2014年土地估價師《理論與方法》復習資料：出讓國有土地使用權(quán)的取得

　　出讓國有土地使用權(quán)的取得

　　(一)土地使用權(quán)的出讓方式

　　1、國有土地使用權(quán)出讓最基本的締約方式是拍賣、招標、掛牌出讓和協(xié)議四種。

　　2、實踐中存在著政府定價的出讓方式，即國有土地所有者代表根據(jù)基準地價，結(jié)合土地市場的供求狀況，單方確定并公布土地標定地價的出讓國有土地使用權(quán)的方式。主要適用于：劃撥國有土地使用權(quán)、場地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須征收或征用后再出讓的情形。

　　3、對于商業(yè)、旅游、娛樂、豪華住宅等營利性用地，應(yīng)該采取拍賣、招標、掛牌出讓的方式取得。

　　但《城市房地產(chǎn)管理法》第12條第2款規(guī)定“商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式;沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式?！?/P>

　　關(guān)于其具體措施的闡述，書上做了詳細說明，這里就不在講解了，大家課后應(yīng)仔細閱讀理解。

　　(二)出讓金的支付方式

　　對于出讓金的支付方式，土地使用者應(yīng)當在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金，領(lǐng)取土地使用權(quán)證，取得出讓國有土地使用權(quán)。

　　例外：成片開發(fā)用地使用權(quán)可以采取分期付款方式取得，現(xiàn)實中也存在著依約定并報經(jīng)審批而以分期付款的方式取得土地使用權(quán)的情形。

　　按照《合同法》中已有分期付款買賣合同出賣人可保留標的物所有權(quán)的規(guī)定，應(yīng)對分期支付出讓金的土地使用者的權(quán)利做出限制，只可領(lǐng)取臨時土地使用權(quán)證，待出讓金全部繳納后，再申請土地使用權(quán)證的變更登記，且分期支付出讓金的期限不得超過五年。對于分期支付出讓金的，賦予出賣人以價款請求權(quán)和解約權(quán)，從而更有效地規(guī)范分期付款人的價金支付義務(wù)，以平衡雙方當事人的利益。

　　租賃國有土地使用權(quán)

　　本節(jié)主要內(nèi)容：租賃國有土地使用權(quán)的概念、主體、取得、內(nèi)容與限制及作價出資、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、租賃國有土地使用權(quán)終止。

　　一、定義

　　租賃土地使用權(quán)是土地使用者以按期向國有土地所有者支付租金為對價而原始取得的一定期限的國有土地使用權(quán)。

　　需要注意的是，租賃土地使用權(quán)與土地使用權(quán)出租是兩個不同的概念。前者是以國家土地所有者為出租人，屬于土地使用權(quán)的原始取得，而后者是以出讓國有土地使用權(quán)人為出租人，屬于土地使用權(quán)部分權(quán)能的傳來取得。從交易實務(wù)的角度講，租賃土地使用權(quán)發(fā)生在一級土地市場，土地使用權(quán)出租發(fā)生在二級土地市場。在土地登記實務(wù)中，租賃土地使用權(quán)應(yīng)作為土地使用權(quán)登記，土地使用權(quán)出租應(yīng)作為土地他項權(quán)利登記。從租賃關(guān)系的內(nèi)容看，兩者的基本權(quán)利義務(wù)是一致的。

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