2014備考加油站：地價管理5

　　(六)土地估價行業(yè)行政管理(熟悉)

　　1、土地估價行業(yè)行政管理的主要規(guī)章制度

　　目前我國土地估價行業(yè)行政管理的主要規(guī)章制度有：

　　(1) 土地價格評估機(jī)構(gòu)登記管理及資質(zhì)評級制度。

　　第一、《關(guān)于對土地價格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記管理有關(guān)問題的通知》([1995]國土[籍]字第10號)規(guī)定：①申請設(shè)立土地價格評估機(jī)構(gòu)，除具備國家法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件外，還應(yīng)具有與其經(jīng)營范圍相適應(yīng)的注冊資金和專業(yè)人員。有二名以上土地估價師和10萬元以上注冊資金的土地價格評估機(jī)構(gòu)，可在其住所所在地市、縣范圍內(nèi)從事土地估價工作;有四名以上土地估價師和20萬元以上注冊資金的土地價格評估機(jī)構(gòu)，可在其住所所在地省級行政區(qū)范圍內(nèi)從事土地估價工作;有七名以上土地估價師和50萬元以上注冊資金的土地價格評估機(jī)構(gòu)，可在全國范圍內(nèi)從事土地估價工作。②國家核撥經(jīng)費(fèi)的事業(yè)單位、科技性的社會團(tuán)體設(shè)立不具備企業(yè)法人條件的土地價格評估機(jī)構(gòu)，由該單位申請登記，經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可從事土地估價活動。各級土地管理部門已批準(zhǔn)設(shè)立的土地估價事務(wù)所、地產(chǎn)咨詢服務(wù)中心等從事土地價格評估的機(jī)構(gòu)，具備法人條件而尚未進(jìn)行企業(yè)法人登記的，應(yīng)按照《中華人民共和國企業(yè)法人登記管理條例》和本通知的要求，向工商行政管理部門申請企業(yè)法人開業(yè)登記;已設(shè)立的不具備企業(yè)法人條件的土地價格評估機(jī)構(gòu)，尚未進(jìn)行營業(yè)登記的，應(yīng)向工商行政管理部門申請營業(yè)登記。③經(jīng)工商行政管理部門登記注冊的土地價格評估機(jī)構(gòu)，應(yīng)于登記后30日內(nèi)到土地管理部門備案。其中，在全國范圍內(nèi)從事土地估價工作的，到國家土地管理局備案;在省級行政區(qū)范圍內(nèi)從事土地估價工作的，到省級土地管理部門備案。

　　第二、《關(guān)于改革土地估價人員和機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理方式的通知》(國土資發(fā)[2002]237號)規(guī)定，根據(jù)國務(wù)院關(guān)于改革政府行政審批制度的要求，經(jīng)研究，決定改革土地估價人員和機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理方式?，F(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：一是土地估價師資格應(yīng)通過公開考試取得。從2003年度開始，土地估價師考試工作由中國土地估價師協(xié)會組織，考試合格者，由中國土地估價師協(xié)會核發(fā)國土資源部統(tǒng)一印制的土地估價師資格證書，具體辦法由中國土地估價師協(xié)會制定和公布。二是土地評估中介機(jī)構(gòu)實行向土地估價行業(yè)自律組織注冊的制度。土地行政主管部門不再評定土地評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級。今后，凡按照原國家土地管理局、國家工商行政管理局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于對土地價格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記管理有關(guān)問題的通知》(〔1995〕國土〔籍〕字第10號)規(guī)定的條件，在工商管理部門辦理登記，領(lǐng)取了《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，取得土地評估的資格，并遵守土地估價行業(yè)自律規(guī)范的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，可向土地估價行業(yè)自律組織注冊。其中，具有7名以上(含7名)專職土地估價師和50萬元以上注冊資金，具備在全國范圍內(nèi)從事土地評估業(yè)務(wù)能力的機(jī)構(gòu)，向中國土地估價師協(xié)會注冊。三是各級土地行政主管部門應(yīng)將土地估價人員和評估機(jī)構(gòu)的注冊信息向社會公開，并提供查詢服務(wù)。四是建立行業(yè)規(guī)范,加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。土地行政主管部門變事前審批為事后監(jiān)管后，要進(jìn)一步加大監(jiān)督檢查力度。從事土地評估的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須與政府主管部門徹底脫鉤，按照“獨立、客觀、公正”的要求，獨立進(jìn)行土地估價業(yè)務(wù)活動，對土地估價結(jié)果獨立承擔(dān)責(zé)任，并及時將土地估價報告和土地估價業(yè)績清單上報土地行政主管部門備查，接受監(jiān)督。各級土地行政主管部門要切實建立起抽查制度，定期對土地評估機(jī)構(gòu)及其出具的土地估價報告進(jìn)行隨機(jī)抽查和評議。在全國范圍內(nèi)從事土地評估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，由國土資源部組織抽查評議;其他機(jī)構(gòu)由省級土地行政主管部門組織抽查評議。土地評估機(jī)構(gòu)的抽查評議結(jié)果要及時在網(wǎng)上或其他新聞媒體上向社會公布，使社會公眾了解執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員的真實資格、信譽(yù)情況。要建立機(jī)構(gòu)和個人的執(zhí)業(yè)檔案，將機(jī)構(gòu)和人員的執(zhí)業(yè)情況、抽查評議結(jié)果、社會投訴情況、違規(guī)行為等情況記入執(zhí)業(yè)檔案，向社會公布，提供社會查詢。對不遵守土地估價的技術(shù)規(guī)范、弄虛作假評估，給國家、單位或個人造成損失的機(jī)構(gòu)和個人，要根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策予以懲處。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　(2) 土地估價結(jié)果確認(rèn)制度。

