2014備考加油站：地價(jià)管理4

　　(五)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)(熟悉)

　　1、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)概念

　　城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)是指根據(jù)城市土地市場(chǎng)的特點(diǎn)，通過設(shè)立地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，收集、處理并生成系列的地價(jià)指標(biāo)，對(duì)城市地價(jià)狀況進(jìn)行觀測(cè)、描述和評(píng)價(jià)的過程。

　　2、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的目的與作用

　　通過城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，可以調(diào)查城市地價(jià)的水平及變化趨勢(shì)，及時(shí)向社會(huì)提供客觀、公正、合理的地價(jià)信息，為政府加強(qiáng)地價(jià)管理和宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)提供決策依據(jù)。

　　3、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的基本程序

　　城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的基本技術(shù)程序如下：

　　(1)確定地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的范圍;

　　(2)建立以地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)為基礎(chǔ)的地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)源;

　　(3)采集并處理監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù);

　　(4)根據(jù)監(jiān)測(cè)目標(biāo)選擇地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)指標(biāo);

　　(5)計(jì)算各類地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)指標(biāo);

　　(6)對(duì)城市地價(jià)狀況進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià);

　　(7)編制城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告;

　　(8)發(fā)布城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)信息。

　　4、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)設(shè)立及信息采集的基本要求

　　(1)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)立原則

　　1)代表性原則，指設(shè)立的地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)在所在區(qū)段內(nèi)，其地價(jià)水平、利用條件、利用狀況、開發(fā)程度等方面具有代表性;

　　2)確定性原則，指設(shè)立的地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)為一具體宗地，其周圍條件及自身?xiàng)l件都比較確定;

　　3)穩(wěn)定性原則，指設(shè)立的地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的土地條件、利用狀況以及周圍土地的，利用條件比較穩(wěn)定，在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)不會(huì)發(fā)生分割、合并或重新規(guī)劃等情況;

　　4)標(biāo)識(shí)性原則，指設(shè)立的地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)易于識(shí)別，具有一定的標(biāo)識(shí)性。

　　(2)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)設(shè)立的基本步驟

　　1)在土地定級(jí)基礎(chǔ)上地價(jià)區(qū)段的劃分

　　①地價(jià)區(qū)段劃分的要求

　　(A)在土地定級(jí)基礎(chǔ)上分用途劃定;

　　(B)在同一地價(jià)區(qū)段內(nèi)，地價(jià)水平比較接近或者一致;

　　(C)在同一地價(jià)區(qū)段內(nèi)，土地的利用狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境條件和規(guī)劃引件等基本相同;

　　(D)各地價(jià)區(qū)段的面積規(guī)模適當(dāng)，最小為一個(gè)街區(qū)范圍，并保持地塊的完整性;

　　(E)各地價(jià)區(qū)段彼此相連，能夠完全覆蓋被監(jiān)測(cè)范圍。

　　②地價(jià)區(qū)段劃分的方法

　　(A)以土地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)或交易樣本地價(jià)為依據(jù)，在工作底圖上繪制若干條具有控制性的地價(jià)等值線;

　　(B)在地價(jià)等值線的基礎(chǔ)上，以土地級(jí)別界線、宗地界線、街區(qū)道路、河流以及其它線狀地物為依據(jù)，在工作底圖上勾勒出各地價(jià)區(qū)段的邊界;

　　(C)在實(shí)地查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地條件、土地利用狀況和土地開發(fā)程度等，調(diào)整初步劃分出的地價(jià)區(qū)段邊界，并落實(shí)在工作底圖上，通過編號(hào)、圖形整飾形成地價(jià)區(qū)段分布圖;

　　(D)以城市地價(jià)區(qū)段分布圖為依據(jù)，量算各區(qū)段的土地總面積、各用途實(shí)際土地面積等，并進(jìn)行地價(jià)區(qū)段登記。各用途實(shí)際土地面積根據(jù)城鎮(zhèn)地籍調(diào)查結(jié)果計(jì)算。

