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2014年土地估價師考試理論與方法講義:路線價估價法

更新時間:2013-12-13 17:16:20 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 2014年土地估價師考試理論與方法講義

  路線價估價法

  一、路線價估價法概述

  1、路線價估價法定義與基本原理

  路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地,設定標準深度,求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設于特定街道上,即得到該街道的路線價。

  路線價估價法是依據(jù)路線價,再配合深度指數(shù)表和其他修正率表,用數(shù)學方法算出鄰接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。它與市場比較法類似,基本原理是替代原理和區(qū)位論(可及性)的具體運用。

  2、路線價估價法的基本公式

  基本公式:宗地總價=路線價×深度百分率×宗地面積

  修正公式:宗地總價=路線價×深度百分率×宗地面積+其他條件修正額

  或 宗地總價=路線價×深度百分率×其他條件修正率×宗地面積

  3、路線價估價法的特點與適用范圍

  僅適用于城市的估價,能快速評估多宗土地的價格。

  4、路線價估價中涉及的有關概念

  (1)標準宗地

  (2)標準深度

  (3)里地線:標準深度的連線

  (4)深度指數(shù)修正表:以道路為基準、按距離道理的變化情況編制的地價變化表

  (5)路線價區(qū)段

  二、路線價及其修正體系的建立

  1、路線價及其修正體系確定的基本程序

  2、路線價區(qū)段劃分與標準深度設定

  設定的標準深度,通常是路線價區(qū)段內臨街各宗土地的深度的眾數(shù)。

  3、路線價的評估確定

  樣點宗地單位地價求取方法:收益還原法、市場比較法等

  平均這些標準宗地單位地價的方法:眾數(shù)、中位數(shù)、簡單算術平均、加權算術平均等

  路線價評估確定的步驟:地價實例調查-宗地地價計算-宗地數(shù)據(jù)檢驗-確定地價區(qū)段-計算區(qū)段地價-劃分地價等級

  4、深度修正系數(shù)表的編制

  深度指數(shù)修正表是反映隨宗地臨街深度的變化,地價變化相對程度的表格。

  (1)深度指數(shù)修正的原理

  (2)深度修正的各種方法

  慎格爾法則:四三二一法則

  蘇慕斯法則:100ft,前50ft占72.5%,后50ft占27.5%,再深50ft只占15%

  霍夫曼法則:37.5%-29.5%-20.7%-12.3%

  哈柏法則:土地的價值與深度的平方根成正比

  (3)深度修正表編制:單獨深度百分率、平均深度百分率、累計深度百分率

  5、其他宗地條件修正系數(shù)表的編制

  寬度修正、寬深比率修正、容積率修正、出讓轉讓年期修正、朝向修正、地價分配率修正

  三、利用路線價估價法評估宗地地價

  1、利用路線價估價法評估宗地地價的一般程序

  (1)確定待估宗地所處的路線價區(qū)段與路線價

  (2)確定待估宗地的臨街深度和其他因素條件

  (3)確定待估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù)

  (4)估算宗地地價

  2、利用路線價估價法評估各類宗地地價的方法

  重點理解教材中的幾個圖和31個計算(中國臺灣標準)

  (1)臨街地:7種情況

  臨街深度未達里地線者,按深度指數(shù)表和基本公式計算;

  平行四邊形的宗地:以其高度為臨街深度;

  梯形宗地分兩種情況:平行的、垂直的;

  正三角形的宗地:以其高度的1/2為臨街深度;

  逆三角形的宗地:比照袋地計算;

  街廓縱深在36M以下者:以中間線分前后兩部分計算;

  宗地深度超過里地線者:以里地單價與臨街單價按面積比例平均計算。

  (2)路角地:幾種加成減成情況

  (3)袋地:按起訖深度指數(shù)表,比照臨街地方法計算

  (4)其他土地:主要是里地按路線價四成計算

  (5)實例計算

 

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