2014年土地估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法講義:基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估

　　基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估

　　1、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的原理

　　(1)土地位置差異帶來的不同土地收益是評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的依據(jù)。

　　(2)各行業(yè)對(duì)土地質(zhì)量要求不同是形成不同行業(yè)、用地基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)。

　　(3)不同用地基準(zhǔn)地價(jià)具有不同的空間分布規(guī)律。

　　(4)城鎮(zhèn)中土地利用的相對(duì)合理性和變化性是基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)穩(wěn)定和不斷演化的前提。

　　(5)土地收益是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)，市場(chǎng)交易價(jià)格是土地收益在土地市場(chǎng)中的直接反映。

　　2、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本任務(wù)和原則

　　(1)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本任務(wù)：應(yīng)是評(píng)估商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)。

　　(2基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估思路

　　A.評(píng)估時(shí)的土地用途以現(xiàn)在實(shí)際用途為主。

　　B.采取土地使用價(jià)值評(píng)價(jià)和土地收益、地租、地價(jià)測(cè)算相結(jié)合的形式進(jìn)行。

　　C.根據(jù)城市條件和市場(chǎng)狀況，選擇評(píng)估技術(shù)路線。

　　3、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估思路

　　(1)以土地級(jí)別或土地條件均質(zhì)區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。

　　(2)建立宗地地價(jià)修正體系。

　　4、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本要求：

　　1)土地等級(jí)評(píng)定或土地條件均值區(qū)劃分以城鎮(zhèn)土地現(xiàn)狀為準(zhǔn)。

　　2)評(píng)估所用數(shù)據(jù)以現(xiàn)時(shí)土地收益、租金、地價(jià)為主

　　3)要以級(jí)或均質(zhì)區(qū)域?yàn)閱挝?，分行業(yè)測(cè)算土地收益和評(píng)估土地價(jià)格

　　4)評(píng)估數(shù)據(jù)要符合數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求

　　5)樣本數(shù)據(jù)要準(zhǔn)確

　　6)評(píng)估模型選擇要合理

　　5、我國(guó)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的資料條件

　　(1)能直接反映地租、地價(jià)的資料。

　　(2)房地交易、出租中包含的地價(jià)資料。

　　(3)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中利用土地的效益資料。

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