2014年土地估價師考試理論與方法講義：地價的概念

　　地價的概念

　　一、土地價格： 地租的資本化。(從外延看：表現(xiàn)為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、抵押權(quán)價格等價格形式)

　　我國土地價格：取得多年土地使用權(quán)時支付的一種代價，而不是土地所有權(quán)的價格。以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，多年地租現(xiàn)值總和，土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式。

　　二、地價的分類

　　1、按土地權(quán)利：所有權(quán)價格(土地征用價格)、使用權(quán)價格、租賃權(quán)價格、抵押權(quán)價格等

　　2、按土地價格形成方式：交易價格、理論地價、評估價格(交易底價、基準地價、課稅價格)

　　3、按政府管理手段：申報地價、公告(示)地價(征收增值稅和征用土地補償依據(jù))。

　　4、按土地價格表示方法：土地總價格、單位面積地價、樓面地價等。

　　5、按存在形態(tài)：生地價格(完成土地審批未進行或部分基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā))、熟地價格(完成基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，具備建設(shè)條件)、毛地價格(完成基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)未完成宗地拆遷平整)、凈地價格

　　6、按土地交易方式：拍賣價格(拍賣底價)、招標價格(標底)、協(xié)議價格、掛牌價格

　　7、按使用目的：買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征地價格

　　三、地價的特點

　　1.表示方式不同

　　2.價格基礎(chǔ)不同：土地價格是土地權(quán)利和收益的購買價格。

　　3.形成時間不同。

　　4.土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，價格高低不由生產(chǎn)成本決定. 現(xiàn)實中土地的開發(fā)是有成本的，在土地價格中應(yīng)該得到體現(xiàn)。實質(zhì)是地價的附加。

　　5.地價主要由地產(chǎn)需求決定

　　6.地價具有明顯的地區(qū)性和個別性

　　7.地價呈明顯上升趨勢，地價上升的速度高于一般商品價格的上升速度。由兩方面的原因：首先，土地具有稀缺性，且對土地的需求總是持續(xù)增加的;其次，由于整個社會的資本有機構(gòu)成的提高，使得社會平均利潤率下降，導(dǎo)致利潤有下降的趨勢，從而使地價呈上升勢態(tài)。

　　8.市場結(jié)構(gòu)不同：土地價格受主觀因素影響很大。

　　9.折舊現(xiàn)象不同

　　四、我國土地價格主要類型：

　　1、基準地價：反映城鎮(zhèn)地價整體水平，政府宏觀管理和控制標準。

　　2、標定地價：一般市場條件正常地價水平，政府具體管理的依據(jù)。

　　3、交易評估價：不同市場條件、不同交易形式下地價水平

　　4、成交地價。5、衍生地價：如土地出讓、稅收、資產(chǎn)核算等方面使用的地價。

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