2013年土地估價師《理論與方法》章節(jié)知識要點2

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　　農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的依據(jù)(熟悉)

　　1、土地利用總體規(guī)劃

　　農(nóng)用地能否轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，首先應(yīng)當看其是否符合土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的規(guī)劃用途。如果符合土地利用總體規(guī)劃確定的用途，即在建設(shè)用地區(qū)范圍內(nèi)，可以轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。否則將不得轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。

　　但是，國務(wù)院批準的大型能源、交通、水利等基礎(chǔ)建設(shè)用地需要改變土地利用總體規(guī)劃的，根據(jù)國務(wù)院批準的文件修改規(guī)劃;省級人民政府批準的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目與省級人民政府批準的土地利用總體規(guī)劃不符的，或雖未納入規(guī)劃，但已經(jīng)通過建設(shè)項目用地預(yù)審的，按照建設(shè)項目用地預(yù)審意見的具體要求及時調(diào)整規(guī)劃。

　　2、土地利用年度計劃

　　土地利用年度計劃是國家實行建設(shè)用地宏觀控制的有效措施。土地利用計劃中，包括了農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的計劃。其目的是控制建設(shè)項目大量占用農(nóng)用地，造成耕地大量減少和農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境的破壞。

　　即使是在私有制的國家，也對農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實行計劃控制。如一些國家通過制定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用控制指標來控制建設(shè)用地的過快增長，這一是為了防止農(nóng)用地的減少，起到保護農(nóng)用地的作用;二是為了控制建設(shè)用地的增長，達到控制城市地價的目的。這些都是值得借鑒的。

　　3、建設(shè)用地供應(yīng)政策

　　這是控制建設(shè)用地方向的主要手段，通過制定建設(shè)用地的供應(yīng)政策，不但有利于控制建設(shè)用地總量，防止大量占用農(nóng)用地，同時，還可能優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，防止重復(fù)建設(shè)，促進國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　建設(shè)用地政策由國務(wù)院土地行政主管部門根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策制定。對國家明確禁止建設(shè)的項目，要禁止為其辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和供地，對國家鼓勵投資的建設(shè)項目，應(yīng)當優(yōu)先為其辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和供地。在建設(shè)用地供應(yīng)不足的條件下，應(yīng)當優(yōu)先保證國家急需建設(shè)項目的用地，使建設(shè)用地供應(yīng)政策對國家經(jīng)濟調(diào)控起到輔助的作用。

　　例題：國務(wù)院批準的大型能源、交通、水利等基礎(chǔ)建設(shè)用地需要改變土地利用總體規(guī)劃的，根據(jù)()批準的文件修改規(guī)劃。

　　A.國務(wù)院

　　B.國土資源部

　　C.省級政府

　　D.省級政府國土資源主管部門

　　答案：A

　　解析：國務(wù)院批準的大型能源、交通、水利等基礎(chǔ)建設(shè)用地需要改變土地利用總體規(guī)劃的，根據(jù)國務(wù)院批準的文件修改規(guī)劃。

　　農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的批準權(quán)限(熟悉)

　　根據(jù)中央確定的土地要實行集中統(tǒng)一管理的原則，《土地管理法》對農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地實行兩級審批的制度，即國務(wù)院和省級人民政府?，F(xiàn)將有關(guān)審批權(quán)限分別予以介紹。

　　1、國務(wù)院的批準權(quán)限

　　(1)國務(wù)院批準的建設(shè)項目占用農(nóng)用地的。包括按照國家基本建設(shè)程序規(guī)定，由國務(wù)院及國務(wù)院有關(guān)部門批準可行性研究報告的項目，并且是在城市建設(shè)用地區(qū)之外需要單獨選址的項目。同時包括國務(wù)院和國務(wù)院有關(guān)部門批準的能源、交通、水利、礦山等項目，也包括中央軍委批準建設(shè)的軍事項目用地?？荚嚧笸恋毓纼r師

　　(2)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準可行性研究報告的鐵路、公路、各種管線及大型的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施需要在城市建設(shè)用地區(qū)外單獨選址的項目用地。

　　(3)城市建設(shè)用地區(qū)內(nèi)統(tǒng)一征地的，包括直轄市，省、自治區(qū)人民政府所在地城市、城區(qū)人口在100萬以上的其他城市，以及國務(wù)院指定的其他城市用地。這里要說明的是，這些城市中只有城市本身用地需要報國務(wù)院審批，而市轄縣的縣城則由省級人民政府批準，市內(nèi)農(nóng)村集體建設(shè)用地由地(市)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。但對于一些市設(shè)的開發(fā)區(qū)、衛(wèi)星城將按城市市區(qū)同樣對待，需報國務(wù)院批準。

　　(4)涉及到基本農(nóng)田的。根據(jù)《基本農(nóng)田保護條例》第15條規(guī)定，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用需要報國務(wù)院批準。

　　2、省級人民政府的批準權(quán)限

　　(1)除了報國務(wù)院審批之外的其他城市的市區(qū)占用農(nóng)用地的。

　　(2)縣和縣級市所在的城鎮(zhèn)及其他城鎮(zhèn)建設(shè)占用農(nóng)用地的。

　　(3)地、市以下政府批準可行性研究或建設(shè)項目需要占用農(nóng)用地的。

　　例題：《土地管理法》對農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地實行審批的部門包括()。

　　A.國務(wù)院

　　B.國土資源部

　　C.省級人民政府

　　D.市級人民政府

　　答案：AC

　　解析：《土地管理法》對農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地實行兩級審批的制度，即國務(wù)院和省級人民政府。