2014土地估價(jià)案例與報(bào)告?zhèn)淇假Y料18

　　城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的技術(shù)路線和程序

　　1)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的技術(shù)程序

　　(1)建立影響城鎮(zhèn)間土地等的因素因子體系。

　　(2)確定各因素因子的相應(yīng)權(quán)重。

　　(3)分析因素因子的影響方式，建立評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

　　(4)對(duì)各城鎮(zhèn)因素因子的評(píng)價(jià)指標(biāo)值進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，加權(quán)計(jì)算各城鎮(zhèn)總分值，并初步劃分城鎮(zhèn)土地等。

　　(5)驗(yàn)證分等初步結(jié)果，制定分等基本方案，開(kāi)展意見(jiàn)征求，對(duì)城鎮(zhèn)土地等進(jìn)行調(diào)整并定案。

　　(6)編制城鎮(zhèn)土地分等成果圖件、報(bào)告和基礎(chǔ)資料匯編。

　　2)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的方法

　　城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)采用的是多因素綜合評(píng)價(jià)法，并結(jié)合土地收益、價(jià)格等信息，應(yīng)用市場(chǎng)資料分析法等方式進(jìn)行驗(yàn)證，綜合評(píng)定土地的等和級(jí)。

　　城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的因素因子權(quán)重確定方法

　　確定權(quán)重的常用方法有特爾菲測(cè)定法、因素成對(duì)比較法、層次分析法等。

　　1)特爾菲測(cè)定法

　　特爾菲(Delphi)測(cè)定法是一種常用的技術(shù)測(cè)定方法。它是一種客觀地綜合多數(shù)老師經(jīng)驗(yàn)與主觀判斷的技巧。

　　例題：特爾菲法的主要工作是通過(guò)老師對(duì)分等因素權(quán)重作出概率估計(jì)，要求有適當(dāng)?shù)睦蠋熑藬?shù)，一般以( )人為宜。

　　A.5～20

　　B.10～20

　　C.5～40

　　D.10～40

　　答案：D

　　2)因素成對(duì)比較法

　　3)層次分析法

　　簡(jiǎn)稱AHP方法，亦稱多層次權(quán)重分析決策方法。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是定性與定量相結(jié)合，具有高度的邏輯性、系統(tǒng)性、簡(jiǎn)潔性和實(shí)用性，是針對(duì)大系統(tǒng)中多層次、多目標(biāo)規(guī)劃決策問(wèn)題的有效決策方法。

　　城鎮(zhèn)土地級(jí)別劃分方法

　　城鎮(zhèn)土地級(jí)別劃分方法主要有數(shù)軸法和剖面圖法兩種。

　　1)數(shù)軸法

　　首先建立一個(gè)數(shù)軸，以單元分標(biāo)注在坐標(biāo)上(即數(shù)軸上)，一個(gè)單元有一個(gè)得分，則其在數(shù)軸上就有唯一的一個(gè)點(diǎn)代表它。在把各單元得分標(biāo)注在數(shù)軸上后，就可以通過(guò)對(duì)數(shù)軸的觀察，根據(jù)數(shù)軸上點(diǎn)的分布和聚集情況，在相對(duì)稀疏處分開(kāi)，把相對(duì)密集的地方畫(huà)成一個(gè)集團(tuán)，再根據(jù)定性分析結(jié)果，就可以給這些相對(duì)密集的集團(tuán)定出其代表的等級(jí)。

　　2)總分頻率曲線法

　　對(duì)綜合分值進(jìn)行頻率統(tǒng)計(jì)，繪制頻率直方圖，按土地利用效果的實(shí)際狀況，選擇頻率曲線波谷處作為等間分界。

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