2014年土地估價師考試?yán)碚撆c方法講義：剩余法

　　剩余法

　　考點1：剩余法的概念

　　1、剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法。從發(fā)展的觀點看，土地之所以有價，完全在于其可以開發(fā)、利用、建房，并可從中獲取收益。

　　2、剩余法的概念：剩余法是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。

　　3、剩余法更深的理論依據(jù)完全類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的價格剩余。

　　地租量=市場價格―正常成本―正常利潤―正常利息―正常稅收

　　1、 剩余法除適用于土地估價外，還用于以下三個方面：

　　(1) 確定投資者獲取待開發(fā)場地所能支付的最高價格。投資者的實際購買價格應(yīng)低于或等于此價格，以保證其正常收益。

　　(2) 確定具體開發(fā)項目的預(yù)期利潤。若該利潤高于或等于投資者的期望利潤，則該項目可行。

　　(3) 確定開發(fā)項目中的最高控制成本費用。

　　考點2：剩余法的基本公式

　　1、基本公式：V=A-(B+C)

　　V：購置開發(fā)場地的價格;

　　A：總開發(fā)價格或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)資產(chǎn)價值;

　　B：整個開發(fā)項目的開發(fā)成本;

　　C：開發(fā)商合理利潤。

　　考點3：剩余法估價步驟

　　1、剩余法的基本估價步驟：

　　(1)確定總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)資本價值;

　　(2)確定整個開發(fā)項目的開發(fā)成本;

　　(3)確定開發(fā)商合理利潤;

　　(4)計算購置開發(fā)場地的價格。

　　2、假設(shè)開發(fā)條件下的估價步驟：

　　(1)調(diào)查清楚待估宗地的基本情況;

　　(2)確定土地的最佳開發(fā)利用方式;

　　(3)估計開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價;

　　(4)估計開發(fā)建設(shè)周期和投資進度安排、測算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值;

　　(5)計算開發(fā)成本(包括建筑費、專業(yè)費、稅費、租售費用);

　　(6)計算利息;

　　(7)計算利潤;

　　(8)計算土地估價。

　　3、建成條件下的估價步驟：

　　(1)確定房地產(chǎn)的交易價格;

　　(2)確定房屋現(xiàn)值;

　　(3)確定交易稅費;

　　(4)計算土地價格。

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