　　2)地價(jià)區(qū)段內(nèi)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的布設(shè)要求

　?、俚貎r(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)為形狀規(guī)則，獨(dú)立宗地或者地塊，具有明確的界限;

　　②地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)現(xiàn)狀的容積率、開發(fā)程度、面積規(guī)模等，應(yīng)與所在級(jí)別和地價(jià)區(qū)段的設(shè)定狀況相近;

　　③地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)總數(shù)應(yīng)綜合考慮城市規(guī)模等級(jí)、建成區(qū)面積等因素確定，直轄市不應(yīng)低于200個(gè)，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市不應(yīng)低于120個(gè)，其它城市不應(yīng)低于60個(gè);各用途地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的數(shù)量應(yīng)盡可能均衡;

　?、艿貎r(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的分布密度至少應(yīng)達(dá)到每區(qū)段l～2個(gè)。

　　3)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)初始資料的采集

　　地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)布設(shè)與初始資料采集的方法如下：

　?、僖詷?biāo)有地價(jià)區(qū)段界線的工作底圖為基礎(chǔ)，在各個(gè)地價(jià)區(qū)段范圍內(nèi)選擇符合條件的宗地作為初選監(jiān)測(cè)點(diǎn)，并將初選的地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)標(biāo)注在工作草圖上;

　?、诓殚喭恋氐怯洐n案，對(duì)初選監(jiān)測(cè)點(diǎn)的登記資料進(jìn)行整理，記入監(jiān)測(cè)點(diǎn)登記表，沒有登記資料的初選監(jiān)測(cè)點(diǎn)根據(jù)實(shí)地勘察調(diào)查的情況填寫監(jiān)測(cè)點(diǎn)登記表;

　?、鄹鶕?jù)工作草圖的標(biāo)注及登記資料，對(duì)初選監(jiān)測(cè)點(diǎn)逐一進(jìn)行實(shí)地勘察，包括對(duì)登記資料的核實(shí)和補(bǔ)充、宗地周邊環(huán)境的調(diào)查、土地實(shí)際利用狀況的調(diào)查、宗地影像資料的獲取等;

　?、芨鶕?jù)勘察的資料對(duì)初選監(jiān)測(cè)點(diǎn)進(jìn)行進(jìn)一步的分析和篩選，確定地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn);

　?、輰?duì)監(jiān)測(cè)點(diǎn)進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)，編號(hào)包含全國(guó)行政區(qū)劃序號(hào)信息、城市類別信息、土地級(jí)別序號(hào)信息、土地用途類別信息、城市內(nèi)監(jiān)測(cè)點(diǎn)序號(hào)信息;

　?、藿?jīng)分析和篩選整理后確定的監(jiān)測(cè)點(diǎn)資料要進(jìn)行正式的初始登記，初始登記的主要內(nèi)容包括：監(jiān)測(cè)點(diǎn)權(quán)利狀況資料、利用狀況資料、影響因素資料、設(shè)定條件資料、價(jià)格狀況資料和其它資料等。

　　4)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)上圖與資料建檔。

　?、倮L制地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)分布圖，標(biāo)明各地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的代表符號(hào)、編號(hào)，以及其它圖件要素;

　?、诮⒈O(jiān)測(cè)點(diǎn)資料檔案。

　　(3)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的維護(hù)

　　1)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)定期檢查

　　每年要對(duì)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)進(jìn)行全面跟蹤檢查，并對(duì)檢查情況進(jìn)行登記。地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的檢查內(nèi)容有：

　?、偈褂脿顩r方面，包括用途是否發(fā)生變化、建筑面積是否變化、內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施是否改變、是否發(fā)生地質(zhì)災(zāi)害等;

　?、?周邊環(huán)境方面，包括總體規(guī)劃是否調(diào)整、是否增加重要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施等;

