2014年土地估價師考試理論與方法講義:建筑物估價方法

　　建筑物估價方法

　　一、建筑物估價概述

　　1、建筑物的分類

　　按生產(chǎn)性質(zhì)，可分為生產(chǎn)型建筑(即工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑)和非生產(chǎn)性建筑(即民用建筑，又分為居住建筑和公共建筑)

　　按建筑結(jié)構(gòu)(通常依建筑物的主要承重結(jié)構(gòu)所用材料進行劃分)，一般可分為五類：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)(包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu))、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)

　　2、建筑物估價的基本原理

　　A具有市場流動性的建筑物，以重置成本為基礎(chǔ)，采用重置價折舊法、對照法、建筑物殘余法、比較法等估價;

　　B不具備市場流動性的建筑物，用成本價計算的重置價格扣除折舊的方法估價。

　　3、影響建筑物價格的因素

　　分三類：建筑物重置價(最基本因素)、環(huán)境因素、其他因素

　　4、建筑物價格的特點，共五點

　　5、建筑物估價中的幾個概念

　　(1)房屋建筑成本

　　(2)重建成本：目前的價格、原來的材料和標準

　　(3)重置成本：目前的價格、材料和標準，要與重建成本區(qū)別開來，同等效用的新建筑物正常價格。

　　(4)應(yīng)計折舊：物理折舊、功能折舊、經(jīng)濟折舊〔求取方法：年限法、觀察法、折扣法〕

　　(5)標準房價：同一等級房屋的平均價格

　　(6)建筑工程安裝定額：單位建筑產(chǎn)品所消耗的數(shù)量標準，是編制概算定額的基礎(chǔ)

　　(7)建筑安裝工程概算定額：按擴大分部分項工程確定的消耗數(shù)量標準

　　(8)建筑物殘值

　　二、建筑物估價方法

　　1、重置價格折舊法(重點)

　　是成本估價法具體應(yīng)用中的一種方法，適合對獨立舊建筑物估價，及評估城市房屋拆遷補償標準。

　　(1)基本思路與基本公式

　　建筑物價格=建筑物重置價格-已使用年限的折舊額

　　或：建筑物價格=建筑物重置價格×成新度

　　(2)房屋建筑物分類，分4類7等

　　(3)重置價格的確定

　　包括兩種情況：一種以重建成本替代重置價格;另一種以重置成本替代重置價格。兩者適用范圍不同，得出的重置價格也不完全相同。

　　具體求取重置價格的方法有直接法和間接法兩種，必要時兩者可并用。

　　估價上通常將計算重置價格的方法分為三種：凈計法、平方法、立方法。

　　(4)折舊額的計算

　　折舊的概念、影響因素(物理、功能、經(jīng)濟)

　　確定折舊的方法：

　　A. 新舊程度折舊法

　　B.平均年限折舊，又稱定額法、直線法

　　C.定率折舊法，又稱殘存漸減法、遞減折舊法、余額折舊法

　　D.年數(shù)合計法：利用分數(shù)的比率計算，分子為建筑物生于使用壽命在當年開始的數(shù)字N-(i-1)，分母為全部壽命的年數(shù)總和SN，要理解年折舊、總折舊和現(xiàn)值計算的三個公式。

　　E.償還基金法，又稱償債基金法，每年的折舊額相同，但要按復(fù)利計算折舊額的利息額。也要理解年折舊、總折舊和現(xiàn)值計算的三個公式。

　　折舊方法比較：

　　平均年限折舊法使用最普遍，定率折舊法和年數(shù)合計法都屬于加速折舊法，償還基金法每年折舊額比平均年限折舊法少。這四種方法與新舊程度折舊法相比各有優(yōu)缺點。

　　計算折舊應(yīng)注意事項：估價上的折舊與會計折舊的區(qū)別，耐用年限的確定、應(yīng)區(qū)別建筑物主體與附屬設(shè)備的折舊率(綜合折舊率、分類折舊率、個別折舊率)。

　　2、對照法

　　對照法也稱標準法，是指與標準房價要求的條件相對照。主要步驟：

　　(1)確定待估房屋建筑物結(jié)構(gòu)等級。

　　(2)對照標準查房價：標準房價制定一般以房屋建筑成本為測算依據(jù)，注意標準房價制定的主要方法步驟。

　　(3)對基礎(chǔ)房價進行調(diào)整：房屋新舊程度的修正、房屋朝向采光的修正、樓房層次的修正、共用部位的修正、時間的修正。

　　(4)確定房產(chǎn)評估價格，試算公式為：

　　房屋評估價格=[(標準房價×共用部位修正系數(shù)±朝向差價±樓層差價)×折舊率] ×評估總建筑面積

　　3、建筑物殘余法

　　通過求出建筑物的純收益，再根據(jù)建筑物的還原利率與折舊率，采用收益還原法計算建筑物的收益價格的方法。

　　估價步驟：(1)計算土地與建筑物總收益(2)計算土地的收益(3)計算建筑物的收益(4)確定還原利率

　　(5)估算建筑物價格 建筑物收益價格計算公式：p2 = a2 /( r2 + d ) = ( a- p1r1 )/( r2 + d )

　　4、比較法

　　比較法是將待估建筑物與在較近時期內(nèi)發(fā)生交易的類似建筑物加以比較，修正得出待估建筑物價格的一種估價方法。同市場比較法評估土地的原理基本一致，只是比較的因素、項目不同。

　　計算公式為：

　　建筑物價格=買賣實例單價×評估時建材價格指數(shù)/交易時建材價格指數(shù)×評估對象交易情況/交易實例交易情況×評估對象的比較因素條件系數(shù)/交易實例的比較因素條件系數(shù)×建筑面積

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