2014年土地估價師考試《案例與報(bào)告》資料：估價

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         土地估價師歷年真題匯總

　　主要內(nèi)容：

　　1.承租土地使用權(quán)估價方法的選擇與應(yīng)用

　　2.土地租賃權(quán)估價方法的選擇與應(yīng)用

　　3.地役權(quán)估價方法的選擇與應(yīng)用

　　4.設(shè)有租賃權(quán)的土地使用權(quán)估價方法的選擇與應(yīng)用

　　5.設(shè)有地役權(quán)的土地使用權(quán)估價方法的選擇與應(yīng)用

　　承租土地使用權(quán)估價方法的選擇與應(yīng)用

　　1.估價特點(diǎn)

　　承租土地使用權(quán)是國家將國有土地使用權(quán)出租給使用者而設(shè)定的，出租主體是國家。承

　　租土地使用權(quán)價格評估，是在承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、抵押和轉(zhuǎn)讓時，對剩余年期的承租權(quán)進(jìn)行估價。估價應(yīng)遵循替代原則、預(yù)期收益原則、供需原則、最有效使用原則等。

　　2.價格影響因素

　　關(guān)于土地用途主要考慮政策因素、區(qū)域因素和個別因素，另外還應(yīng)特別關(guān)注承租合同中的內(nèi)容、約定的條件、特別的規(guī)定、已出租的時間和剩余期限等因素，這些內(nèi)容將限制承租土地使用權(quán)權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。

　　3.估價技術(shù)思路

　　(1)收集可比市場交易案例，利用市場比較法原理，通過對影響承租土地使用權(quán)價格的主要因素進(jìn)行比較、修正，得到估價結(jié)果。

　　(2)通過市場比較法求得與承租土地使用權(quán)同一供需圈內(nèi)的類似土地使用權(quán)市場租金，

　　其與合同租金的差額即承租期間每年獲得的承租土地使用權(quán)純收益，再利用收益還原法，將純租金還原為估價期日的承租土地使用權(quán)價格。

　　4.估價方法應(yīng)用

　　可采用市場比較法和收益還原法。單純采用市場比較法評估承租土地使用權(quán)價格時，采用的可比實(shí)例應(yīng)是承租土地使用權(quán)的成交實(shí)例，并通過交易情況修正、期日修正、區(qū)域因素修正和個別因素修正后確定的價格;運(yùn)用收益還原法評估時，由于承租土地使用權(quán)投資風(fēng)險高于出讓土地使用權(quán)，所以承租土地使用權(quán)還原利率一般比出讓土地使用權(quán)還原利率高1個百分點(diǎn)左右。