2014土地估價案例與報告考點輔導(dǎo)6

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　　居住用地估價

　　(一)居住用地特點

　　居住用地的特點是：開發(fā)量大，分布廣，主要集中在城區(qū)，而且也具有一定收益性，市場活躍。

　　(二)居住用地主要價格影響因素

　　1.一般因素考試

　　(1)自然因素：城鎮(zhèn)地理位置及與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系、氣候條件、發(fā)生自然災(zāi)害等的機率等。

　　(2)社會因素：人口數(shù)量與家庭規(guī)模、城鎮(zhèn)發(fā)展與公共設(shè)施建設(shè)、居民生活方式等。

　　(3)經(jīng)濟因素： 城區(qū)經(jīng)濟增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、物價水平、就業(yè)與居民收入水平、住宅的供給與需求、住宅的租賃比率等。

　　(4)行政因素：土地利用規(guī)劃與管制、建筑規(guī)劃與管制、房地產(chǎn)租金與稅收政策、住宅政策等。

　　2.區(qū)域因素

　　(1)自然因素：區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、自然條件及發(fā)生自然災(zāi)害的機率等;

　　(2)社會因素：社區(qū)規(guī)模功能與安全保障、人口密度、鄰里的社會歸屬文化程度及生活方式等;

　　(3)交通條件：距社會經(jīng)濟活動中心的距離、道路狀況與交通便捷程度等;

　　(4)基礎(chǔ)設(shè)施狀況：供水、排水、供熱、供電、供氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施與公用服務(wù)設(shè)施狀況等;

　　(5)經(jīng)濟發(fā)展水平：區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模及水平、居民收人水平等;

　　(6)行政因素：區(qū)域經(jīng)濟政策、土地規(guī)劃及城鎮(zhèn)規(guī)劃限制;

　　(7)環(huán)境因素：區(qū)域環(huán)境與景觀、噪音空氣污染及危險設(shè)施或污染源的臨近程度等。

　　3.個別因素

　　宗地地形、地質(zhì)、地勢、日照、通風、干濕、寬度、深度、面積、形狀、臨街狀況、鄰接道路等級、通達性、規(guī)劃限制、宗地利用狀態(tài)、地上建筑物的成新度、土地權(quán)利狀況及使用、與交通設(shè)施的距離、與商業(yè)設(shè)施公共設(shè)施及公益設(shè)施的接近程度、與危險設(shè)施及污染源的接近程度、相鄰?fù)恋乩玫取?/P>

　　(三)居住用地估價的技術(shù)思路

　　居住用地估價，宜選用市場比較法、剩余法、收益還原法和基準地價系數(shù)修正法，對新開發(fā)完成的居住用地，可以使用成本逼近法。

　　(四)居住用地估價方法選擇與應(yīng)用

　　1.評估別墅等獨立居住用地，應(yīng)重點分析：城鎮(zhèn)地理位置與氣候條件、居民生活方式、地區(qū)經(jīng)濟增長、財政金融狀況與利率水平、景觀、人文環(huán)境、建筑密度與間距、容積率、綠化率等因素對地價的影響。一般應(yīng)首選市場比較法，但如極具特性則不宜采用。

　　2.評估高檔公寓用地，應(yīng)重點分析：居民生活方式、人文環(huán)境與景觀、基礎(chǔ)設(shè)施與公用設(shè)施狀況、交通通達程度、規(guī)劃限制、容積率、地形條件等因素對地價的影響。一般應(yīng)首選市場比較法，輔之以收益還原法、假設(shè)開發(fā)法或基準地價系數(shù)修正法。

　　3.評估普通居住用地，應(yīng)重點分析：城鎮(zhèn)人口數(shù)量與家庭規(guī)模、經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入與消費水平、居民住房條件、政府的住房消費政策與住房金融政策、區(qū)域位置、公交便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施與公用設(shè)施狀況、規(guī)劃限制、容積率、宗地面積、形狀、地形及地質(zhì)條件等因素對地價的影響。一般應(yīng)首選市場比較法，輔之以收益還原法、假設(shè)開發(fā)法或基準地價系數(shù)修正法。對新開發(fā)土地，可以用成本逼近法。

　　4.對于待拆遷改造的危舊居住用地，如無特殊需要一般不得依現(xiàn)狀用途評估，而應(yīng)按規(guī)劃用途評估。

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