　　③權(quán)屬關(guān)系方面，是否發(fā)生交易行為、是否分割或者合并、是否設(shè)定新的權(quán)屬限制等方面。

　　2)地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)更新

　　地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)原則上應(yīng)保持穩(wěn)定，但遇到下列情況時(shí)，應(yīng)該更新：

　?、俚貕K或地塊上建筑物滅失;

　?、诘貕K用途發(fā)生改變;

　?、鄣貕K被合并或分割;

　?、艿貕K地質(zhì)條件發(fā)生規(guī)模較大的惡性改變;

　　⑤土地被長(zhǎng)期低效利用;

　?、蕹鞘兄鞒菂^(qū)或建成區(qū)擴(kuò)容。

　　地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的更新可分為原監(jiān)測(cè)點(diǎn)刪除的更新、新監(jiān)測(cè)點(diǎn)替代原監(jiān)測(cè)點(diǎn)的更新和凈新增監(jiān)測(cè)點(diǎn)的更新。新監(jiān)測(cè)點(diǎn)和凈新增監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)立可參照地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)立步驟。地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)更新的數(shù)量每年不得超過該城市地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)總數(shù)的l0%。當(dāng)遇到城市土地級(jí)別調(diào)整、基準(zhǔn)地價(jià)更新時(shí)，原則上保留90%以上的原有監(jiān)測(cè)點(diǎn)，并在原有監(jiān)測(cè)點(diǎn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行監(jiān)測(cè)點(diǎn)的擴(kuò)充。

　　3)建立地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)資料庫(kù)

　　地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)須建立專門的資料庫(kù)，并對(duì)資料進(jìn)行及時(shí)的分類管理，資料庫(kù)管理的資料主要包括：

　?、俪跏嫉怯涃Y料，包括：城市地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)登記表(初始)、地價(jià)區(qū)段登記表(初始)、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)分布圖、地價(jià)區(qū)段分布圖、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)宗地圖、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)影像照片等;

　?、谧兏怯涃Y料，包括：各監(jiān)測(cè)年度的城市地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)登記表(變更)、地價(jià)區(qū)段登記表(變更)、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)變更統(tǒng)計(jì)表等;

　?、鄹骷径?、年度成果資料，包括：地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)(季度)調(diào)查表、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)指標(biāo)(季度)調(diào)查表、土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況(季度)調(diào)查表、土地交易樣本(季度)調(diào)查表、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)(年度)調(diào)查表、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)指標(biāo)(年度)調(diào)查表、房屋交易樣本(年度)調(diào)查表、土地(年度)供需情況調(diào)查表、房屋(年度)供需情況調(diào)查表、土地面積調(diào)查表、相關(guān)社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(年度)調(diào)查表、城市基準(zhǔn)地價(jià)更新情況調(diào)查表、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)表、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)分布圖、土地交易樣本分布圖、房屋交易樣本分布圖、城市地價(jià)狀況年度分析報(bào)告、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估報(bào)告等。

　　(4)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)采集

　　1)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)的內(nèi)容

　?、俚貎r(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)數(shù)據(jù)，分為初始采集數(shù)據(jù)和常規(guī)采集數(shù)據(jù)，其中，初始采集數(shù)據(jù)包括監(jiān)測(cè)點(diǎn)的土地權(quán)屬狀況、土地實(shí)際利用狀況、地價(jià)影響因素、監(jiān)測(cè)點(diǎn)設(shè)定條件、監(jiān)測(cè)點(diǎn)價(jià)格狀況等基本情況;常規(guī)數(shù)據(jù)采集重點(diǎn)為監(jiān)測(cè)點(diǎn)在監(jiān)測(cè)時(shí)段的現(xiàn)狀條件下評(píng)估地價(jià)、設(shè)定內(nèi)涵條件下評(píng)估地價(jià)、評(píng)估時(shí)間及評(píng)估人等。

