2014年土地估價師考試?yán)碚撆c方法講義:土地定級的程序與方法

　　土地定級的程序與方法

　　一、土地定級程序

　　1、編寫土地定級任務(wù)書，做好組織上、物質(zhì)上的準(zhǔn)備 2、收集資料 3、資料整理及分值表的編制

　　4、權(quán)重確定及因素選擇 5、土地定級單元的劃分 6、土地級別的確定 7、土地收益、地價測定

　　8、面積量算及土地級別圖的編制 9、土地定級報告及成果驗收歸檔

　　二、城鎮(zhèn)土地定級資料收集與調(diào)查： 包括繁華程度資料、交通條件資料、基本設(shè)施狀況資料、環(huán)境條件和自然條件資料、社會歷史及人口資料、土地利用效益資料、產(chǎn)業(yè)聚集和城鎮(zhèn)規(guī)劃資料以及其他資料的收集與調(diào)查。

　　三、因素分值計算

　　城鎮(zhèn)土地定級一般采用多因素綜合評價法進行。在評級過程中，往往涉及面狀因素和點、線狀因素，二者在對土地質(zhì)量影響的方式以及賦分處理上略有不同。

　　掌握幾個概念：功能分(f)、作用分(e)、因素分值(F)、單元總分值(S)

　　1、因素分值計算原則：5原則

　　2、因素分值計算方法

　　(1)因素對土地質(zhì)量影響方式及類型：分為兩類：點、線狀分布形式(有外溢影響)、 面狀分布形式土地因素(基本無外溢影響)。

　　(2)面狀土地因素分值計算方法

　　ei = 100(Xi-Xmin)/(Xman-Xmix)

　　(3)點、線狀土地因素分值計算方法

　　求相對功能分――計算其作用或平均影響范圍――計算各相對因素距離上的因素作用分

　　常用的計算模型有線性和非線性兩種：線性模型表達公式：e = f?(1-r) 非線性模型表達公式：e = f (1-r)

　　3、商服繁華影響度的作用分值計算

　　(1)商業(yè)服務(wù)繁華影響度指標(biāo)分析

　　商業(yè)服務(wù)可劃分為4級(市、區(qū)、小區(qū)、街區(qū)級)，商業(yè)服務(wù)繁華度遵從指數(shù)衰減規(guī)律，住宅工業(yè)用地定級時采用直線衰減方式。

　　(2)繁華影響度分值的計算與疊加

　　4、道路通達度作用分值計算

　　(1)道路通達度指標(biāo)分析： d= s/2L(d影響距離、s建成區(qū)面積、L主次干道的總長度。 支路以下道路的影響距離確定在0.3~0.7km之間。

　　(2)道路通達度的分值：不低于4個方向(通達系數(shù)=1.00); 3個方向(0.9);2個方向(0.81);1個方向(0.58)

　　5、公交便捷度分值計算

　　(1)公交便捷度分析： 按一般規(guī)律，每個站點影響半徑在0.3~0.5km之間.

　　(2)公交便捷度的分值計算和修訂

　　6、基礎(chǔ)設(shè)施完善度作用分值計算

　　7、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度作用分值的計算

　　(1)衡量環(huán)境質(zhì)量指標(biāo)的三種類型

　　(2)環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度分值計算

　　8、公用設(shè)施完備度、對外交通便利度、文體設(shè)施影響度作用分值計算：

　　公用設(shè)施的服務(wù)半徑0.3~0.7km之間;對外交通設(shè)施0~20km;市級文體設(shè)施4~8 km、區(qū)級2~3 km。

　　9、綠地覆蓋度、人口密度的作用分值計算： 當(dāng)一城鎮(zhèn)最大人口密度超過2倍最佳人口密度時，按2倍計。

　　10、產(chǎn)業(yè)聚集影響度的作用分值計算

　　四、單元劃分及取樣

　　1、土地定級單元的概念

　　2、單元劃分的原則：

　　A、單元內(nèi)各定級因素優(yōu)劣程度相當(dāng)

　　B、明顯屬于同一商業(yè)服務(wù)中心的區(qū)域，不能分割開。

　　C、除交通道路外，兼有商業(yè)等多種用途的道路，不能做為單元之間的分界線

　　D、商業(yè)用地定級時，商服繁華街道應(yīng)按臨街進深劃分為條狀單元;住宅用地定級應(yīng)以小區(qū)和居住組團為單元保持其完整性;工業(yè)用地定級應(yīng)以交通道路為單元界線。

　　3、確定單元界限的原則 4、單元大小的要求

　　5、單元的劃分方法：疊加法、主導(dǎo)因素判定法、網(wǎng)格法(固定、動態(tài))、均質(zhì)地域法

　　6、單元內(nèi)指標(biāo)取樣常用方法：以點代面、線性內(nèi)插、面積加權(quán)

　　五、單元總分值計算與土地級別劃分

　　1、城鎮(zhèn)土地質(zhì)量變化規(guī)律：土地質(zhì)量的變化規(guī)律同城鎮(zhèn)的復(fù)雜程度有關(guān)

　　2、土地質(zhì)量與土地級別

　　3、單元總分值計算：采用因素分值加權(quán)求和法

　　4、土地級別劃分

　　初步劃分土地級別的方法有：數(shù)軸法、剖面圖法、多元統(tǒng)計的聚類――判別法、總分頻率曲線統(tǒng)計判斷法

　　六、土地收益測算與級別確定

　　1、土地收益測算的原則

　　(1)土地收益測算的原則： 1 以貨幣形態(tài)的土地收益為指標(biāo); 2 從企業(yè)利潤入手; 3 統(tǒng)一以商服業(yè)利潤作為計算標(biāo)準(zhǔn); 4 宗地地價作為測算級別差異時，能較好地反映土地的經(jīng)濟特性。

　　(2)利用企業(yè)利潤數(shù)據(jù)進行土地收益測算

　　(3)利用宗地地價測算土地級別收益

　　2、土地級別的最后確定

　　采用多因素分值加權(quán)求和計算總分確定的是初步的土地級別，還需對土地收益測算進行驗證，然后將土地的級別進行修定和歸并，最后確定土地級別。

　　七、考慮規(guī)劃條件的城鎮(zhèn)土地定級處理方法

　　分為規(guī)劃模擬定級和規(guī)劃修正定級兩種。前者又分為規(guī)劃模擬綜合定級和規(guī)劃模擬分類定級。都采用多因素綜合評價法進行。

　　1、考慮規(guī)劃條件的城鎮(zhèn)土地定級資料調(diào)查

　　2、規(guī)劃模擬定級

　　與針對現(xiàn)狀的土地定級的主要區(qū)別在于對象不同。

　　3、規(guī)劃修正定級

　　(1)規(guī)劃修正定級的基本要求

　　(2)規(guī)劃因素影響的量化方 法

　　點、線狀因素的作用分析涉及現(xiàn)狀功能分、規(guī)劃功能分、增加功能分和修正功能分;面狀因素的影響涉及現(xiàn)狀作用分、規(guī)劃作用分、增加作用分和修正作用分;

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