2014土地估價案例與報告考點輔導8

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　　主要內(nèi)容：

　　1.承租土地使用權估價方法的選擇與應用

　　2.土地租賃權估價方法的選擇與應用

　　3.地役權估價方法的選擇與應用

　　4.設有租賃權的土地使用權估價方法的選擇與應用

　　5.設有地役權的土地使用權估價方法的選擇與應用

　　承租土地使用權估價方法的選擇與應用

　　1.估價特點

　　承租土地使用權是國家將國有土地使用權出租給使用者而設定的，出租主體是國家。承

　　租土地使用權價格評估，是在承租土地使用權轉(zhuǎn)租、抵押和轉(zhuǎn)讓時，對剩余年期的承租權進行估價。估價應遵循替代原則、預期收益原則、供需原則、最有效使用原則等。

　　2.價格影響因素

　　關于土地用途主要考慮政策因素、區(qū)域因素和個別因素，另外還應特別關注承租合同中的內(nèi)容、約定的條件、特別的規(guī)定、已出租的時間和剩余期限等因素，這些內(nèi)容將限制承租土地使用權權益的實現(xiàn)。

　　3.估價技術思路

　　(1)收集可比市場交易案例，利用市場比較法原理，通過對影響承租土地使用權價格的主要因素進行比較、修正，得到估價結果。

　　(2)通過市場比較法求得與承租土地使用權同一供需圈內(nèi)的類似土地使用權市場租金，

　　其與合同租金的差額即承租期間每年獲得的承租土地使用權純收益，再利用收益還原法，將純租金還原為估價期日的承租土地使用權價格。

　　4.估價方法應用

　　可采用市場比較法和收益還原法。單純采用市場比較法評估承租土地使用權價格時，采用的可比實例應是承租土地使用權的成交實例，并通過交易情況修正、期日修正、區(qū)域因素修正和個別因素修正后確定的價格;運用收益還原法評估時，由于承租土地使用權投資風險高于出讓土地使用權，所以承租土地使用權還原利率一般比出讓土地使用權還原利率高1個百分點左右。

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