2014年土地估價師考試《案例與報(bào)告》資料:估價
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主要內(nèi)容:
1.承租土地使用權(quán)估價方法的選擇與應(yīng)用
2.土地租賃權(quán)估價方法的選擇與應(yīng)用
3.地役權(quán)估價方法的選擇與應(yīng)用
4.設(shè)有租賃權(quán)的土地使用權(quán)估價方法的選擇與應(yīng)用
5.設(shè)有地役權(quán)的土地使用權(quán)估價方法的選擇與應(yīng)用
承租土地使用權(quán)估價方法的選擇與應(yīng)用
1.估價特點(diǎn)
承租土地使用權(quán)是國家將國有土地使用權(quán)出租給使用者而設(shè)定的,出租主體是國家。承
租土地使用權(quán)價格評估,是在承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、抵押和轉(zhuǎn)讓時,對剩余年期的承租權(quán)進(jìn)行估價。估價應(yīng)遵循替代原則、預(yù)期收益原則、供需原則、最有效使用原則等。
2.價格影響因素
關(guān)于土地用途主要考慮政策因素、區(qū)域因素和個別因素,另外還應(yīng)特別關(guān)注承租合同中的內(nèi)容、約定的條件、特別的規(guī)定、已出租的時間和剩余期限等因素,這些內(nèi)容將限制承租土地使用權(quán)權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。
3.估價技術(shù)思路
(1)收集可比市場交易案例,利用市場比較法原理,通過對影響承租土地使用權(quán)價格的主要因素進(jìn)行比較、修正,得到估價結(jié)果。
(2)通過市場比較法求得與承租土地使用權(quán)同一供需圈內(nèi)的類似土地使用權(quán)市場租金,
其與合同租金的差額即承租期間每年獲得的承租土地使用權(quán)純收益,再利用收益還原法,將純租金還原為估價期日的承租土地使用權(quán)價格。
4.估價方法應(yīng)用
可采用市場比較法和收益還原法。單純采用市場比較法評估承租土地使用權(quán)價格時,采用的可比實(shí)例應(yīng)是承租土地使用權(quán)的成交實(shí)例,并通過交易情況修正、期日修正、區(qū)域因素修正和個別因素修正后確定的價格;運(yùn)用收益還原法評估時,由于承租土地使用權(quán)投資風(fēng)險高于出讓土地使用權(quán),所以承租土地使用權(quán)還原利率一般比出讓土地使用權(quán)還原利率高1個百分點(diǎn)左右。
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