2014土地估價案例與報告考點輔導7

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　　交通運輸用地估價

　　(一)交通運輸用地特點

　　除交通站場外，交通運輸用地多呈線狀分布，因線路漫長，跨越多個地理區(qū)域，土地利用條件復雜。

　　(二)交通運輸用地主要價格影響因素

　　所在地經(jīng)濟發(fā)展水平，交通運輸工具通行流量、類型、停駐數(shù)量和時間，地貌、土質(zhì)、氣候等自然條件等。

　　(三)交通運輸用地估價思路

　　作為與地區(qū)經(jīng)濟、社會發(fā)展配套利用的基礎(chǔ)設施用地，宜從成本核算的角度來考慮其價

　　格，一般宜選用成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法。有經(jīng)營收益的路段、碼頭、站場等可根據(jù)具體情況選用市場比較法、收益法。

　　(四)交通運輸用地估價方法的選擇與應用

　　(1)位于城鎮(zhèn)中心的交通運輸站場用地，應根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，參照同區(qū)域相近用途的可比交易案例或基準地價進行評估，并進行年限和用途修正;位于城鎮(zhèn)中心外圍或邊遠的交通運輸站場用地，宜優(yōu)先選用成本逼近法，其次可參照當?shù)叵嘟猛咀钅┮患壔鶞实貎r進行評估，并進行開發(fā)程度和年限、用途等修正。

　　(2)港口、碼頭用地通常通過特許經(jīng)營權(quán)獲取收益，具有一定的壟斷性，適宜選用收益還原法評估;在同一區(qū)域同一類型用地有正常交易案例的，也可采用市場比較法評估。

　　(3)其他交通運輸用地的經(jīng)營收益體現(xiàn)的是整體收益，很難將其分攤到某一宗土地上，故不適宜采用收益還原法。

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