2014年土地估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法講義:成本逼近法

　　成本逼近法

　　一、成本逼近法概述

　　1、成本逼近法的定義

　　即以土地開發(fā)所耗費(fèi)的成本構(gòu)成來推測(cè)土地價(jià)格的方法，是在我國(guó)目前應(yīng)用很普遍的一種方法。

　　要區(qū)別成本逼近法與一般房地產(chǎn)估價(jià)的成本法，后者是假設(shè)地價(jià)為已知。

　　2、成本逼近法的基本原理與計(jì)算公式

　　基本思路：將土地取得費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用作為兩大“基本成本”，加上“基本成本”所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤(rùn)和利息，組成土地價(jià)格的基礎(chǔ)部分，再加上所有權(quán)受益，求得土地價(jià)格。

　　基本公式：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益

　　成本逼近法在計(jì)算思路上是剩余法的變形，兩者計(jì)算公式形式類似。

　　3、成本逼近法與土地價(jià)格構(gòu)成

　　土地價(jià)格的本質(zhì)：現(xiàn)實(shí)地租包含了真正的地租和土地投資的折舊及利息兩部分，土地價(jià)格相應(yīng)就由地租的資本化和土地投資的折舊及利息兩部分構(gòu)成。因此分析土地價(jià)值時(shí)，要把土地區(qū)分為土地物質(zhì)和土地資本兩個(gè)范疇。

　　開發(fā)后土地價(jià)格的主要組成部分：

　　(1)土地取得費(fèi)，分國(guó)家征收、征用集體土地和取得已利用城市土地兩種情況。

　　(2)土地開發(fā)費(fèi)(包括相應(yīng)的開發(fā)利潤(rùn)和利息)

　　(3)土地增值收益及土地開發(fā)投資現(xiàn)值

　　4、成本逼近法的特點(diǎn)和適用范圍

　　一般適用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、特殊性土地估價(jià)，特別適用于土地市場(chǎng)不發(fā)育，缺乏交易實(shí)例，無法采用其他方法進(jìn)行估價(jià)的土地。但是，現(xiàn)實(shí)土地價(jià)格大部分取決于它的效用，而不是所花成本。

　　二、成本逼近法估價(jià)的程序與方法

　　土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益

　　1、土地取得費(fèi)用：征地補(bǔ)償費(fèi)〔6-10倍〕、拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)〔4-6倍〕，總和不超過30倍

　　2、土地開發(fā)費(fèi)用:開發(fā)費(fèi)用由三種：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)、小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)

　　首先必須準(zhǔn)確確定土地開發(fā)程度，注意，準(zhǔn)確區(qū)分宗地內(nèi)外開發(fā)程度、紅線內(nèi)外開發(fā)程度不一致現(xiàn)象〈重點(diǎn)〉。

　　然后根據(jù)土地開發(fā)程度狀況和當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，合理確定土地開發(fā)費(fèi)，注意，土地開發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)倖栴}。

　　分?jǐn)偟幕驹恚簯?yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用=受益程度×設(shè)施總費(fèi)用

　　3、稅費(fèi)的計(jì)算〔耕地占用稅等〕：有些地方跟土地取得費(fèi)合在一起計(jì)算，題目給什么就算什么，不給不算。

　　4、計(jì)算投資利息〔貸款利息〕：跟剩余法中利息計(jì)算差不多，注意計(jì)息基數(shù)(前三項(xiàng))、計(jì)息方式和計(jì)息期。

　　5、計(jì)算投資利潤(rùn)(計(jì)算基數(shù)也是前三項(xiàng)):投資利潤(rùn)=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi))×投資回報(bào)率

　　6、確定土地增值收益：土地增殖收益=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn))×土地增殖收益率

　　7、計(jì)算、修正和確定估價(jià)結(jié)果:個(gè)別修正、年期修正、分配率修正、宗地成熟度修正。成本逼近法計(jì)算出價(jià)格后，還需通過市場(chǎng)資料進(jìn)行比較修正。

　　三、成本逼近法的應(yīng)用1、應(yīng)用成本逼近法應(yīng)注意的問題

　　(1)土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)均應(yīng)是評(píng)估期日的重置費(fèi)用;

　　(2)各項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有足夠的依據(jù)和充分的分析;

　　(3)評(píng)估結(jié)果一般作為投入成本價(jià)格分析，慎用于市場(chǎng)交易價(jià)格。

　　2、成本比較法例題

　　估價(jià)步驟：(1)土地取得費(fèi)(2)土地開發(fā)費(fèi)(3)投資利息(4)開發(fā)利潤(rùn)(5)土地增殖收益(6)土地價(jià)格(注意一般算出的為無限年期土地使用權(quán)價(jià)格)(7)進(jìn)行出讓比率、年期等各項(xiàng)修正(8)土地單價(jià)和總價(jià)格

　　3、(1)新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)：該費(fèi)為中央或省級(jí)政府向市、縣級(jí)政府受取的平均土地純收益，實(shí)際屬于土地收益在各級(jí)政府間分配的一種方式，在成本逼近法中不能算入土地取得費(fèi)中，雖然地方政府可能還是將成本轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，但計(jì)算時(shí)還是需要按照規(guī)定來。

　　(2)利息計(jì)算錯(cuò)誤，特別注意開發(fā)費(fèi)以基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算

　　(3)年期修正錯(cuò)誤(4)注意單位的轉(zhuǎn)換以及總價(jià)和單價(jià)的計(jì)算

編輯推薦：2014年土地估價(jià)師考試VIP套餐

         2013土地估價(jià)師考試成績(jī)查詢

         土地估價(jià)師歷年真題匯總