2014土地估價案例與報告?zhèn)淇假Y料19

　　城鎮(zhèn)土地分等定級的因素因子分值計算方法

　　1)土地分等因子分值計算的基本原則

　　(1)因素分值的確定要建立在因素與土地收益相關(guān)研究的基礎(chǔ)上;

　　(2)作用分值與土地的優(yōu)劣成正相關(guān);

　　(3)分值體系采用0～100分的封閉區(qū)間;

　　(4)作用分值只與因素指標的顯著作用區(qū)間相適應(yīng);

　　(5)因素作用分值處理盡可能模型化。

　　2)土地分等定級因子分值計算的標準化方式

　　面狀土地因素分值計算方法

　　若因素對土地的影響僅與因素指標值有關(guān)，稱之為面狀因素，面狀因素直接計算其對空間上各點的作用分。其量化步驟為：

　　(1)對因素進行整理，計算指標值;

　　(2)按下式計算作用分：

　　ei=100×(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)

　　式中：ei――i指標值的作用分;

　　Xi――i指標值;

　　Xmin――i指標值的最小值;

　　Xmax――i指標值的最大值。

　　(3)劃分3～10個作用分區(qū)間，編制作用分值表。

　　點、線狀土地因素分值計算方法

　　若因素對土地的影響既與因素涉及的設(shè)施規(guī)模有關(guān)，又與距離設(shè)施的相對距離有關(guān)，稱之為點、線狀因素。點、線狀因素應(yīng)計算設(shè)施本身的功能分，進而計算設(shè)施對空間上各點產(chǎn)生的作用分。其量化步驟為：

　　(1)在各因素內(nèi)按規(guī)?；蝾愋颓蟪龈鼽c或線的功能分，其最大值為100;

　　(2)計算因素內(nèi)各相同規(guī)?；蝾愋偷狞c、線的平均作用或平均吸引范圍，并劃分若干個相對距離區(qū)間;

　　(3)點、線設(shè)施邊界范圍內(nèi)各點的因素作用分一致，都為該設(shè)施相應(yīng)功能的功能分;邊界范圍以外的各點，根據(jù)不同因素及其影響隨距離變化的特性不同，以因素的功能分按相應(yīng)的衰減公式計算或按相對距離查《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》附錄，獲得各個相對距離上的作用分;

　　(4)以因素作用分、相對距離區(qū)間編制因素作用分值表;

　　(5)采用計算機系統(tǒng)為輔助手段進行定級時，可按相應(yīng)的衰減公式直接計算因素對單元中心點的作用分;

　　(6)當因素作用分衰減遇到不可直接跨越的障礙(如鐵路、高速公路、河流等)時，則作用分衰減應(yīng)以可通行處為結(jié)點，按結(jié)點處的因素作用分及剩余的影響半徑，再次進行衰減;當不可直接跨越的障礙有較多的通行處時，可以忽視其的存在。

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