　　《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》(國土資發(fā)〔2001〕44號)規(guī)定，一是以土地估價報告?zhèn)浒溉〈恋毓纼r結(jié)果確認(rèn)審批。企業(yè)改制涉及的土地已經(jīng)實行有償使用或需要轉(zhuǎn)為出讓或承租土地的，不再進(jìn)行處置審批，直接在市、縣土地行政主管部門辦理變更登記或有償用地手續(xù)。企業(yè)委托進(jìn)行土地估價的，土地估價報告同時交付備案。改制涉及的土地采用國家作價出資(入股)、授權(quán)經(jīng)營方式處置的，土地估價報告應(yīng)在省級以上土地行政主管部門辦理土地資產(chǎn)處置審批時備案。市、縣人民政府土地行政主管部門要定期確定公布當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價和標(biāo)定地價，并提供地價查詢服務(wù)，為社會和企業(yè)認(rèn)定估價結(jié)果提供參考依據(jù)。二是加強(qiáng)對土地估價機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。各級土地行政主管部門要切實轉(zhuǎn)變對土地估價行業(yè)的管理方式，建立抽查制度，進(jìn)一步加強(qiáng)對土地估價機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。各地要定期對土地評估機(jī)構(gòu)和土地估價報告進(jìn)行隨機(jī)檢查，組織土地估價行業(yè)協(xié)會及有關(guān)老師對被抽查的機(jī)構(gòu)和報告進(jìn)行集體評議，對違法違規(guī)的機(jī)構(gòu)或個人進(jìn)行處罰。土地行政主管部門作出處罰決定前，應(yīng)進(jìn)行聽證，抽查結(jié)果和處罰決定要向社會公布。對在抽查評議中發(fā)現(xiàn)未與行政機(jī)關(guān)脫鉤并改制而從事中介業(yè)務(wù)、土地估價報告和業(yè)績清單不按規(guī)定備案、拒不接受主管部門檢查、不遵守土地估價技術(shù)規(guī)范、弄虛作假評估的機(jī)構(gòu)或個人，要視情節(jié)輕重，分別給予通報、警告、降低資質(zhì)等級、吊銷土地估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書和土地估價師資格證書等處罰。今后，在國土資源部備案的土地估價機(jī)構(gòu)和已報部備案的土地估價報告，由在國土資源部組織抽查。在省級土地行政主管部門備案的機(jī)構(gòu)，由省級土地行政主管部門組織抽查，抽查結(jié)果應(yīng)向我部報告。