　　②土地交易樣本數(shù)據(jù)，為土地交易的相關(guān)數(shù)據(jù)。

　?、鄯课萁灰讟颖緮?shù)據(jù)，為房屋交易的相關(guān)數(shù)據(jù)。

　?、艹鞘幸话銛?shù)據(jù)等，為土地年度供需統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、房屋年度供需統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、城市基準(zhǔn)地價(jià)資料等。

　　2)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)采集方法

　　監(jiān)測(cè)點(diǎn)數(shù)據(jù)分為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)。

　　監(jiān)測(cè)點(diǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)在地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)布設(shè)過程中通過初始調(diào)查進(jìn)行采集，但要及時(shí)進(jìn)行核實(shí)和變更采集。

　　監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)通過對(duì)監(jiān)測(cè)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)格的評(píng)估獲取，有關(guān)監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)評(píng)估的原理和方法須遵循《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》;如果設(shè)立的監(jiān)測(cè)點(diǎn)為土地交易日期在1年以內(nèi)的交易樣本，其地價(jià)可直接通過期日、土地開發(fā)程度、土地使用權(quán)年限、容積率等修正得到。

　　監(jiān)測(cè)點(diǎn)年度數(shù)據(jù)每年采集一次，監(jiān)測(cè)點(diǎn)年度地價(jià)基準(zhǔn)日設(shè)定在每年的12月31日;監(jiān)測(cè)點(diǎn)季度數(shù)據(jù)每季度采集一次，通過抽樣采集，各類別監(jiān)測(cè)點(diǎn)抽樣數(shù)不得低于其總數(shù)的10%，監(jiān)測(cè)點(diǎn)季度地價(jià)基準(zhǔn)日設(shè)定在各季度的最后一日。

　　監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)評(píng)估要求如下：

　　①監(jiān)測(cè)點(diǎn)現(xiàn)狀條件下評(píng)估地價(jià)與設(shè)定內(nèi)涵條件下評(píng)估地價(jià)分別評(píng)估，評(píng)估值為監(jiān)測(cè)點(diǎn)地面價(jià);

　?、诒O(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)為土地使用權(quán)價(jià)格，且不考慮他項(xiàng)權(quán)利限制;

　?、郾O(jiān)測(cè)點(diǎn)設(shè)定內(nèi)涵條件下評(píng)估地價(jià)所對(duì)應(yīng)的年限均為相應(yīng)用途的法定最高年限，監(jiān)測(cè)點(diǎn)現(xiàn)狀條件下評(píng)估地價(jià)所對(duì)應(yīng)的年限是相應(yīng)用途的剩余使用年限;

　?、軕?yīng)采用兩種或兩種以上的評(píng)估方法，但不能采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法;

　?、荼O(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告采用統(tǒng)一的格式;

　?、廾恳粋€(gè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)應(yīng)由兩名注冊(cè)土地估價(jià)師評(píng)估并簽字。

　　土地交易樣本數(shù)據(jù)通過市場(chǎng)調(diào)查采集，采集的渠道主要是土地交易市場(chǎng)、土地交易登記部門和實(shí)際的市場(chǎng)調(diào)查，每季度采集一次。

　　房屋交易樣本數(shù)據(jù)通過市場(chǎng)調(diào)查采集。數(shù)據(jù)采集的渠道主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門和實(shí)際市場(chǎng)調(diào)查，包括房?jī)r(jià)和房屋租金水平等，采用樣本調(diào)查的方法采集，每年度采集一次。

　　城市一般資料每年度采集一次，其中土地供需資料、城市基準(zhǔn)地價(jià)資料主要通過資料查詢和實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的方式采集。采集的渠道主要是國(guó)土資源管理部門房屋供需資料主要也是通過資料查詢和實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的方式采集。采集的渠道主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門;城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料主要通過資料查詢的方式采集。采集的渠道主要是統(tǒng)計(jì)部門和相關(guān)管理部門。

　　例題：地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)立原則包括()。

　　A.代表性原則

　　B.確定性原則

　　C.穩(wěn)定性原則

　　D.標(biāo)識(shí)性原則

　　答案：ABCD

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