土地估價師考試《案例與報告》:計算題講解之綜合計算題
綜合計算題
該題型主要考察應試者對幾種主要估價方法的綜合運用能力,每道小題的解答通常貫穿一種主要方法,但方法中所需某些條件未直接給出,需借助其他方法計算得到。如以剩余法為主線,其中預期開發(fā)價值需借助市場比較法或收益還原法求得;再如以收益還原法為主線,房屋現值需借助重置成本法得到;或以市場比較法為主線,其各比較案例地價需借助其他方法(如成本逼近法、收益還原法等)得到。
解答該類題目,首先要看清題目要求和已知條件,然后再考慮應以哪種方法為主,還有哪些條件不能滿足,需借助什么方法求得。通常題目中會給出許多條件,其中部分屬于干擾性條件,解題時不能采用,如實際租金、實際建安造價、實際土地取得費、實際出讓地價等。應試者一定要注意甄別,除非實際情況與估價時點時的客觀標準一致,或是評估帶租約的房地產,否則,無論收益還是成本費用,均應采用客觀標準,而不能用實際值。
但同時也要注意,根據題目敘述的情況分析,若實際支付費用或獲取收益情況符合估價時點時的市場客觀標準,直接采用實際值也未嘗不可,這就要求應試者仔細閱讀試題所給條件,以便做出正確判斷。
1.明確題目要求
(1)對計算結果的要求。本題要求得到三種評估結果,即宗地A的市場價格、市場年租金和承租土地使用權價格,其中求取宗地A的市場價格是最基本的問題,其他兩種評估值均可在此基礎上進一步測算得到。
(2)測算過程中的要求。本題要求按季度、按復利計算利息。
2.梳理有關資料
本題所給資料豐富多樣,既有征地和出租資料,又有比較案例資料。應試者要能夠透過復雜的信息,抓住關鍵問題(求取A宗地地價),并理出解決問題的主線和主要資料內容(各比較案例資料)。然后再看主要資料中還缺少什么(缺少案例A、B宗地的地價),便可發(fā)現其他資料的用處所在(可用來求取比較案例地價),這樣就不至于因信息龐雜而感到無從下手。
3.審查關鍵數據,謹防誤用或誤算
本題中需特別注意待估宗地A的地價內涵,如估價時點、土地開發(fā)程度、土地使用年期。等,還要留意各比較案例與估價對象在這些方面是否一致。若不一致,則在測算過程中需將其統(tǒng)一修正為地價定義所界定的情況。
另外,還要關注一些細節(jié)問題,如面積單位是否統(tǒng)一;開發(fā)費的投入方式;利潤率、土地還原率的真實內涵等。試題往往在這些方面設置考點。
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