2014年土地估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法講義：市場(chǎng)比較法概述

　　市場(chǎng)比較法概述

　　一、市場(chǎng)比較法的定義和基本原理

　　基本含義：根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類(lèi)似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，對(duì)有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。

　　市場(chǎng)比較法以替代原則為理論基礎(chǔ)，因此具有現(xiàn)實(shí)性和富有說(shuō)服力。還可以利用租賃實(shí)例，測(cè)算土地的租金，這就是租賃實(shí)例比較法。市場(chǎng)比較法更適宜于市場(chǎng)比較發(fā)育地區(qū)的經(jīng)常性交易的土地價(jià)格的評(píng)估。

　　二、市場(chǎng)比較法中基本公式：根據(jù)實(shí)際中比較基準(zhǔn)的不同，可分為直接比較分析和間接比較分析。

　　(1)直接比較過(guò)程：以待估土地的狀況為基準(zhǔn)，用公式表示為，

　　公式1 PD=PB×A×B×D×E

　　(2)間接比較過(guò)程：以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)宗地或條件俱佳的土地為基準(zhǔn)，用公式表示為，

　　公式2 PD=PB×A×B×C×D×E

　　(3)有關(guān)指數(shù)的基值：可設(shè)比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數(shù)為基值100%，若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優(yōu)，則其條件指數(shù)〉100%，否則，其條件指數(shù)〈100%。

　　(4)公式中總是以待估宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分子，比較案例宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分母(C除外)。如A=待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)。哪個(gè)為比較基礎(chǔ)，哪個(gè)就取值為100，另一方的值通過(guò)比較進(jìn)行加或減。

　　(5)對(duì)區(qū)域因素和個(gè)別因素修正，當(dāng)因素內(nèi)存在多個(gè)不同因子影響時(shí)，可根據(jù)因子條件指數(shù)確定的途徑，分別采用積算(采用單因子與地價(jià)相關(guān)關(guān)系分析)或加和(在確定因素修正總幅度的基礎(chǔ)上進(jìn)行因子分解)的方式確定因素條件指數(shù)。

　　4、市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)與應(yīng)用范圍

　　(1)市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)：比準(zhǔn)價(jià)格

　　(2)市場(chǎng)比較法的使用條件

　　僅適用于市場(chǎng)比較穩(wěn)定，有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性。

　　(3)市場(chǎng)比較法的適用范圍

　　從適用條件來(lái)看，主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū);

　　從評(píng)估目的和評(píng)估結(jié)果的形式來(lái)看，可直接用于評(píng)估土地的價(jià)格或價(jià)值，可用于評(píng)估土地或房地產(chǎn)的租金，可用于其他評(píng)估方法中有關(guān)參數(shù)的求取。

　　三、市場(chǎng)比較法估價(jià)的程序與方法

　　1、市場(chǎng)比較法估價(jià)的程序

　　收集交易資料――確定比較交易案例――進(jìn)行市場(chǎng)交易情況修正――期日修正――區(qū)域、個(gè)別因素修正――使用年限修正――容積率修正――地價(jià)確定

　　2、市場(chǎng)比較法每個(gè)步驟介紹

　　(1)收集交易資料

　　(2)確定比較交易案例

　　明確5個(gè)具體要求，還應(yīng)建立價(jià)格比較基礎(chǔ)

　　(3)市場(chǎng)交易情況修正

　　是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差。

　　修正方法：A=待估宗地情況或正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)

　　(4)期日修正

　　交易案例的交易期日與待估土地估價(jià)期日是有差異的，可采用地價(jià)指數(shù)或房屋價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)率來(lái)分析計(jì)算，將交易價(jià)格修訂為估價(jià)期日的價(jià)格。進(jìn)行期日修正時(shí)，要特別注意價(jià)格指數(shù)的基期，要先調(diào)整到定基值數(shù)。

　　B=估價(jià)期日的價(jià)格指數(shù)/交易時(shí)期價(jià)格指數(shù)

　　(5)區(qū)域因素修正

　　區(qū)域因素的實(shí)質(zhì)和內(nèi)容。區(qū)域因素修正是市場(chǎng)比較法中的一個(gè)基本修正。

　　修正方法：修正方法的三個(gè)步驟，及區(qū)域因素條件指數(shù)的計(jì)算。

　　D=待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)

　　(6)個(gè)別因素修正

　　個(gè)別因素的實(shí)質(zhì)、內(nèi)容和個(gè)別因素修正的目的。

　　修正方法程序及計(jì)算公式基本同于區(qū)域因素的修正方法。

　　(7)土地使用權(quán)年限修正

　　土地使用權(quán)年限屬于特殊的個(gè)別因素，修正方法是先計(jì)算使用年期修正系數(shù)，再利用年期修正系數(shù)對(duì)交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正。

　　年期修正系數(shù)K=[1-1/(1+r)^m]/ [1-1/(1+r)^n]

　　年期修正后地價(jià)=比較案例價(jià)格×K

　　(8)容積率修正

　　容積率屬于特殊的個(gè)別因素，同樣用修正系數(shù)來(lái)修正地價(jià)，要注意容積率修正的是樓面地價(jià)還是地面地價(jià)。

　　容積率修正后的交易案例價(jià)格=比較宗地價(jià)格×(待估宗地容積率修正系數(shù)/比較案例宗地容積率修正系數(shù))

　　(9)土地價(jià)格的最終確定

　　通過(guò)各相關(guān)因素修正后，即可得出待評(píng)估土地的試算比準(zhǔn)價(jià)格，然后對(duì)多個(gè)試算比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行比較分析，綜合確定待估宗地的合理比準(zhǔn)價(jià)格。

　　對(duì)多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格處理，綜合確定地價(jià)的基本方法有三種：簡(jiǎn)單平均法、加權(quán)平均法、取中位數(shù)或眾數(shù)。

　　四、市場(chǎng)比較法的應(yīng)用范圍及估價(jià)過(guò)程

　　1、市場(chǎng)比較法的應(yīng)用范圍

　　市場(chǎng)比較法可用于不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等各種交易形式的價(jià)格及租金確定。條件是要有適合的具備替代關(guān)系的交易案例資料。

　　(1)利用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地的價(jià)格

　　方法應(yīng)用時(shí)要選擇同類(lèi)型的土地交易案例，修正時(shí)所考慮的因素也要以影響土地利用效益的因素為主。還要注意對(duì)建筑物價(jià)格的扣除。

　　(2)利用市場(chǎng)比較法評(píng)估建筑物價(jià)格

　　比較修正因素出要考慮一般因素以外，還要增加反映建筑物特性的因素。

　　(3)利用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地及建筑物為一整體的價(jià)格

　　注意考慮土地及建筑物的權(quán)屬問(wèn)題

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