2014年土地估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法講義：路線價(jià)法

　　路線價(jià)法

　　考點(diǎn)1：路線價(jià)法的概念

　　1、路線價(jià)是通過(guò)對(duì)面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價(jià)。

　　2、路線價(jià)估價(jià)法是依據(jù)路線價(jià)，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出臨接同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。

　　3、路線價(jià)法是在各樣點(diǎn)宗地價(jià)格的基礎(chǔ)上，分析宗地地價(jià)與影響地價(jià)的臨街深度等因素的相關(guān)關(guān)系，進(jìn)而據(jù)此估算其他宗地地價(jià)的。

　　4、路線估價(jià)法認(rèn)為城市內(nèi)各宗土地價(jià)格的高低，隨其距離道路的遠(yuǎn)近程度，即臨街深度的增加而遞減，宗地越接近道路者利用價(jià)值越大，地價(jià)也越高;距離道路越遠(yuǎn)，利用價(jià)值越小，地價(jià)也越低。

　　5、路線價(jià)估價(jià)法與市場(chǎng)比較法類似，只不過(guò)以路線價(jià)取代了市場(chǎng)比較法中的比較實(shí)例價(jià)格，以深度等差異修正取代了區(qū)域因素和個(gè)別因素等的修正，其基本原理是替代原理和區(qū)位論的具體運(yùn)用。

　　考點(diǎn)2：與路線價(jià)估價(jià)法有關(guān)的概念

　　1、 標(biāo)準(zhǔn)宗地：城市的一定區(qū)域中，根據(jù)街道狀況、公共設(shè)施的接近狀況，房屋的疏密度等條件劃分區(qū)域，從區(qū)域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬寬、形狀等在區(qū)域中屬標(biāo)準(zhǔn)的土地稱為標(biāo)準(zhǔn)宗地。

　　2、 標(biāo)準(zhǔn)深度：城市中，隨著土地離道路距離的增加，道路對(duì)土地利用價(jià)值影響為零的深度稱為市街地的標(biāo)準(zhǔn)深度。

　　3、 里地線：標(biāo)準(zhǔn)深度的連線被稱為里地線。里地線與道路之間的區(qū)域稱為臨街地或表地，里地線以外的區(qū)域被稱為里地。

　　4、 深度指數(shù)修正表：以道路為基準(zhǔn)，按距離道路的變化情況編制的地價(jià)變化表稱為深度指數(shù)修正表。

　　5、 路線價(jià)區(qū)段：以街道為單位，將宗地接近性大致相等，土地使用價(jià)值基本一致的地段作為路線價(jià)評(píng)估區(qū)域，此區(qū)域稱為路線價(jià)區(qū)段。

　　考點(diǎn)3：路線價(jià)估價(jià)法的操作步驟

　　1、 路線價(jià)是一種以深度修正系數(shù)表和其他因素修訂系數(shù)表作為比較標(biāo)準(zhǔn)，利用現(xiàn)有的路線價(jià)進(jìn)行修訂，從而快速方便地得到宗地價(jià)格的估價(jià)方法。

　　2、 利用路線價(jià)估價(jià)法評(píng)估宗地地價(jià)的一般程序：

　　(1) 確定待估宗地所處的路線價(jià)區(qū)段和路線價(jià)。根據(jù)待估宗地的具體位置，對(duì)照城鎮(zhèn)路線價(jià)區(qū)段圖、路線價(jià)圖、表等，確定待估宗地所處的路線價(jià)和所臨街道的路線價(jià)，作為進(jìn)一步修訂的基準(zhǔn)。

　　(2) 確定待估宗地的臨街深度和其他因素條件。查閱土地登記資料或進(jìn)行實(shí)地踏勘，調(diào)查待估宗地臨街深度的具體數(shù)值以及臨街寬度、使用年期等具體情況。

　　(3) 確定街估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù)。

　　(4) 估算宗地地價(jià)。

　　3、 路線價(jià)及其修正體系建立的基本程度一般為：

　　(1) 劃分路線價(jià)調(diào)查區(qū)段;

　　(2) 設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度;

　　(3) 收集交易案例;

　　(4) 計(jì)算宗地價(jià)格;

　　(5) 劃分地價(jià)區(qū)段;

　　(6) 計(jì)算區(qū)段地價(jià);

　　(7) 劃分地價(jià)等級(jí);

　　(8) 編制深度修正系數(shù)表;

　　(9) 編制其他因素修正系數(shù)表;

　　4、 設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的深度的眾數(shù)。

　　5、 踐線價(jià)是設(shè)定在街道上的標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位地價(jià)。

　　6、 采用“點(diǎn)數(shù)”表示的優(yōu)點(diǎn)是：點(diǎn)數(shù)易換算成金額;點(diǎn)數(shù)不受幣值變動(dòng)的影;點(diǎn)數(shù)易直接估算估價(jià)前后的價(jià)值差;點(diǎn)數(shù)易求取地價(jià)上漲率;

　　7、 采用“貨幣”表示的優(yōu)點(diǎn)是：貨幣易理解;交易參考便利。

　　8、 路線價(jià)評(píng)估確定的具體步驟：

　　(1) 地價(jià)實(shí)例調(diào)查;

　　(2) 宗地地價(jià)計(jì)算;

　　(3) 宗地?cái)?shù)據(jù)檢驗(yàn);

　　(4) 確定地價(jià)區(qū)段;

　　(5) 計(jì)算區(qū)段地價(jià);

　　(6) 劃分地價(jià)等級(jí)。

　　9、 地價(jià)區(qū)段劃分標(biāo)準(zhǔn)：城市土地的區(qū)位條件、交通條件、人流量、位置相似的地塊劃歸同一區(qū)段;商服繁華程度基本相同的地塊劃歸同一個(gè)地價(jià)區(qū)段。

　　10、 路線價(jià)估價(jià)法基本公式的表示形式為：

　　宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×宗地面積

　　宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×宗地面積+其他條件修正額

　　宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×其他條件修正率×宗地面積

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