2014年土地估價師考試理論與方法講義:土地分等的程序與方法

　　土地分等的程序與方法

　　1、土地分等程序

　　(1) 開展城鎮(zhèn)土地分等準備工作

　　(2) 進行城鎮(zhèn)土地分等因素選取、資料整理及定量化

　　(3) 計算分等對象的綜合分值，以初步劃定城鎮(zhèn)等別

　　(4) 驗證、調(diào)整分等初步結(jié)果，評定城鎮(zhèn)土地等別

　　(5) 編制城鎮(zhèn)土地分等成果

　　2、土地分等資料收集與調(diào)查

　　包括基本資料、區(qū)位資料、聚集規(guī)模資料、基礎(chǔ)設(shè)施資料、投入產(chǎn)出水平資料、經(jīng)濟發(fā)展水平資料、區(qū)域綜合服務(wù)能力資料和區(qū)域土地供應(yīng)潛力資料等八個方面資料的收集與調(diào)查。

　　3、土地分等因素因子分值計算

　　(1) 土地分等因子分值計算的基本原則

　　(2) 土地分等因子分值計算的標準化公式

　　土地分等因子分值計算需要采取標準化的方式，通常有位序標準化和極值標準化兩種，兩種標準化的公式。

　　(3) 涉及指數(shù)方式的因子指標計算

　　A.城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)計算

　　B.城鎮(zhèn)對外輻射能力指數(shù)計算

　　C.區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平涉及的有關(guān)因子指數(shù)計算

　　4、土地分等對象的綜合分值計算和等別劃分

　　(1) 土地分等對象的綜合分值計算和等別初步劃分

　　土地分等對象的綜合分值計算是在因子、因素分值計算的基礎(chǔ)上，采用多因素分值加和法進行。

　　城鎮(zhèn)土地等別劃分采用：數(shù)軸法或總分頻率曲線法進行

　　開展城鎮(zhèn)土地等別初步劃分的原則

　　(2)土地等別的驗證

　　A.采用聚類分析方法驗證，保證參與驗證范圍占90%以上

　　B.采用市場資料分析方法驗證，保證參與驗證范圍占50%以上

　　C.土地等別驗證的基本思想：利用城鎮(zhèn)基準地價驗證時宜采用最高級別商業(yè)或住宅用地的基準地價為主要依據(jù); 利用城鎮(zhèn)主城區(qū)土地市場交易資料(或商品住宅交易資料、標準宗地資料)驗證時，宜采用涉及相對應(yīng)的平均價格為主要依據(jù);

　　(3)城鎮(zhèn)土地等別的調(diào)整與確定

　　A.行政建制協(xié)調(diào)原則B.城鎮(zhèn)規(guī)模和職能調(diào)控原則C.近鄰平衡原則

　　(4)特殊行政區(qū)域的土地等劃分方法

　　A、跨行政區(qū)域城鎮(zhèn)土地等別平衡

　　B、市轄區(qū)(區(qū)級人民政府駐地)土地等劃分：分三類(位于主城區(qū)、相鄰、不接壤)，第一類直接套用所在城市土地等別，后二者需等別調(diào)整

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