　　(3) 土地估價報告?zhèn)浒钢贫取?/P>

　　《企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見(試行)和土地估價報告?zhèn)浒皋k法》(試行)(國土資廳發(fā)〔2001〕42號)規(guī)定，一是備案范圍包括企業(yè)改制涉及的土地估價報告，土地評估機(jī)構(gòu)完成的土地估價項目業(yè)績清單。二是備案要求。①企業(yè)改制涉及的土地估價報告按以下要求報土地行政主管部門備案：企業(yè)改制涉及的土地已經(jīng)實行有償使用或需要轉(zhuǎn)為出讓或承租土地的，改制企業(yè)在土地所在地市、縣土地行政主管部門申請辦理變更登記或有償用地手續(xù)時，所涉及宗地的土地估價報告同時交付備案。企業(yè)改制涉及的土地采用國家作價出資(入股)、授權(quán)經(jīng)營方式處置的，改制企業(yè)在省級以上土地行政主管部門申請辦理土地資產(chǎn)處置時，土地估價報告同時在省級以上土地行政主管部門備案;同一企業(yè)涉及在兩個以上省(自治區(qū)、直轄市)審批土地資產(chǎn)處置的，所涉及宗地的土地估價報告與土地資產(chǎn)處置審批分別到宗地所在省(區(qū)、市)備案。②土地估價項目業(yè)績清單按以下要求報土地行政主管部門備案：在國土資源部備案的土地評估機(jī)構(gòu)，其土地估價報告項目業(yè)績清單報國土資源部備案，同時抄報機(jī)構(gòu)所在地省級土地行政主管部門。在省級土地行政主管部門備案的土地評估機(jī)構(gòu)，其土地估價項目業(yè)績清單報省級土地行政主管部門備案。三是備案條件。①企業(yè)改制涉及的土地估價報告?zhèn)浒疙毦邆湟韵聴l件：受托評估機(jī)構(gòu)具有國土資源部和省級土地行政主管部門頒發(fā)的《土地評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》，從業(yè)范圍符合資質(zhì)證書的規(guī)定，并根據(jù)與委托方簽訂的合同約定條件出具了土地估價報告。土地估價報告符合土地估價報告規(guī)范格式要求，其內(nèi)容完善，結(jié)構(gòu)合理，表述清楚，資料真實可靠，依據(jù)充分。②土地估價項目業(yè)績清單備案須具備以下條件：業(yè)績清單所列的土地估價報告是土地評估機(jī)構(gòu)獨立或與其他機(jī)構(gòu)合作完成，并已向委托方提交的土地估價報告;業(yè)績清單應(yīng)包括土地評估機(jī)構(gòu)上一季度上述所有的土地估價報告;業(yè)績清單應(yīng)在規(guī)定時間上報，上報時間以當(dāng)?shù)禺?dāng)日郵戳為準(zhǔn)。

　　(4)

　　土地估價師資格考試制度。《城市房地產(chǎn)管理法》第五十八條規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度?！薄锻恋毓纼r師資格考試辦法》;自2006年度起全國土地估價師資格考試原則上每年舉行一次，報考人員自由選擇報考科目的種類和數(shù)目，考試合格成績在連續(xù)3個考試年度內(nèi)滾動有效，全部考試科目合格者，獲得國土資源部統(tǒng)一頒發(fā)的《中華人民共和國土地估價師資格證書》，取得土地估價師資格。

　　(5)

　　土地估價師繼續(xù)教育制度?！锻恋毓纼r師繼續(xù)教育暫行規(guī)定》(國土資發(fā)[2001]170號)規(guī)定，接受繼續(xù)教育是土地估價師的權(quán)利和義務(wù)，土地估價師必須按本規(guī)定接受繼續(xù)教育。中國土地估價師協(xié)會在國土資源部業(yè)務(wù)主管部門的指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)土地估價師繼續(xù)教育的組織實施工作。繼續(xù)教育內(nèi)容要具有針對性、實用性和先進(jìn)性，主要包括：①國家相關(guān)法律法規(guī)和政策;②土地估價準(zhǔn)則及操作規(guī)程;③土地估價新理論、新技術(shù)、新方法;④土地估價實務(wù);⑤國外不動產(chǎn)估價技術(shù)及發(fā)展動態(tài);⑥與土地估價相關(guān)的專業(yè)知識。繼續(xù)教育堅持理論聯(lián)系實際、按需施教、講究實效的原則采用多種形式進(jìn)行。土地估價師必須參加以下經(jīng)認(rèn)可的繼續(xù)教育活動：參加各種專業(yè)培訓(xùn)班、研討班(會)以及專題講座;參加大專院校專業(yè)課程進(jìn)修;出國進(jìn)行專業(yè)考察、業(yè)務(wù)培訓(xùn)、參加國際性專業(yè)會議;承擔(dān)土地估價方面的研究項目、公開出版專業(yè)著作或發(fā)表專業(yè)論文等其他經(jīng)認(rèn)可的繼續(xù)教育形式。土地估價師換證前必須按規(guī)定接受一次專門業(yè)務(wù)的繼續(xù)教育培訓(xùn)。土地估價師接受繼續(xù)教育時間五年累計不得少于100學(xué)時。繼續(xù)教育工作的考核，為保證土地估價師繼續(xù)教育質(zhì)量，中國土地估價師協(xié)會應(yīng)對各地、各單位組織的土地估價師繼續(xù)教育工作進(jìn)行檢查、考核，檢查、考核情況應(yīng)及時報國土資源部業(yè)務(wù)主管部門備案。土地估價師繼續(xù)教育實行登記制度。凡參加了經(jīng)認(rèn)可的土地估價師繼續(xù)教育形式的土地估價師，其接受繼續(xù)教育的情況應(yīng)及時在《土地估價師繼續(xù)教育培訓(xùn)證書》上登記。《土地估價師繼續(xù)教育培訓(xùn)證書》由國土資源部統(tǒng)一組織印制、核發(fā)。土地估價師在規(guī)定期限內(nèi)未達(dá)到規(guī)定的繼續(xù)教育學(xué)時的，國土資源部注銷其土地估價師資格，不再換發(fā)《土地估價師資格證書》。

