2013年土地估價(jià)師《理論與方法》章節(jié)知識(shí)要點(diǎn)4

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　　第四節(jié)我國土地權(quán)利登記制度及其完善

　　本節(jié)主要介紹我國土地登記制度，雖然大綱對(duì)本節(jié)未做要求，但我認(rèn)為這是大家需要熟悉的內(nèi)容之一。

　　一、土地權(quán)利登記制度概況

　　土地權(quán)利登記，是為了確定土地權(quán)利的歸屬、變更以及土地權(quán)利狀態(tài)有無負(fù)擔(dān)等，對(duì)土地上權(quán)利的確立、變更、轉(zhuǎn)移、消滅所作的記錄。

　　土地登記是土地權(quán)利變動(dòng)的基本公示方式，是判斷土地權(quán)利變動(dòng)生效的主要根據(jù)。

　　現(xiàn)代的土地登記于傳統(tǒng)大陸法系民法所謂不動(dòng)產(chǎn)登記，不動(dòng)產(chǎn)登記主要是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的各種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)。

　　我國現(xiàn)行土地登記制度，源于1986年《土地管理法》。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》也對(duì)土地使用權(quán)登記進(jìn)行了規(guī)定。1998年頒布的《土地管理法》第11條規(guī)定了登記的機(jī)關(guān)和權(quán)利類型：

　　1、農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。

　　2、農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。

　　3、單位和個(gè)人依法使用的國有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)。其中，中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地的具體登記發(fā)證機(jī)關(guān)，由國務(wù)院確定。

　　第12條規(guī)定依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。

　　二、我國土地登記制度的完善

　　(一)關(guān)于登記的效力

　　登記的核心問題，是登記所產(chǎn)生的法律效力。在當(dāng)事人之間具有公信力，不問其行為在實(shí)體法上有無撤銷或無效的原因;在對(duì)于第三人而言，不問其為善意或惡意，均發(fā)生絕對(duì)不可****的效力，即公示力。依法登記的土地所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。這是《土地登記規(guī)則》和《土地管理法》共同對(duì)登記的效果所作的規(guī)定。

　　我國《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！?/P>

　　大陸法系公示原則的法律效果，有兩種不同的規(guī)定：

　　1)登記成立主義，即土地權(quán)利的取得或變更，非經(jīng)登記不發(fā)生效力，登記具有強(qiáng)制性，德國與中國臺(tái)灣采行;

　　2)登記對(duì)抗主義，即土地權(quán)利的生效不以登記為要件，僅依據(jù)當(dāng)事人之間的契約便可生效，但未經(jīng)登記的權(quán)利不得對(duì)抗第三人，此種情況下登記具有選擇性，法國、日本采行。

　　登記成立要件主義將物權(quán)公示的表面形式與物權(quán)變動(dòng)本身緊密結(jié)合在一起，也稱形式主義的立法。對(duì)抗要件主義完全按照當(dāng)事人的意思表示來決定物權(quán)變動(dòng)的效力，而將公示問題與物權(quán)變動(dòng)本身分開，所以也稱意思主義立法。登記成立要件主義和登記對(duì)抗主義兩種不同的立法對(duì)物權(quán)變動(dòng)的要求不同。登記要件主義是強(qiáng)行性法律規(guī)定，要求所有的物權(quán)變動(dòng)都必須公示;而登記對(duì)抗主義則將公示作為任意性規(guī)定，由物權(quán)變動(dòng)的當(dāng)事人決定是否進(jìn)行公示。兩種制度的法律效果也不同，其社會(huì)功能也有很大區(qū)別。相比之下成立要件主義更有利于法律關(guān)系的明確和保護(hù)交易安全。成立要件主義對(duì)物權(quán)變動(dòng)的公示采取嚴(yán)格的強(qiáng)制的規(guī)定，使物權(quán)行為和債權(quán)行為明確分開，法律關(guān)系清楚，有利于人們確定物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間和明晰權(quán)利的歸屬狀況，從而進(jìn)行正確有效的交易活動(dòng);另外，也便于國家理解和掌握交易狀況，并進(jìn)行管理和監(jiān)督。當(dāng)然，不足之處也非常明顯，由于偏重于形式，對(duì)交易日益頻繁、種類日益增多的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)，其靈活性不夠，交易成本加大，登記機(jī)關(guān)的工作加重。登記對(duì)抗主義將公示與否的決定權(quán)交給當(dāng)事人，雖具有靈活性，但對(duì)于第三人很難判斷交易的變動(dòng)狀況及權(quán)利的有效性，因而不利于保護(hù)交易的安全。

　　我國長期以來對(duì)土地采取嚴(yán)格的管理方式，以土地使用權(quán)為中心的權(quán)利交易受到嚴(yán)格的限制。同時(shí)，由于土地登記立法側(cè)重管理，在土地權(quán)利公示，保護(hù)土地使用者的合法權(quán)益，促進(jìn)土地資源的合理配置和流動(dòng)方面法律保障的力度不夠。

