2014年土地估價(jià)師考試《案例與報(bào)告》資料：交通運(yùn)輸用地估價(jià)

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　　交通運(yùn)輸用地估價(jià)

　　(一)交通運(yùn)輸用地特點(diǎn)

　　除交通站場(chǎng)外，交通運(yùn)輸用地多呈線狀分布，因線路漫長，跨越多個(gè)地理區(qū)域，土地利用條件復(fù)雜。

　　(二)交通運(yùn)輸用地主要價(jià)格影響因素

　　所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，交通運(yùn)輸工具通行流量、類型、停駐數(shù)量和時(shí)間，地貌、土質(zhì)、氣候等自然條件等。

　　(三)交通運(yùn)輸用地估價(jià)思路

　　作為與地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展配套利用的基礎(chǔ)設(shè)施用地，宜從成本核算的角度來考慮其價(jià)

　　格，一般宜選用成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。有經(jīng)營收益的路段、碼頭、站場(chǎng)等可根據(jù)具體情況選用市場(chǎng)比較法、收益法。

　　(四)交通運(yùn)輸用地估價(jià)方法的選擇與應(yīng)用

　　(1)位于城鎮(zhèn)中心的交通運(yùn)輸站場(chǎng)用地，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，參照同區(qū)域相近用途的可比交易案例或基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，并進(jìn)行年限和用途修正;位于城鎮(zhèn)中心外圍或邊遠(yuǎn)的交通運(yùn)輸站場(chǎng)用地，宜優(yōu)先選用成本逼近法，其次可參照當(dāng)?shù)叵嘟猛咀钅┮患?jí)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，并進(jìn)行開發(fā)程度和年限、用途等修正。

　　(2)港口、碼頭用地通常通過特許經(jīng)營權(quán)獲取收益，具有一定的壟斷性，適宜選用收益還原法評(píng)估;在同一區(qū)域同一類型用地有正常交易案例的，也可采用市場(chǎng)比較法評(píng)估。

　　(3)其他交通運(yùn)輸用地的經(jīng)營收益體現(xiàn)的是整體收益，很難將其分?jǐn)偟侥骋蛔谕恋厣希什贿m宜采用收益還原法。