2014年土地估價師考試理論與方法講義:路線價估價法

　　路線價估價法

　　一、路線價估價法概述

　　1、路線價估價法定義與基本原理

　　路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設定標準深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設于特定街道上，即得到該街道的路線價。

　　路線價估價法是依據(jù)路線價，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學方法算出鄰接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。它與市場比較法類似，基本原理是替代原理和區(qū)位論(可及性)的具體運用。

　　2、路線價估價法的基本公式

　　基本公式：宗地總價=路線價×深度百分率×宗地面積

　　修正公式：宗地總價=路線價×深度百分率×宗地面積+其他條件修正額

　　或 宗地總價=路線價×深度百分率×其他條件修正率×宗地面積

　　3、路線價估價法的特點與適用范圍

　　僅適用于城市的估價，能快速評估多宗土地的價格。

　　4、路線價估價中涉及的有關概念

　　(1)標準宗地

　　(2)標準深度

　　(3)里地線：標準深度的連線

　　(4)深度指數(shù)修正表：以道路為基準、按距離道理的變化情況編制的地價變化表

　　(5)路線價區(qū)段

　　二、路線價及其修正體系的建立

　　1、路線價及其修正體系確定的基本程序

　　2、路線價區(qū)段劃分與標準深度設定

　　設定的標準深度，通常是路線價區(qū)段內臨街各宗土地的深度的眾數(shù)。

　　3、路線價的評估確定

　　樣點宗地單位地價求取方法：收益還原法、市場比較法等

　　平均這些標準宗地單位地價的方法：眾數(shù)、中位數(shù)、簡單算術平均、加權算術平均等

　　路線價評估確定的步驟：地價實例調查-宗地地價計算-宗地數(shù)據(jù)檢驗-確定地價區(qū)段-計算區(qū)段地價-劃分地價等級

　　4、深度修正系數(shù)表的編制

　　深度指數(shù)修正表是反映隨宗地臨街深度的變化，地價變化相對程度的表格。

　　(1)深度指數(shù)修正的原理

　　(2)深度修正的各種方法

　　慎格爾法則：四三二一法則

　　蘇慕斯法則：100ft,前50ft占72.5%，后50ft占27.5%，再深50ft只占15%

　　霍夫曼法則：37.5%-29.5%-20.7%-12.3%

　　哈柏法則：土地的價值與深度的平方根成正比

　　(3)深度修正表編制：單獨深度百分率、平均深度百分率、累計深度百分率

　　5、其他宗地條件修正系數(shù)表的編制

　　寬度修正、寬深比率修正、容積率修正、出讓轉讓年期修正、朝向修正、地價分配率修正

　　三、利用路線價估價法評估宗地地價

　　1、利用路線價估價法評估宗地地價的一般程序

　　(1)確定待估宗地所處的路線價區(qū)段與路線價

　　(2)確定待估宗地的臨街深度和其他因素條件

　　(3)確定待估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù)

　　(4)估算宗地地價

　　2、利用路線價估價法評估各類宗地地價的方法

　　重點理解教材中的幾個圖和31個計算(中國臺灣標準)

　　(1)臨街地：7種情況

　　臨街深度未達里地線者，按深度指數(shù)表和基本公式計算;

　　平行四邊形的宗地：以其高度為臨街深度;

　　梯形宗地分兩種情況：平行的、垂直的;

　　正三角形的宗地：以其高度的1/2為臨街深度;

　　逆三角形的宗地：比照袋地計算;

　　街廓縱深在36M以下者：以中間線分前后兩部分計算;

　　宗地深度超過里地線者：以里地單價與臨街單價按面積比例平均計算。

　　(2)路角地：幾種加成減成情況

　　(3)袋地：按起訖深度指數(shù)表，比照臨街地方法計算

　　(4)其他土地：主要是里地按路線價四成計算

　　(5)實例計算

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