值均可在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步測算得到。

　　(2)測算過程中的要求。本題要求按季度、按復(fù)利計算利息。

　　2.梳理有關(guān)資料

　　本題所給資料豐富多樣，既有征地和出租資料，又有比較案例資料。應(yīng)試者要能夠透過復(fù)雜的信息，抓住關(guān)鍵問題(求取A宗地地價)，并理出解決問題的主線和主要資料內(nèi)容(各比較案例資料)。然后再看主要資料中還缺少什么(缺少案例A、B宗地的地價)，便可發(fā)現(xiàn)其他資料的用處所在(可用來求取比較案例地價)，這樣就不至于因信息龐雜而感到無從下手。

　　3.審查關(guān)鍵數(shù)據(jù)，謹(jǐn)防誤用或誤算

　　本題中需特別注意待估宗地A的地價內(nèi)涵，如估價時點、土地開發(fā)程度、土地使用年期。等，還要留意各比較案例與估價對象在這些方面是否一致。若不一致，則在測算過程中需將其統(tǒng)一修正為地價定義所界定的情況。

　　另外，還要關(guān)注一些細(xì)節(jié)問題，如面積單位是否統(tǒng)一;開發(fā)費的投入方式;利潤率、土地還原率的真實內(nèi)涵等。試題往往在這些方面設(shè)置考點。

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