2014年土地估價師考試?yán)碚撆c方法講義:基準(zhǔn)地價評估

　　基準(zhǔn)地價評估

　　1、基準(zhǔn)地價評估的原理

　　(1)土地位置差異帶來的不同土地收益是評估基準(zhǔn)地價的依據(jù)。

　　(2)各行業(yè)對土地質(zhì)量要求不同是形成不同行業(yè)、用地基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)。

　　(3)不同用地基準(zhǔn)地價具有不同的空間分布規(guī)律。

　　(4)城鎮(zhèn)中土地利用的相對合理性和變化性是基準(zhǔn)地價相對穩(wěn)定和不斷演化的前提。

　　(5)土地收益是基準(zhǔn)地價評估的基礎(chǔ)，市場交易價格是土地收益在土地市場中的直接反映。

　　2、基準(zhǔn)地價評估的基本任務(wù)和原則

　　(1)基準(zhǔn)地價評估的基本任務(wù)：應(yīng)是評估商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價。

　　(2基準(zhǔn)地價評估思路

　　A.評估時的土地用途以現(xiàn)在實際用途為主。

　　B.采取土地使用價值評價和土地收益、地租、地價測算相結(jié)合的形式進行。

　　C.根據(jù)城市條件和市場狀況，選擇評估技術(shù)路線。

　　3、基準(zhǔn)地價評估思路

　　(1)以土地級別或土地條件均質(zhì)區(qū)域為基礎(chǔ)進行基準(zhǔn)地價評估。

　　(2)建立宗地地價修正體系。

　　4、基準(zhǔn)地價評估的基本要求：

　　1)土地等級評定或土地條件均值區(qū)劃分以城鎮(zhèn)土地現(xiàn)狀為準(zhǔn)。

　　2)評估所用數(shù)據(jù)以現(xiàn)時土地收益、租金、地價為主

　　3)要以級或均質(zhì)區(qū)域為單位，分行業(yè)測算土地收益和評估土地價格

　　4)評估數(shù)據(jù)要符合數(shù)理統(tǒng)計要求

　　5)樣本數(shù)據(jù)要準(zhǔn)確

　　6)評估模型選擇要合理

　　5、我國基準(zhǔn)地價評估的資料條件

　　(1)能直接反映地租、地價的資料。

　　(2)房地交易、出租中包含的地價資料。

　　(3)企業(yè)經(jīng)營活動中利用土地的效益資料。

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