2014年土地估價(jià)師《理論與方法》復(fù)習(xí)資料：租賃土地使用權(quán)主體

　　租賃土地使用權(quán)主體

　　其主體為一般主體，主要包括以下五類：

　　(一)新增經(jīng)營(yíng)性用地

　　(二)存量經(jīng)營(yíng)性劃撥用地

　　(三)依法取得場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)的外商投資企業(yè)用地

　　(四)短期用地

　　根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，臨時(shí)用地的期限不得超過兩年，而實(shí)踐中亦有超過兩年的，一般稱之為短期用地。法律規(guī)定，短期用地和臨時(shí)用地都不得修建永久性建筑。其最適合采用租賃方式。

　　(五)改變用途、增加建筑面積而未補(bǔ)交地價(jià)的用地

　　依有關(guān)法律規(guī)定，改變土地用途、增加建筑面積應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納出讓金。實(shí)踐中：1、自用目的的，允許其通過設(shè)定租賃關(guān)系來調(diào)整其與國(guó)家之間的利益關(guān)系。2、用于轉(zhuǎn)讓時(shí)，必須補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納出讓金。

　　租賃土地使用權(quán)的取得

　　(一)土地使用權(quán)的租賃方式

　　1、協(xié)議方式應(yīng)為租賃土地使用權(quán)取得的主要方式。

　　2、招標(biāo)、拍賣、政府定租方式也可作為租賃土地使用權(quán)的取得方式。

　　(二)租金及其支付方式

　　1、租金一般由土地使用者按年向國(guó)家支付，但以“約定”優(yōu)先，即國(guó)有土地租賃合同另有約定的，依約定。

　　2、無論采取哪種確定租金的方式，租金額均不得低于其法定最低限額，避免以權(quán)謀私。

　　3、在租金的折算標(biāo)準(zhǔn)方面，如果承租人取得土地使用權(quán)時(shí)未支付其他土地使用費(fèi)的，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價(jià)折算;承租人取得土地使用權(quán)時(shí)，支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費(fèi)用后的地價(jià)余額折算。

　　4、租賃雙方應(yīng)當(dāng)確定不低于法定最低限額的基準(zhǔn)租金額。因情勢(shì)變更導(dǎo)致的土地價(jià)值的變動(dòng)，租賃雙方應(yīng)在租賃合同中約定租金浮動(dòng)的比例和方法，且該比例和方法應(yīng)保證實(shí)際履行的年租金額均不低于法定最低年租金限額。此外，長(zhǎng)期租賃中法定最低年租金額與政府定租的年租金額應(yīng)當(dāng)五年調(diào)整一次。

　　5、實(shí)踐中要確立土地收益中“明租、正稅、少費(fèi)”的原則，對(duì)于劃撥國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租賃土地使用權(quán)的，租賃雙方應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同，承租方按合同約定繳納租金，不再繳納土地使用費(fèi)。

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