　　為此，已有學(xué)者呼吁盡快制定一個(gè)全國性的土地登記法，完善土地登記法律制度，將現(xiàn)有的登記規(guī)則上升為法律，增強(qiáng)法律的強(qiáng)制力;在土地登記法律效力方面，采取登記成立要件主義為主，土地權(quán)利的變動(dòng)必須進(jìn)行登記，不登記不發(fā)生法律效力;同時(shí)，以登記對(duì)抗主義為例外，對(duì)個(gè)別情況，不適合強(qiáng)制登記的，可以允許當(dāng)事人自由決定登記。例如，土地使用權(quán)租賃，因其債權(quán)的特性，登記與否由當(dāng)事人行使選擇權(quán)。

　　(二)土地登記的內(nèi)容

　　根據(jù)《土地登記規(guī)則》，土地登記的權(quán)屬種類包括：國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)、土地他項(xiàng)權(quán)利。

　　登記的內(nèi)容包括：初始土地登記、變更土地登記、土地權(quán)利終止的注銷登記。登記的功能，表現(xiàn)為具有公示、保護(hù)交易安全的作用。

　　實(shí)踐中，常發(fā)生這樣的事件，交易雙方已經(jīng)就土地使用權(quán)的交易達(dá)成協(xié)議，但尚未辦理登記手續(xù)，此時(shí)轉(zhuǎn)讓方將該標(biāo)的轉(zhuǎn)讓給第三人，并辦理轉(zhuǎn)讓登記。則受讓方無法取得土地的使用權(quán)。因合同尚未生效，若原受讓方因此受到損失，也只能按照《合同法》的相關(guān)規(guī)定，請(qǐng)求締約過失賠償。土地這特殊的交易標(biāo)的，不同于一般的商品交易之處在于，在交易的同時(shí)，對(duì)取得的土地使用權(quán)確定了較長期的、大額的投資預(yù)期，而締約過失賠償補(bǔ)不足預(yù)期利益，這樣，對(duì)原土地使用權(quán)受讓****益的保護(hù)就不周全。另外，也經(jīng)常發(fā)生這樣的事件，由于登記工作人員的登記核查不嚴(yán)，造成本不應(yīng)登記的土地權(quán)利事項(xiàng)，給予登記，這樣即意味著真正的土地權(quán)利人的利益將受到威脅。確定土地權(quán)屬我國采取登記絕對(duì)主義，在司法救濟(jì)上法院往往依據(jù)登記的有關(guān)文件，維持錯(cuò)誤登記。

　　登記公信力的補(bǔ)救把這兩種情況分別稱為搶先登記和錯(cuò)誤登記。為了防止出現(xiàn)這兩種現(xiàn)象，給當(dāng)事人造成不應(yīng)有的損害，國外采取的解決方法是：

　　1、對(duì)搶先登記，德國民法創(chuàng)立了預(yù)備登記制度，即將物權(quán)行為履行前形成的債權(quán)預(yù)先登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿巳憑此對(duì)抗將來可能出現(xiàn)相同請(qǐng)求權(quán)。

　　預(yù)備登記和實(shí)際登記的區(qū)別在于，預(yù)備登記只進(jìn)行形式審查;而實(shí)際登記進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查;預(yù)備登記只起到證明交易關(guān)系的作用，實(shí)際登記則具有確認(rèn)合同效力的作用。

　　2、對(duì)于錯(cuò)誤登記，德國民法創(chuàng)立了異議登記制度。如果出現(xiàn)登記權(quán)利與實(shí)際權(quán)利不符的情況，權(quán)利人可以向登記機(jī)關(guān)提出異議，該項(xiàng)異議被登記于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上之后，能夠?qū)埂暗怯浾_性的推定效力”。通過異議登記，賦予權(quán)利人一種應(yīng)急措施，待登記機(jī)關(guān)查清事實(shí)后，還應(yīng)該辦理變更登記或注銷異議登記。

　　在實(shí)現(xiàn)土地利用權(quán)的自由流通轉(zhuǎn)讓的過程中，土地登記是必不可少的重要的保障因素。完善土地登記制度成為當(dāng)前土地改革的重要環(huán)節(jié)。在各種土地利用權(quán)的設(shè)置中，必須首先應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持土地登記要件原則，防止土地權(quán)利市場(chǎng)化過程中和市場(chǎng)化以后，權(quán)利流轉(zhuǎn)無序。明確界定各種適應(yīng)市場(chǎng)需要的土地權(quán)利，規(guī)定權(quán)利的取得、行使、變更、終止等內(nèi)容應(yīng)依法登記，使登記成為國家掌握土地資源配置，調(diào)控地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。在登記的內(nèi)容上，完善現(xiàn)有的初始登記、變更登記制度的同時(shí)，借鑒發(fā)達(dá)國家預(yù)備登記和異議登記制度，對(duì)穩(wěn)定地產(chǎn)市場(chǎng)、保障交易安全具有重要的作用。

　　(三)土地登記機(jī)關(guān)

　　土地登記機(jī)關(guān)主要是各級(jí)土地行政管理部門。

　　除此以外，土地登記還應(yīng)該在以下方面加以完善：登記程序做出具體規(guī)定，嚴(yán)格登記程序，建立土地登記文件公開查閱制度;登記責(zé)任做具體的規(guī)定，包括責(zé)任人責(zé)任的追究，對(duì)權(quán)利人損失的賠償?shù)取?/P>

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