2014土地估價案例與報告考點輔導4

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　　各種常見土地估價方法中主要技術參數(shù)的選擇

　　1)市場比較法

　　(1)因素指數(shù)幅度要與當?shù)毓蓟虿捎玫幕鶞蕛r報告中的宗地因素條件修正系數(shù)表中的內容相同或相近，且修正幅度應參考基準地價計算宗地地價的因素修正系數(shù)表中的幅度。

　　(2)指標量化要科學合理。在確定修正幅度時，不同用途，其地價影響因素、影響程度不同。如住宅用地，對公共交通便捷度的要求較高，修正幅度可定高些;道路通達度對住宅用地有影響，但影響程度不如交通便捷度大，即其權重相對較小，修正幅度可定低一些。工業(yè)用地道路通達度的對地價影響程度大，公共交通便捷度對其地價的影響程度相對較小。應充分考慮。

　　2)收益還原法

　　(1)總收益

　　A.收益的確定要采用客觀收益，不能采用實際收益;

　　B.收益要是長期可固定取得的、安全可靠的收益;

　　C.要明確收益內涵、取得收益的方式;

　　D.要注意其他衍生收益，如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益

　　E.要考慮房屋的閑置(即空房損失等)。

　　(2)總費用

　　A.要考慮收益的方式，合理地確定費用;

　　B.確定年折舊費時，要對房屋結構、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、殘值率等進行說明，同時在計算年折舊費時，要注意折舊年限的把握;

　　(3)說明純收益的測算依據(jù)和方法。

　　(4)明確說明還原利率(土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率)的確定方法、依據(jù)和具體標準。

　　(5)明確說明土地使用年限、收益還原公式選取和收益價格確定;

　　3)剩余法

　　(1)通過分析估價對象條件、利用現(xiàn)狀等，考慮到規(guī)劃利用及管理等限制條件，確定土地的最佳利用方式。應包括確定土地的用途、建筑物容積率、土地覆蓋率、建筑高度等項內容。

　　(2)明確待估宗地開發(fā)完成后的利用方式(買賣、出租等)及依據(jù)目前市場狀況估算的不動產(chǎn)總價，并說明估算方法及依據(jù)。

　　(3)對計算中所采用的建筑費、專業(yè)費用要說明其確定的方法和依據(jù);對開發(fā)周期、利息、稅費、手續(xù)費和開發(fā)商利潤等要說明其選擇依據(jù)和標準。

　　4)成本逼近法

　　(1)要詳細說明土地取得費的各組成項目及費用標準，并說明其確定的依據(jù)。如有文件依據(jù)的，要指出文件的名稱及文件有關費用標準;沒有文件依據(jù)的，如屬當?shù)匾话阋?guī)定的，要有當?shù)赝恋毓芾聿块T或有關的政府部門證明，涉及到當?shù)夭煌貐^(qū)的費用標準的，要在充分調查實際情況的基礎上，分析后進行確定，并說明原因。

　　(2)明確待估宗地的開發(fā)期限、開發(fā)狀況和相應的開發(fā)費用標準，并說明依據(jù)。設定開發(fā)程度不同，開發(fā)期限可相同，可不相同，但開發(fā)費一定要有差別。開發(fā)程度差別太大不能相同。如“五通一平”的開發(fā)周期為1年，而“二通一平”的開發(fā)周期可定為9個月、6個月。在確定開發(fā)費用時，設定開發(fā)程度均為“五通一平”。但開發(fā)時，如通路，一宗地臨主干道(20～60米寬)，水泥路或柏油路;而另一宗地臨土地或砂石路(3～6米寬)，同樣是“五通一平”開發(fā)費可取不一樣，但一定要描述清楚。

　　(3)有關稅費、貸款利息及投資回報率的確定，要在技術報告中說明依據(jù)的資料及其來源、分析計算過程及結果。

　　(4)說明成本價格基礎上的土地增值標準的確定方法和依據(jù)。在利用出讓金代替土地增值收益計算地價時，一定要分析當?shù)毓嫉某鲎尳鸷x是否為單純的政府收益，如包含其它內容，應扣除;或實在無法運用，可不取出讓金，仍用土地增值收益率公式計算。

　　5)城鎮(zhèn)基準地價系數(shù)修正法

　　(1)說明待估宗地的各項因素具體條件，應按因素修正系數(shù)表的內容具體列出。確定待估宗地各因素修正系數(shù)要按照修正系數(shù)表進行。

　　(2)要說明年期、期日及其他影響因素之間的差別和相應的修正系數(shù)。

　　(3)對基準地價修正得到宗地地價。當估價對象設定的土地開發(fā)程度與基準地價設定的土地開發(fā)程度不一致時，應進行土地開發(fā)程度修正。

　　(4)多數(shù)情況下，需要進行容積率修正。

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