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2014土地估價案例與報告考點輔導(dǎo)5

更新時間:2013-10-17 17:51:17 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 土地估價案例與報告

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  商業(yè)用地估價

  (一)商業(yè)用地特點

  商業(yè)用地的特點是:收益高,集中分布在城區(qū)人流量大的區(qū)域,市場活躍,價值量大,附屬設(shè)施較多。

  (二)商業(yè)用地主要價格影響因素

  1.一般因素

  (1)自然因素:城鎮(zhèn)地理位置及與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系、氣候條件等;

  (2)社會因素:人口數(shù)量與家庭規(guī)模、城鎮(zhèn)發(fā)展與公共設(shè)施建設(shè)、居民生活方式等;

  (3)經(jīng)濟(jì)因素:城鎮(zhèn)的性質(zhì)與國際化程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、物價水平、就業(yè)與居民收人水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展前景、此類市場狀況等;中 華 考 試 網(wǎng)

  (4)行政因素:土地利用規(guī)劃與管制、建筑規(guī)劃與管制、房地產(chǎn)租金與稅收政策等。

  2.區(qū)域因素

  (1)自然因素:區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置等;

  (2)社會因素:常住人口及流動人口數(shù)量、社會人文環(huán)境等;

  (3)交通狀況:街道狀況、道路狀況與交通便捷程度等;

  (4)基礎(chǔ)設(shè)施狀況:供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施與公用服務(wù)設(shè)施狀況等;

  (5)商業(yè)繁華程度:距商業(yè)中心的距離、商務(wù)設(shè)施的種類規(guī)模與集聚程度、經(jīng)營類別、客流的數(shù)量與質(zhì)量等,

  例題:商業(yè)繁華程度的內(nèi)容包括( )

  A. 區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置

  B. 交通體系

  C. 客流的數(shù)量與質(zhì)量

  D.距商業(yè)中心的距離

  E.經(jīng)營類別

  答案:C,D E.

  解析:商業(yè)繁華程度;距商業(yè)中心的距離、商務(wù)設(shè)施的種類規(guī)模與集聚程度、經(jīng)營類別、客流的數(shù)量與質(zhì)量等,

  (6)行政因素:區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、土地規(guī)劃及城鎮(zhèn)規(guī)劃限制、交通管制等;

  (7)環(huán)境因素:區(qū)域環(huán)境與景觀、噪音空氣污染及危險設(shè)施或污染源的臨近程度等。

  3.個別因素

  宗地地形、地質(zhì)、地勢、日照、通風(fēng)、干濕、寬度、深度、面積、形狀、臨街狀況、鄰接道路等級、通達(dá)性、宗地利用狀況、與商業(yè)中心的接近程度、與客流的適應(yīng)性、相鄰不動產(chǎn)的使用狀況、規(guī)劃限制、地上建筑物的成新度、土地權(quán)利狀況及使用年限等。

  (三)商業(yè)用地估價的技術(shù)思路

  商業(yè)用地,宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法估價。

  例題:商業(yè)用地評估不宜使用的評估方法是()

  A.市場比較法

  B.成本逼近法

  C.收益還原法

  D.剩余法

  答案:B.

  解析:商業(yè)用地,宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法估價。

  (四)商業(yè)用地估價方法選擇與應(yīng)用

  1. 各類商業(yè)用地價格評估必須區(qū)分因土地利用方式的差別所帶來土地收益的差異

  2.各類旅游用地評估,應(yīng)注意國家旅游區(qū)評價標(biāo)準(zhǔn)。

  例題:各類旅游用地評估,應(yīng)注意( )評價標(biāo)準(zhǔn)。

  A.地方旅游區(qū)

  B.國家旅游區(qū)

  C.省級旅游區(qū)

  D.以上都是

  答案:B

  解析:各類旅游用地評估,應(yīng)注意國家旅游區(qū)評價標(biāo)準(zhǔn)。

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