2014年土地估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法講義：土地估價(jià)的原則與方法4

　　收益還原法應(yīng)用

　　1、利用收益還原法評(píng)估土地價(jià)格

　　(1)基本思路：A.依其他方法求得建筑物的價(jià)格。B.從待估房地產(chǎn)純收益中減掉建筑物的純收益，得到土地的純收益。C.再以土地還原率還原，得到土地價(jià)格

　　(2)計(jì)算公式：土地價(jià)格 =[房地純收益-房屋純收益]/土地還原率=土地純收益/土地還原率

　　(3)例題：計(jì)算總收益―計(jì)算總費(fèi)用―計(jì)算房屋年純收益―計(jì)算土地年純收益―計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格

　　2、利用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格：特別注意在總收益計(jì)算時(shí)，對(duì)押金和保證金運(yùn)用收益的處理

　　基本思路依然是先計(jì)算待估不動(dòng)產(chǎn)的總純收益，再用綜合還原率還原，求出不動(dòng)產(chǎn)的收益價(jià)格。在實(shí)際中，根據(jù)純收益內(nèi)是否含有折舊費(fèi)又分兩種情況，區(qū)別在于綜合還原率的處理有所不同。

　　4、利用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格

　　(1)承租土地使用權(quán)的概念

　　(2)采用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格的原理

　　采用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格又稱差額租金還原法，是將市場(chǎng)租金與實(shí)際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應(yīng)的價(jià)格，即未來若干年租金差額的現(xiàn)值之和。與前幾種方式的不同之處在與以盈余租金替代土地純收益。并且所選用的還原率一般比出讓土地使用權(quán)還原率高一個(gè)百分點(diǎn)左右。

　　5、實(shí)際計(jì)算中常見錯(cuò)誤

　　(1)項(xiàng)目和參數(shù)使用錯(cuò)誤，收益或費(fèi)用(出租方為取得收益而支出的費(fèi)用)的項(xiàng)目判斷不準(zhǔn)或錯(cuò)誤

　　(2)年期計(jì)算錯(cuò)誤，主要錯(cuò)在折舊年限或房屋剩余使用年限

　　(3)有幾個(gè)還原率時(shí)，還原率采用不準(zhǔn)

　　(4)計(jì)算錯(cuò)誤，如只算單價(jià)，不算總價(jià)，或相反;未能區(qū)分樓面地價(jià)與地面地價(jià)，建筑面積與土地面積等。

　　注：土地還原率中的利率取一年期銀行定期存款利率或者一年期國債年利率。假設(shè)法中的利息率用銀行貸款利率。

編輯推薦：2014年土地估價(jià)師考試VIP套餐

         2013土地估價(jià)師考試成績查詢

         土地估價(jià)師歷年真題匯總