　　2、土地評估機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)情況監(jiān)管

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第五十六、五十七條對房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)提出了具體要求，在法律上明確了實行土地估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)評級制度。

　　國土資源管理部門對土地估價機(jī)構(gòu)的管理，應(yīng)采取間接管理為主，通過定期對土地估價機(jī)構(gòu)從業(yè)水平、估價質(zhì)量、信譽(yù)水平等方面的評價，評定出機(jī)構(gòu)的信譽(yù)等級，并定期公布，促使從業(yè)的土地估價機(jī)構(gòu)和估價人員加強(qiáng)自律，提高業(yè)務(wù)水平，樹立和維護(hù)自己的信譽(yù)。

　　3、土地估價師資格考試與認(rèn)證

　　土地估價工作應(yīng)由熟悉估價理論和方法又了解當(dāng)?shù)氐貎r水平及影響地價因素的專門人員進(jìn)行。為了保證土地估價成果的準(zhǔn)確性，同時吸收社會各行各業(yè)，有關(guān)部門和單位參與土地估價工作，要由國土資源部門會同有關(guān)部門進(jìn)行土地估價人員的資格認(rèn)證，提高從業(yè)人員水平?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十八條規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度。”國土資源部《關(guān)于組織2006年度全國土地估價師資格考試工作的通知》(國土資源廳發(fā)[2006]129號)中明確：自2006年度起全國土地估價師資格考試原則上每年舉行一次，報考人員自由選擇報考科目的種類和數(shù)目，考試合格成績在連續(xù)3個考試年度內(nèi)滾動有效，全部考試科目合格者，獲得國土資源部統(tǒng)一頒發(fā)的《中華人民共和國土地估價師資格證書》，取得土地估價師資格。2006年以后取得《中華人民共和國土地估價師資格證書》的土地估價師，需要通過實踐考核，進(jìn)行執(zhí)業(yè)登記后方能在土地估價報告上簽字，承擔(dān)法律責(zé)任。2006年9月印發(fā)了《土地估價師資格考試辦法》。

　　4、指導(dǎo)和監(jiān)督土地估價行業(yè)協(xié)會工作

　　土地估價行業(yè)協(xié)會要切實改進(jìn)對土地評估機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員自律性管理，擬定并組織實施評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則，加強(qiáng)各項自律性管理制度的建設(shè)，組織開展對評估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員執(zhí)業(yè)質(zhì)量的監(jiān)督檢查，大力推動評估行業(yè)誠信建設(shè)，建立完善有效的行業(yè)自律性管理約束機(jī)制，對違反評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則的機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行處罰。

　　例題：《關(guān)于對土地價格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記管理有關(guān)問題的通知》([1995]國土[籍]字第10號)規(guī)定，申請設(shè)立土地價格評估機(jī)構(gòu)，有(

　　)名以上土地估價師和()萬元以上注冊資金的土地價格評估機(jī)構(gòu)，可在其住所所在地市、縣范圍內(nèi)從事土地估價工作。

　　A.1　5

　　B.2　　10

　　C.4　　20

　　D.7　　50

　　答案：B

　　解析：《關(guān)于對土地價格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記管理有關(guān)問題的通知》([1995]國土[籍]字第10號)規(guī)定：①申請設(shè)立土地價格評估機(jī)構(gòu)，除具備國家法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件外，還應(yīng)具有與其經(jīng)營范圍相適應(yīng)的注冊資金和專業(yè)人員。有二名以上土地估價師和10萬元以上注冊資金的土地價格評估機(jī)構(gòu)，可在其住所所在地市、縣范圍內(nèi)從事土地估價工作。

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